Diante do comprador que deixa de pagar, a incorporadora pode cobrar as parcelas, reter as chaves até a quitação quando o contrato assim prevê, ou rescindir o contrato com retenção de parte do que foi pago e reaver a posse. O que não pode é ficar com todas as prestações, somar penalidades que esvaziam a devolução ou negativar sem notificação prévia.
Reter as chaves de quem não pagou é legítimo
Contratos bilaterais têm uma regra de equilíbrio: quem não cumpriu a sua parte não pode exigir a do outro. É a exceção do contrato não cumprido, prevista no Código Civil:
Código Civil, art. 476:
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Com base nela e em cláusula expressa que condiciona a posse à quitação, o TJCE tem negado pedidos de comprador inadimplente para receber as chaves, inclusive com a tese do adimplemento substancial:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3017489-83.2025.8.06.0000, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 04/12/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador, que havia pago cerca de 83% do preço, pediu liminar para receber as chaves alegando adimplemento substancial, mas estava inadimplente com parcelas da entrada e com os juros de obra. O TJCE negou: em compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a construtora pode reter as chaves até a quitação, com base na cláusula contratual e na exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476), e a teoria do adimplemento substancial não se aplica ao caso.
Tese: Com parcelas da entrada e juros de obra em aberto, a construtora pode reter as chaves.
Partes: RNI-SM Incorporadora Imobiliária 450 Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3017080-10.2025.8.06.0000, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 13/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O juízo de origem havia mandado entregar as chaves a uma compradora que, pela própria petição inicial, tinha pago apenas dois terços do preço. O TJCE deu parcial provimento ao recurso das incorporadoras: não há retenção indevida diante da inadimplência de 33% (CC, art. 476) e a teoria do adimplemento substancial não se aplica a débito dessa dimensão. A compradora ainda foi condenada por litigância de má-fé, porque usou dispositivo legal e jurisprudência falsos.
Tese: Com um terço do preço em aberto, a incorporadora pode reter as chaves; adimplemento substancial não se aplica.
Partes: RNI-SM Incorporadora Imobiliária 450 Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S.A. (agravantes) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0258324-17.2024.8.06.0001, Des. Carlos Augusto Gomes Correia, julgado em 29/01/2026 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador inadimplente pediu rescisão com devolução dos valores, alegando que nunca recebeu as chaves. A 1ª Câmara manteve a improcedência: o contrato tinha pacto de alienação fiduciária, o que atrai a Lei 9.514/1997 (consolidação e leilão, arts. 26 e 27), e não a rescisão com restituição; as chaves não foram entregues por causa da própria inadimplência, e a construtora provou tentativas de contato e o condicionamento contratual da entrega à quitação. Sem prova de dano, não houve indenização.
Tese: Com alienação fiduciária, a inadimplência do comprador se resolve pela Lei 9.514/1997, e reter as chaves de quem não pagou não é ilícito.
Partes: Canopus Construções Fortaleza 02 SPE Ltda. (construtora); Caixa Econômica Federal como terceira interessada.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Há um custo que a incorporadora precisa considerar: se ela retém a posse até a quitação, os encargos do período em que o comprador não tinha a posse tendem a ficar com ela. O TJCE afastou a cobrança de condomínio e IPTU anterior à imissão na posse:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3003001-62.2024.8.06.0064, Juiz Willer Sóstenes de Sousa e Silva, julgado em 31/10/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O contrato condicionava a imissão na posse ao pagamento integral do preço. A Turma Recursal manteve a sentença: taxas condominiais e IPTU só cabem ao comprador a partir da imissão na posse, e a cobrança anterior é indevida, sendo irrelevante o argumento de entrega das áreas comuns.
Tese: Se a empresa retém a posse até a quitação, condomínio e IPTU do período anterior são dela.
Partes: VG Cumbuco Atividades Hoteleiras Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Rescindir e reaver a posse: o caminho da promessa sem alienação fiduciária
Na promessa de compra e venda sem alienação fiduciária registrada, a inadimplência do comprador autoriza a resolução do contrato, com devolução do que ele pagou menos as deduções do art. 67-A. A incorporadora pode ser autora dessa ação, cumulando rescisão, reintegração de posse e cobrança dos encargos de ocupação:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0280717-67.2023.8.06.0001, Des. Emanuel Leite Albuquerque, julgado em 30/10/2025 parcialmente favorável
A incorporadora ajuizou ação de rescisão com reintegração de posse e cobrança contra comprador inadimplente que ocupava a unidade. Ganhou a rescisão, a reintegração e a condenação do comprador em IPTU, condomínio e taxa de fruição, mas o TJCE manteve a sentença que limitou a retenção a 20% (o contrato previa 50% com afetação) e reduziu a fruição de 1% para 0,5% ao mês, parâmetro do art. 67-A, § 2º, III, por proporcionalidade.
Tese: A incorporadora pode rescindir e reaver a posse do inadimplente, mas a retenção e a fruição contratuais podem ser moderadas.
Partes: HESA 140 Investimentos Imobiliários Ltda. (incorporadora, autora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0142226-22.2019.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 06/02/2026 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador pagou apenas o sinal de R$ 20.000,00 de um imóvel de R$ 120.000,00 e ocupava a unidade desde 2015. A SPE obteve na 36ª Vara Cível de Fortaleza a rescisão, a reintegração de posse e indenização mensal pela ocupação, e o TJCE manteve a sentença: alegações genéricas de vícios construtivos e irregularidades, sem prova, não afastam a mora do comprador, e a fruição do imóvel ocupado sem contraprestação deve ser indenizada.
Tese: Inadimplência do comprador autoriza rescisão, reintegração e indenização pela ocupação; vício alegado sem prova não afasta a mora.
Partes: Parque Verde Empreendimentos Ltda. SPE (autora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Os precedentes mostram o padrão atual: a empresa ganha a rescisão e a posse, mas o tribunal modera a retenção e a taxa de fruição contratuais. O CDC proíbe a perda total das prestações, e o TJCE tem reduzido cláusulas que, somadas, retêm parcela desproporcional:
CDC, art. 53, caput:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0202208-93.2024.8.06.0064, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 15/04/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A loteadora venceu a rescisão e a reintegração de posse do lote por inadimplemento, mas o contrato combinava cláusulas (30% do valor pago e depois 50% do saldo) que resultavam em retenção global de cerca de 65%. O TJCE reduziu a retenção a 25%, determinou restituição imediata e em parcela única e afastou a taxa de fruição sobre lote não edificado.
Tese: Cláusulas que, somadas, retêm cerca de 65% são abusivas; fruição sobre lote vazio é indevida.
Partes: Fazendas Ernani Viana S.A. (Fevisa, loteadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Há um limite que a construtora precisa respeitar antes de acusar o comprador de inadimplência: se a parcela final depende de financiamento e o banco aguarda documentos que só a empresa pode fornecer (habite-se, baixa de hipoteca, matrícula individualizada), a mora é da empresa, e não do comprador:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0144141-14.2016.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 17/12/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora pediu rescisão e reintegração de posse porque os compradores não pagaram a parcela final. O TJCE manteve a improcedência: os compradores tinham crédito aprovado e o pagamento foi impedido pela demora da própria construtora em entregar a obra e a documentação (baixa de hipoteca e habite-se) exigida pelo banco. Aplicou a exceção do contrato não cumprido contra a empresa, reconheceu a posse de boa-fé e determinou o congelamento do saldo devedor durante a mora da construtora.
Tese: Quem atrasa a documentação do financiamento não pode rescindir por inadimplência da parcela final.
Partes: MD CE Francisco Xerez Construções SPE Ltda. (autora) e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0255152-72.2021.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 17/12/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O comprador não conseguiu o financiamento porque a incorporadora não individualizou a matrícula da unidade após o habite-se, dever do art. 44 da Lei 4.591/1964. O TJCE deu provimento ao recurso do comprador: a mora foi exclusiva da vendedora, o que torna inexigível a prestação do comprador (CC, art. 476) e impede a rescisão por culpa dele.
Tese: Sem matrícula individualizada para o financiamento, a mora é da incorporadora, e não do comprador.
Partes: Catalunya Investimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Se o contrato tem alienação fiduciária registrada, o caminho é outro, o da Lei 9.514/1997, tratado na página sobre leilão extrajudicial desta seção.
Cobrança e negativação: cuidados que evitam condenação
A incorporadora pode cobrar as parcelas vencidas e inscrever o devedor em cadastro de inadimplentes, mas a inscrição exige notificação prévia ao consumidor, e o credor responde junto com o órgão de proteção ao crédito se ela não ocorrer. O TJCE manteve dano moral contra incorporadora por esse motivo, no mesmo processo em que a retenção foi limitada ao percentual escrito pela própria empresa:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0282641-50.2022.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 24/07/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Contrato sob a Lei 13.786/2018 e patrimônio de afetação, mas com cláusula que fixava a pena convencional em 25%. A incorporadora queria reter mais, e o TJCE aplicou o que ela mesma redigiu: prevalece a cláusula de 25%. Também manteve dano moral de R$ 3.000,00 porque o nome do comprador foi negativado sem a notificação prévia do art. 43, § 2º, do CDC, com corresponsabilidade do credor.
Tese: Vale o percentual que a própria incorporadora escreveu no contrato; negativar sem notificação prévia gera dano moral.
Partes: Pop Eusébio Engenharia SPE Ltda. (incorporadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Também é importante não cobrar o que a lei atribui à empresa: taxa de evolução de obra depois do prazo de entrega, condomínio antes da posse ou valores sem previsão contratual clara. Uma cobrança indevida no meio de um processo de inadimplência inverte a narrativa e pode virar condenação.
- Notifique o comprador por escrito, com prazo para pagamento, antes de rescindir ou negativar.
- Confira se o contrato tem cláusula resolutiva expressa e se ela segue o art. 35-A, VI, com destaque.
- Calcule a devolução com as deduções legais e ofereça o saldo; isso pesa a favor da empresa no processo.
- Se houver posse, documente a data de entrega das chaves para cobrar fruição e encargos do período.
Perguntas frequentes
Posso reter as chaves se o comprador pagou quase tudo? O TJCE negou a tese do adimplemento substancial em caso com parcelas da entrada e juros de obra em aberto e cláusula condicionando as chaves à quitação.
Posso cobrar fruição de quem nunca recebeu as chaves? Não. A fruição pressupõe que a unidade foi disponibilizada, e o TJCE a nega sem entrega das chaves e sobre lote vazio.
Preciso notificar antes de negativar? Sim. A falta de notificação prévia gerou dano moral contra incorporadora no TJCE.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
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