Em regra, o comprador só paga condomínio e IPTU a partir de quando recebe as chaves ou elas são colocadas à sua disposição; antes disso, esses encargos são da incorporadora, mesmo que o contrato diga o contrário. A exceção mais relevante é a cobrança feita pelo próprio condomínio contra quem já é proprietário registrado, que pode se voltar contra a construtora em regresso.
A regra da posse
O STJ fixou, em repetitivo, que a obrigação condominial acompanha a relação material com o imóvel, marcada pela imissão na posse, e não o registro do compromisso:
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.345.331/RS (Tema Repetitivo 886), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015 parcialmente favorável
O que define quem paga o condomínio não é o registro do compromisso, mas a relação material com o imóvel, marcada pela imissão na posse do comprador e pela ciência inequívoca do condomínio. Comprovadas a posse e a ciência, o vendedor deixa de responder pelo período em que o comprador tinha a posse. A tese está em proposta de revisão no Tema 1349, afetado em maio de 2025.
Tese: A obrigação condominial acompanha a posse efetiva, não o registro (tese em revisão no Tema 1349).
Partes: Condomínio, promitente vendedor e promissário comprador.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.054.503/MG, Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 26/06/2023 (DJe 28/06/2023) parcialmente favorável
O STJ registrou que o mero atraso na entrega do imóvel, em regra, não gera dano moral, exigindo consequência fática grave. No caso, manteve o dano moral porque o tribunal de origem apontou situação que ultrapassou o mero dissabor, e reafirmou que as despesas de condomínio cabem ao adquirente a partir da entrega das chaves.
Tese: Dano moral por atraso depende de consequência concreta grave; condomínio só após as chaves.
Partes: Alphaville Belo Horizonte Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Etecco Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirentes.
Ementa: scon.stj.jus.br
O TJCE aplica a regra mesmo quando a própria empresa retém a posse até a quitação: se o comprador não podia entrar no imóvel, os encargos do período não são dele.
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3003001-62.2024.8.06.0064, Juiz Willer Sóstenes de Sousa e Silva, julgado em 31/10/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O contrato condicionava a imissão na posse ao pagamento integral do preço. A Turma Recursal manteve a sentença: taxas condominiais e IPTU só cabem ao comprador a partir da imissão na posse, e a cobrança anterior é indevida, sendo irrelevante o argumento de entrega das áreas comuns.
Tese: Se a empresa retém a posse até a quitação, condomínio e IPTU do período anterior são dela.
Partes: VG Cumbuco Atividades Hoteleiras Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0175320-97.2015.8.06.0001, Juiz Roberto Soares Bulcão Coutinho, julgado em 09/12/2025 parcialmente favorável
Em promessa com pacto de alienação fiduciária, a Turma afastou o CDC e validou a cláusula de corretagem pactuada com ciência inequívoca do comprador. Por outro lado, considerou indevida a cobrança de IPTU antes da imissão na posse, declarou sem efeito o distrato que o comprador não assinou e reduziu a retenção de 48% para 25%, com devolução em parcela única e IPTU restituído de forma simples.
Tese: Corretagem pactuada vale; distrato sem assinatura do comprador não produz efeito e IPTU antes da posse não é dele.
Partes: Expansion Participações Ltda. (promitente vendedora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Na rescisão, os encargos do período de posse são do comprador
A situação muda quando o comprador recebeu a unidade e depois o contrato é desfeito. A Lei 4.591/1964 permite descontar da devolução os impostos, o condomínio e os demais encargos do período em que a unidade esteve disponibilizada:
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 2º:
§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
A palavra disponibilizada é a chave da interpretação: não basta o habite-se, é preciso que as chaves tenham sido entregues ou oferecidas de forma válida. Por isso a prova da oferta das chaves interessa tanto para o atraso quanto para os encargos.
Quando o condomínio cobra o comprador registrado
Há um ponto de atenção para a incorporadora. Perante o condomínio, a Quarta Turma do STJ entendeu que o comprador que já consta como proprietário na matrícula pode ser cobrado pelas cotas mesmo sem chaves, por ser obrigação propter rem, com direito de regresso contra a construtora. Na prática, a conta volta para quem retinha a posse.
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.147.665/SP, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 07/10/2025 (DJEN 17/11/2025) desfavorável ao incorporador ou construtor
Na cobrança movida pelo próprio condomínio, a Quarta Turma entendeu que compradores que já constam como proprietários na matrícula respondem pelas cotas condominiais, mesmo sem ter recebido as chaves, por se tratar de obrigação propter rem. A ementa ressalva o direito de regresso contra a construtora ou vendedora.
Tese: Perante o condomínio, o proprietário registrado pode ser cobrado mesmo sem chaves, com regresso contra a construtora.
Partes: Condomínio exequente e compradores com propriedade registrada.
Ementa: scon.stj.jus.br
Além disso, o tema está em revisão no STJ (Tema 1349, afetado em 2025, segundo a seção do comprador deste site). Antes de definir política de cobrança de encargos, vale conferir se já houve julgamento.
- Não inclua cláusula que transfira condomínio e IPTU ao comprador antes das chaves; ela tende a ser anulada.
- Registre a data da entrega das chaves em termo assinado, que marca o início dos encargos do comprador.
- Se o comprador se recusa a receber sem motivo, documente a oferta: a partir dela, a discussão sobre encargos muda.
- Na assembleia de instalação, informe o condomínio sobre quais unidades ainda estão com a incorporadora.
Perguntas frequentes
O contrato diz que o comprador paga condomínio desde o habite-se. Vale? A tendência é não valer quando o comprador ainda não tinha a posse. O marco é a entrega ou a disponibilização das chaves.
Se o comprador está inadimplente e por isso não recebeu as chaves, quem paga o condomínio? Há decisão do TJCE atribuindo à empresa os encargos anteriores à posse quando ela condicionou a posse à quitação. O tema merece análise caso a caso.
Posso descontar o condomínio na rescisão? Sim, referente ao período em que a unidade esteve disponibilizada ao comprador (art. 67-A, § 2º).
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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