Não deve cumular. A indenização legal de 1% ao mês sobre o valor pago (art. 43-A, § 2º) tem a mesma função dos lucros cessantes, e o STJ já decidiu que cláusula penal moratória equivalente ao aluguel não se soma a lucros cessantes (Tema 970); o TJCE e o TJDFT aplicam essa lógica.
Regra e precedentes
Os §§ 2º e 3º do art. 43-A da Lei 4.591/1964 fixam a indenização do comprador que mantém o contrato e proíbem somá-la à multa da resolução:
Lei 4.591/1964, art. 43-A, §§ 2º e 3º:
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. § 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.
A mesma lógica foi aplicada pelo STJ à cláusula penal moratória dos contratos anteriores à lei, e o TJCE a estendeu à multa legal:
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.498.484/DF e REsp 1.635.428/SC (Tema Repetitivo 970), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 favorável ao incorporador ou construtor
A Segunda Seção definiu que a cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso e, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, não se cumula com lucros cessantes. Também registrou, em questão de ordem, que a Lei 13.786/2018 não se aplica diretamente aos contratos firmados antes de sua vigência.
Tese: Cláusula penal moratória equivalente ao aluguel não se soma aos lucros cessantes.
Partes: Incorporadoras e adquirentes (contratos anteriores à Lei 13.786/2018).
Ementa: processo.stj.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0249696-73.2023.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 10/12/2025 parcialmente favorável
O contrato previa entrega em 31/12/2020 com 180 dias de tolerância. O TJCE descontou os 101 dias de suspensão da construção civil na pandemia e fixou a mora a partir de 09/09/2021; as chaves só vieram em 07/12/2021. Manteve a substituição do INCC pelo IPCA depois do fim do prazo, reconheceu dano moral de R$ 10.000,00 porque o imóvel foi entregue com falhas graves nas áreas comuns, e aplicou a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso do art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/64, afastando a cumulação com lucros cessantes (Tema 970).
Tese: Depois do prazo de entrega, o saldo não pode ser corrigido pelo INCC; a multa legal de 1% ao mês não se soma aos lucros cessantes.
Partes: Novaes Engenharia SPE III Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
A base de cálculo do 1% é o valor efetivamente pago à incorporadora, e não o preço do imóvel. Em contratos anteriores à Lei 13.786/2018, aplica-se a jurisprudência do STJ sobre lucros cessantes presumidos (Tema 996), e não o 1% legal.
Perguntas frequentes
O comprador pode escolher entre os dois? Na prática, o juiz aplica o critério legal ou contratual e afasta a duplicidade. A escolha não autoriza somar.
E o dano moral? É verba diferente e depende de consequência concreta grave, segundo o STJ.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
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