Se a venda foi feita com alienação fiduciária em favor da incorporadora e o contrato foi registrado no cartório de imóveis, a inadimplência do comprador se resolve pela Lei 9.514/1997: intimação para purgar a mora, consolidação da propriedade e leilão, e não pela rescisão com devolução da Súmula 543 (Tema 1095 do STJ). Sem registro, a garantia não existe e vale o regime comum da promessa.
O Tema 1095 e a força do registro
Muitas incorporadoras vendem com financiamento direto e garantia fiduciária. O STJ decidiu que, nesses casos, a lei especial prevalece sobre o CDC quando o comprador está inadimplente e foi constituído em mora:
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.891.498/SP (Tema Repetitivo 1095), Min. Marco Buzzi, julgado em 25/10/2022 favorável ao incorporador ou construtor
Se a compra tem alienação fiduciária registrada em cartório e o comprador fica inadimplente e é constituído em mora, a resolução segue a Lei 9.514/1997, e não o CDC. Na prática, a regra de devolução da Súmula 543 deixa de ser o caminho nesses casos.
Tese: Com alienação fiduciária registrada e mora do comprador, aplica-se a Lei 9.514/1997 e não o CDC.
Partes: Credor fiduciário/vendedor e devedor fiduciante.
Ementa: processo.stj.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0258324-17.2024.8.06.0001, Des. Carlos Augusto Gomes Correia, julgado em 29/01/2026 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador inadimplente pediu rescisão com devolução dos valores, alegando que nunca recebeu as chaves. A 1ª Câmara manteve a improcedência: o contrato tinha pacto de alienação fiduciária, o que atrai a Lei 9.514/1997 (consolidação e leilão, arts. 26 e 27), e não a rescisão com restituição; as chaves não foram entregues por causa da própria inadimplência, e a construtora provou tentativas de contato e o condicionamento contratual da entrega à quitação. Sem prova de dano, não houve indenização.
Tese: Com alienação fiduciária, a inadimplência do comprador se resolve pela Lei 9.514/1997, e reter as chaves de quem não pagou não é ilícito.
Partes: Canopus Construções Fortaleza 02 SPE Ltda. (construtora); Caixa Econômica Federal como terceira interessada.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Mas a condição essencial é o registro. Sem ele, não há propriedade fiduciária, e o TJCE aplica o CDC e as regras de retenção da promessa de compra e venda:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0201428-80.2023.8.06.0035, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 24/06/2026 parcialmente favorável
As vendedoras de lotes queriam aplicar a Lei 9.514/1997 porque o contrato tinha cláusula de alienação fiduciária, mas ela não tinha sido registrada. O TJCE decidiu que, sem registro, não há propriedade fiduciária (art. 23 da Lei 9.514/1997) e o contrato segue o CDC como promessa de compra e venda. Ainda assim, deu parcial provimento ao recurso das vendedoras para elevar a retenção de 20% para 25% e fixar os juros a partir do trânsito em julgado.
Tese: Alienação fiduciária sem registro não atrai a Lei 9.514/1997; vale o regime da promessa, com retenção de até 25%.
Partes: Fazenda Praia Canoé SPE I Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e AGC Urbanismo Ltda. (vendedoras) e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A lição é direta: cláusula de alienação fiduciária no contrato não basta. A incorporadora que quer usar a Lei 9.514/1997 precisa registrar o contrato na matrícula da unidade.
O rito: intimação, consolidação e leilão
Vencida a dívida, o comprador é intimado pelo cartório de imóveis para purgar a mora em 15 dias, pagando as parcelas vencidas e os encargos:
Lei 9.514/1997, art. 26, caput e § 1º:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
Para imóvel residencial financiado ao próprio devedor, há regras especiais, como o prazo de 30 dias para averbar a consolidação e a possibilidade de o devedor pagar as parcelas vencidas até essa averbação, convalescendo o contrato:
Lei 9.514/1997, art. 26-A, caput e §§ 1º e 2º:
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1º do art. 26 desta Lei. § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Consolidada a propriedade, a credora promove o leilão em 60 dias e, vendida a unidade, entrega ao devedor o que sobrar depois de quitada a dívida e as despesas:
Lei 9.514/1997, art. 27, caput:
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.
Lei 9.514/1997, art. 27, § 4º:
§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
O arrematante ou a própria credora pode pedir a reintegração liminar na posse, com 60 dias para desocupação:
Lei 9.514/1997, art. 30, caput:
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei.
Erros que derrubam o procedimento
O leilão extrajudicial é eficiente, mas formal. Os pontos mais atacados em juízo são a intimação pessoal para purgar a mora, a comunicação das datas do leilão e o valor mínimo de arrematação. As duas decisões abaixo não envolvem construtoras: são de bancos credores fiduciários e entram aqui por analogia, porque o rito da Lei 9.514/1997 é o mesmo quando a credora fiduciária é a incorporadora. Nelas, o TJCE manteve o procedimento em que a certidão do cartório e a averbação na matrícula comprovavam a intimação:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3002147-16.2025.8.06.0167, Juiz convocado José Krentel Ferreira Filho, julgado em 19/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
Caso de credor bancário, útil pelo rito, que é o mesmo quando a credora fiduciária é a incorporadora. O devedor pediu a anulação do leilão extrajudicial alegando falta de intimação pessoal para purgar a mora. O TJCE manteve a improcedência: a certidão do cartório que atesta a intimação tem fé pública e presunção de veracidade, não afastada por prova em contrário, e foi válida a consolidação e o leilão feitos conforme a Lei 9.514/1997.
Tese: Certidão cartorária da intimação para purgar a mora sustenta a validade da consolidação e do leilão.
Partes: Banco Bradesco S.A. (credor fiduciário) e devedor fiduciante pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3018454-61.2025.8.06.0000, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 05/02/2026 favorável ao incorporador ou construtor
Também caso de credor bancário, com o mesmo rito. A devedora pediu liminar para suspender os leilões alegando falta de intimação pessoal. O TJCE negou: a averbação na matrícula, dotada de fé pública, indica a regular intimação e gera presunção de legitimidade que não se afasta sem prova, e a própria devedora juntou o edital do leilão, demonstrando ciência das datas.
Tese: Averbação na matrícula e ciência do edital afastam liminar para suspender leilão extrajudicial.
Partes: Itaú Unibanco S.A. (credor fiduciário) e devedora fiduciante pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Outro limite importante: o Tema 1095 pressupõe inadimplência do comprador. Se o desfazimento tem origem em falha da vendedora, como o atraso na infraestrutura de loteamento, a Turma Recursal afastou o tema e aplicou o CDC:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000618-95.2023.8.06.0113, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 14/06/2024 desfavorável ao incorporador ou construtor
Apesar da alienação fiduciária em garantia, a 2ª Turma Recursal entendeu que o caso não se enquadrava no Tema 1095 do STJ, porque a rescisão decorreu do atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento, culpa da vendedora. Aplicou o CDC no que coubesse e reformou a sentença para condenar a empresa a ressarcir 75% do valor pago.
Tese: O Tema 1095 pressupõe inadimplência do comprador; se a vendedora atrasou a infraestrutura, a resolução segue outra lógica.
Partes: Deltaville SPE 02 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E, mesmo com a garantia registrada, cláusulas sem informação adequada ou cobranças indevidas no curso do contrato continuam sujeitas a revisão. Em caso com alienação fiduciária, o TJCE afastou o CDC e validou a corretagem, mas declarou ineficaz um distrato não assinado pelo comprador e devolveu IPTU cobrado antes da posse:
TJCE, 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0175320-97.2015.8.06.0001, Juiz Roberto Soares Bulcão Coutinho, julgado em 09/12/2025 parcialmente favorável
Em promessa com pacto de alienação fiduciária, a Turma afastou o CDC e validou a cláusula de corretagem pactuada com ciência inequívoca do comprador. Por outro lado, considerou indevida a cobrança de IPTU antes da imissão na posse, declarou sem efeito o distrato que o comprador não assinou e reduziu a retenção de 48% para 25%, com devolução em parcela única e IPTU restituído de forma simples.
Tese: Corretagem pactuada vale; distrato sem assinatura do comprador não produz efeito e IPTU antes da posse não é dele.
Partes: Expansion Participações Ltda. (promitente vendedora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
- Registre o contrato com alienação fiduciária na matrícula logo após a assinatura.
- Mantenha atualizados os endereços físico e eletrônico do comprador, usados nas intimações e na comunicação do leilão.
- Antes de iniciar a execução extrajudicial, confira se não há atraso ou falha da própria incorporadora que o comprador possa alegar.
- Preste contas do leilão e devolva o saldo no prazo de 5 dias, com documento.
Perguntas frequentes
Com alienação fiduciária, o comprador inadimplente tem direito à devolução das parcelas? Não pela Súmula 543. Ele recebe apenas o que sobrar do leilão depois de quitada a dívida e as despesas, conforme a Lei 9.514/1997 (Tema 1095).
E se o contrato não foi registrado? Sem registro não há propriedade fiduciária. O TJCE aplicou o CDC e a retenção de até 25% da promessa de compra e venda.
O comprador pode impedir o leilão pagando? Ele pode purgar a mora no prazo da intimação e, em financiamento residencial, pagar as parcelas vencidas até a averbação da consolidação.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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