Em regra, o comprador só responde por condomínio e IPTU a partir da entrega das chaves, quando passa a ter a posse; cobranças anteriores feitas pela construtora são abusivas e têm sido mandadas devolver, às vezes em dobro.
A posse é o marco, não o habite-se
Muitos contratos dizem que o comprador passa a pagar condomínio e tributos a partir do habite-se ou da instalação do condomínio, mesmo sem ter recebido o imóvel. O STJ, no Tema 886, definiu que a responsabilidade pelas despesas condominiais decorre da relação material com o imóvel, marcada pela imissão na posse, e não do registro. Em decisões posteriores, reafirmou que o comprador paga condomínio a partir da entrega das chaves.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.345.331/RS (Tema Repetitivo 886), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015 parcialmente favorável
O que define quem paga o condomínio não é o registro do compromisso, mas a relação material com o imóvel, marcada pela imissão na posse do comprador e pela ciência inequívoca do condomínio. Comprovadas a posse e a ciência, o vendedor deixa de responder pelo período em que o comprador tinha a posse. A tese está em proposta de revisão no Tema 1349, afetado em maio de 2025.
Tese: A obrigação condominial acompanha a posse efetiva, não o registro (tese em revisão no Tema 1349).
Partes: Condomínio, promitente vendedor e promissário comprador.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.184.786/MG, Min. Marco Buzzi, julgado em 06/03/2023 (DJe 10/03/2023) favorável ao consumidor
O STJ reafirmou que o promitente comprador passa a responder pelas despesas de condomínio a partir da entrega das chaves, momento em que recebe a posse do imóvel.
Tese: Condomínio é do comprador só a partir da entrega das chaves.
Partes: Construtora e adquirentes.
Ementa: scon.stj.jus.br
O mesmo raciocínio tem sido aplicado ao IPTU nas relações entre construtora e comprador: antes da posse, o comprador não usa o bem nem exerce relação direta com ele. Cláusula que transfere esses custos antes das chaves coloca o consumidor em desvantagem exagerada e é nula, nos termos do art. 51, IV, do CDC:
CDC, art. 51, IV:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
TJDFT, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0746753-51.2023.8.07.0016 (Acórdão 1844891), Relator(a): Silvana da Silva Chaves, julgado em 15/04/2024 favorável ao consumidor
A Turma manteve a nulidade da cláusula que transferia ao comprador IPTU e condomínio a partir da averbação do habite-se, e a devolução em dobro de IPTU e cotas pagas antes da entrega das chaves, entendendo que a responsabilidade da construtora vai até a transferência da posse.
Tese: Cláusula que joga IPTU e condomínio no comprador antes das chaves é nula.
Partes: Construtora e incorporadora (não nomeadas na ementa).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Devolução simples ou em dobro
Quem pagou cota de condomínio ou IPTU antes das chaves por exigência da construtora pode pedir a devolução. O CDC prevê a devolução em dobro do que foi cobrado indevidamente, salvo engano justificável, nos termos do art. 42, parágrafo único:
CDC, art. 42, parágrafo único:
Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
Os tribunais divergem conforme o caso. Há decisões mandando devolver em dobro por considerar o engano injustificável, e outras determinando devolução simples quando a cláusula contratual podia gerar dúvida razoável sobre o marco inicial.
TJDFT, Terceira Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0772382-56.2025.8.07.0016 (Acórdão 2093729), Relator(a): Marco Antonio do Amaral, julgado em 23/02/2026 favorável ao consumidor
Atraso de 9 meses e 10 dias após a tolerância. A Turma manteve a cláusula penal invertida (1% ao mês pela mora e 2% compensatória, sobre o valor atualizado do imóvel, total de R$ 50.054,47), a devolução em dobro de IPTU, condomínio, energia e averbação do habite-se cobrados antes das chaves (R$ 6.688,80) e o reembolso de vistorias repetidas. A pandemia, alegada de forma genérica, foi tratada como fortuito interno.
Tese: IPTU, condomínio e encargos antes das chaves são da construtora; cláusula do comprador é invertida contra ela.
Partes: Construtora e incorporadora (não nomeadas na ementa).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0708586-83.2023.8.07.0009 (Acórdão 2069688), Relator(a): Fernando Tavernard, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao consumidor
Os compradores pediam lucros cessantes, perdas e danos por alteração de uma escada e dano moral. A Turma entendeu que o atraso nas chaves decorreu da demora dos próprios compradores em quitar a parcela final após notificação, que folder com unidade decorada é meramente ilustrativo e não vincula, e que pequenos vícios não geram dano moral. Manteve apenas a devolução simples das cotas de condomínio pagas antes das chaves.
Tese: Se o comprador causa o atraso nas chaves, não há lucros cessantes; folder ilustrativo não vincula.
Partes: Construtora e incorporadora (não nomeadas na ementa) e adquirentes.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
A exceção: cobrança feita pelo próprio condomínio
É importante separar duas situações. Uma é a construtora cobrar do comprador. Outra é o condomínio cobrar diretamente de quem consta como proprietário na matrícula. Em 2025, a Quarta Turma do STJ admitiu que o condomínio execute compradores com propriedade registrada, mesmo sem chaves, por ser obrigação que acompanha o imóvel; segundo a notícia do julgamento, o comprador pode depois cobrar da construtora em regresso.
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.147.665/SP, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 07/10/2025 (DJEN 17/11/2025) desfavorável ao consumidor
Na cobrança movida pelo próprio condomínio, a Quarta Turma entendeu que compradores que já constam como proprietários na matrícula respondem pelas cotas condominiais, mesmo sem ter recebido as chaves, por se tratar de obrigação propter rem. Segundo noticiado, ficou ressalvado o direito de regresso contra a construtora ou vendedora.
Tese: Perante o condomínio, o proprietário registrado pode ser cobrado mesmo sem chaves, com regresso contra a construtora.
Partes: Condomínio exequente e compradores com propriedade registrada.
Ementa: www.migalhas.com.br
Além disso, o Tema 886 está em proposta de revisão no STJ (Tema 1349, afetado em 2025), o que pode alterar a regra sobre quem responde perante o condomínio depois da posse. Por isso, a estratégia deve considerar quem está cobrando e se o comprador já tem a propriedade registrada. Se a recusa das chaves pelo comprador for injustificada, a obrigação passa a ser dele desde quando as chaves ficaram à disposição.
Perguntas frequentes
Tenho que pagar condomínio antes das chaves? Em regra não, perante a construtora. A obrigação começa com a posse.
Paguei. Recebo em dobro? Pode ser, se o engano for injustificável. Há decisões com devolução simples quando a cláusula gerava dúvida.
E se o condomínio me cobrar diretamente? Se você já é proprietário registrado, o STJ admitiu a cobrança, com direito de regresso contra a construtora.
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