Sim. Se o contrato condiciona a entrega das chaves à quitação ou ao financiamento e o comprador está inadimplente, a construtora pode reter a posse com base na exceção do contrato não cumprido (Código Civil, art. 476), e o TJCE tem negado liminares de compradores nessa situação.
Decisões e o custo da retenção
O fundamento é o art. 476 do Código Civil, que impede quem não cumpriu sua obrigação de exigir a do outro:
Código Civil, art. 476:
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
O TJCE aplicou a regra em favor de construtoras em casos de parcelas da entrada, juros de obra e saldo final em aberto:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3017489-83.2025.8.06.0000, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 04/12/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador, que havia pago cerca de 83% do preço, pediu liminar para receber as chaves alegando adimplemento substancial, mas estava inadimplente com parcelas da entrada e com os juros de obra. O TJCE negou: em compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a construtora pode reter as chaves até a quitação, com base na cláusula contratual e na exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476), e a teoria do adimplemento substancial não se aplica ao caso.
Tese: Com parcelas da entrada e juros de obra em aberto, a construtora pode reter as chaves.
Partes: RNI-SM Incorporadora Imobiliária 450 Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3017080-10.2025.8.06.0000, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 13/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O juízo de origem havia mandado entregar as chaves a uma compradora que, pela própria petição inicial, tinha pago apenas dois terços do preço. O TJCE deu parcial provimento ao recurso das incorporadoras: não há retenção indevida diante da inadimplência de 33% (CC, art. 476) e a teoria do adimplemento substancial não se aplica a débito dessa dimensão. A compradora ainda foi condenada por litigância de má-fé, porque usou dispositivo legal e jurisprudência falsos.
Tese: Com um terço do preço em aberto, a incorporadora pode reter as chaves; adimplemento substancial não se aplica.
Partes: RNI-SM Incorporadora Imobiliária 450 Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S.A. (agravantes) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0200649-33.2023.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 18/12/2025 favorável ao incorporador ou construtor
A compradora alegou que o atraso na averbação do habite-se e a impossibilidade de usar o FGTS inviabilizaram o financiamento e, por isso, a entrega das chaves atrasou. O TJCE manteve a improcedência: o contrato condicionava a posse à quitação integral do preço, o ônus de viabilizar o financiamento era da compradora e, sem quitação, ela não podia exigir a entrega (exceção do contrato não cumprido).
Tese: Quando a entrega depende da quitação integral, cabe ao comprador viabilizar o financiamento, e sem pagamento não há mora da vendedora.
Partes: Haus Empreendimentos Imobiliários Sociedade Unipessoal Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O custo é que condomínio e IPTU do período sem posse tendem a ficar com a empresa:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3003001-62.2024.8.06.0064, Juiz Willer Sóstenes de Sousa e Silva, julgado em 31/10/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O contrato condicionava a imissão na posse ao pagamento integral do preço. A Turma Recursal manteve a sentença: taxas condominiais e IPTU só cabem ao comprador a partir da imissão na posse, e a cobrança anterior é indevida, sendo irrelevante o argumento de entrega das áreas comuns.
Tese: Se a empresa retém a posse até a quitação, condomínio e IPTU do período anterior são dela.
Partes: VG Cumbuco Atividades Hoteleiras Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
E se o comprador pagou quase tudo? O TJCE afastou o adimplemento substancial em caso com parcelas da entrada e juros de obra em aberto.
Posso reter as chaves por débito pequeno de taxa? Cobranças pequenas e discutíveis tornam a retenção arriscada; o ideal é que a condição esteja ligada ao preço, de forma clara no contrato.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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