Depois do habite-se, cabe ao incorporador averbar a construção na matrícula, e ele responde pelas perdas e danos causados pela demora; sem essa regularização, o comprador não consegue escriturar, registrar nem, em muitos casos, sair da fase de obra do financiamento.
O que a lei manda o incorporador fazer
O habite-se é o documento da prefeitura que atesta a conclusão da obra. Depois dele, a construção precisa ser averbada na matrícula do terreno, com a individualização das unidades, para que cada comprador receba sua matrícula e possa lavrar e registrar a escritura ou o contrato definitivo. Essa obrigação é expressamente do incorporador, nos termos do art. 44 da Lei 4.591/1964:
Lei 4.591/1964, art. 44, caput:
Art. 44. Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
Além disso, desde a Lei 13.786/2018, o quadro-resumo do art. 35-A da Lei 4.591/1964 deve indicar o termo final para obtenção do habite-se e os efeitos do atraso, o que torna esse prazo uma obrigação contratual expressa:
Lei 4.591/1964, art. 35-A, caput, V, VI e XII:
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: (...) V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; (...) XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
Por que o atraso na regularização prejudica o comprador
Sem averbação e individualização, o banco pode não concluir o contrato definitivo, o comprador continua pagando encargos da fase de obra, não consegue vender ou dar o imóvel em garantia e corre riscos patrimoniais. A tese 1.2 do Tema 996 fala em disponibilização da posse da unidade já regularizada, o que reforça que a entrega não se resume às chaves.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 996), Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (data de julgamento indicada na pesquisa de jurisprudência do STJ; a página de repetitivos indica 11/09/2019; DJe 27/09/2019) favorável ao consumidor
Em promessa de compra e venda de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), a Segunda Seção fixou quatro teses: o contrato deve ter prazo certo de entrega, não vinculado ao financiamento, admitido só o acréscimo da tolerância; descumprido o prazo com a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido e se indeniza na forma de aluguel mensal até a disponibilização da posse; é ilícito cobrar juros de obra após o prazo com a tolerância; e o indexador setorial (INCC) é substituído pelo IPCA durante o atraso, salvo se este for mais gravoso.
Tese: Atraso após a tolerância gera lucros cessantes presumidos em valor de aluguel, torna ilícita a cobrança de juros de obra e troca o INCC pelo IPCA.
Partes: Incorporadoras do Programa Minha Casa, Minha Vida (REsp em IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, TJSP).
Ementa: processo.stj.jus.br
Os tribunais também não aceitam que a construtora transfira ao comprador custos ligados à sua própria obrigação de regularizar. No DF, a cobrança de averbação do habite-se, IPTU, condomínio e energia antes das chaves foi considerada abusiva e mandada devolver em dobro.
TJDFT, Terceira Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0772382-56.2025.8.07.0016 (Acórdão 2093729), Relator(a): Marco Antonio do Amaral, julgado em 23/02/2026 favorável ao consumidor
Atraso de 9 meses e 10 dias após a tolerância. A Turma manteve a cláusula penal invertida (1% ao mês pela mora e 2% compensatória, sobre o valor atualizado do imóvel, total de R$ 50.054,47), a devolução em dobro de IPTU, condomínio, energia e averbação do habite-se cobrados antes das chaves (R$ 6.688,80) e o reembolso de vistorias repetidas. A pandemia, alegada de forma genérica, foi tratada como fortuito interno.
Tese: IPTU, condomínio e encargos antes das chaves são da construtora; cláusula do comprador é invertida contra ela.
Partes: Construtora e incorporadora (não nomeadas na ementa).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O TJCE já tratou a demora de cinco anos na expedição e averbação do habite-se como falha grave, que impede a plena fruição do imóvel e justifica dano moral, inclusive pelo tempo perdido pelo comprador.
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0139208-90.2019.8.06.0001, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 23/10/2025 favorável ao consumidor
Imóvel do programa Minha Casa Minha Vida. A sentença reconheceu a ilicitude dos juros de obra cobrados depois da entrega das chaves (Tema 996 do STJ) e a devolução da taxa SATI (Tema 938), mas negou dano moral. O TJCE negou o recurso das construtoras e deu provimento ao da compradora: a demora de cinco anos na expedição e averbação do habite-se impediu a plena fruição do imóvel e, somada às cobranças indevidas, configurou dano moral, inclusive pela teoria do desvio produtivo.
Tese: No Minha Casa Minha Vida, juros de obra após as chaves são indevidos, e anos sem habite-se geram dano moral.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A., MRV Magis IX Incorporações SPE Ltda. e Magis Incorporações e Construções Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Limites e o que não encontramos
O habite-se averbado não equivale à entrega do imóvel: a entrega ocorre com a efetiva disponibilização das chaves e da posse. Por outro lado, se o atraso na escritura decorre de pendência do próprio comprador (por exemplo, falta de quitação ou de documentos para o financiamento), a responsabilidade se inverte.
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0708586-83.2023.8.07.0009 (Acórdão 2069688), Relator(a): Fernando Tavernard, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao consumidor
Os compradores pediam lucros cessantes, perdas e danos por alteração de uma escada e dano moral. A Turma entendeu que o atraso nas chaves decorreu da demora dos próprios compradores em quitar a parcela final após notificação, que folder com unidade decorada é meramente ilustrativo e não vincula, e que pequenos vícios não geram dano moral. Manteve apenas a devolução simples das cotas de condomínio pagas antes das chaves.
Tese: Se o comprador causa o atraso nas chaves, não há lucros cessantes; folder ilustrativo não vincula.
Partes: Construtora e incorporadora (não nomeadas na ementa) e adquirentes.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Nesta pesquisa não localizamos acórdão do TJCE, com número verificável, especificamente sobre indenização pelo atraso na averbação ou na outorga da escritura. O fundamento legal do art. 44 é direto, mas o valor da indenização depende de prova do prejuízo concreto (por exemplo, juros de obra prolongados, venda frustrada, custos extras). A medida das perdas e danos segue o art. 402 do Código Civil:
Código Civil, art. 402:
Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
O atraso na regularização nem sempre transfere a culpa para a construtora. No TJCE, a demora na averbação do habite-se não bastou para afastar a responsabilidade da compradora de conseguir o financiamento e quitar o preço.
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0200649-33.2023.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 18/12/2025 desfavorável ao consumidor
A compradora alegou que o atraso na averbação do habite-se e a impossibilidade de usar o FGTS inviabilizaram o financiamento e, por isso, a entrega das chaves atrasou. O TJCE manteve a improcedência: o contrato condicionava a posse à quitação integral do preço, o ônus de viabilizar o financiamento era da compradora e, sem quitação, ela não podia exigir a entrega (exceção do contrato não cumprido).
Tese: Quando a entrega depende da quitação integral, cabe ao comprador viabilizar o financiamento, e sem pagamento não há mora da vendedora.
Partes: Haus Empreendimentos Imobiliários Sociedade Unipessoal Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Já recebi as chaves, mas não tenho escritura. A construtora responde? Se a demora é na averbação ou na individualização, sim, pelo art. 44 da Lei 4.591/1964.
Habite-se é o mesmo que entrega? Não. A entrega é a disponibilização da posse com as chaves.
Posso ser cobrado pela averbação do habite-se? Há decisões considerando abusiva essa cobrança antes das chaves.
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