Perante a construtora, quem paga é ela: o STJ define que o comprador responde pelo condomínio a partir da entrega das chaves; mas, se o condomínio cobrar diretamente o comprador que já tem a propriedade registrada, o STJ admitiu a cobrança, com direito de regresso contra a construtora.
Resposta
A obrigação de pagar condomínio acompanha a posse efetiva (Tema 886) e, entre comprador e construtora, começa com as chaves. Cláusulas que antecipam esse marco para o habite-se têm sido anuladas, com devolução dos valores.
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.184.786/MG, Min. Marco Buzzi, julgado em 06/03/2023 (DJe 10/03/2023) favorável ao consumidor
O STJ reafirmou que o promitente comprador passa a responder pelas despesas de condomínio a partir da entrega das chaves, momento em que recebe a posse do imóvel.
Tese: Condomínio é do comprador só a partir da entrega das chaves.
Partes: Construtora e adquirentes.
Ementa: scon.stj.jus.br
TJDFT, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0746753-51.2023.8.07.0016 (Acórdão 1844891), Relator(a): Silvana da Silva Chaves, julgado em 15/04/2024 favorável ao consumidor
A Turma manteve a nulidade da cláusula que transferia ao comprador IPTU e condomínio a partir da averbação do habite-se, e a devolução em dobro de IPTU e cotas pagas antes da entrega das chaves, entendendo que a responsabilidade da construtora vai até a transferência da posse.
Tese: Cláusula que joga IPTU e condomínio no comprador antes das chaves é nula.
Partes: Construtora e incorporadora (não nomeadas na ementa).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
A exceção é a cobrança feita pelo próprio condomínio contra proprietário registrado, admitida pela Quarta Turma do STJ em 2025. O Tema 886 está em revisão no Tema 1349.
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.147.665/SP, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 07/10/2025 (DJEN 17/11/2025) desfavorável ao consumidor
Na cobrança movida pelo próprio condomínio, a Quarta Turma entendeu que compradores que já constam como proprietários na matrícula respondem pelas cotas condominiais, mesmo sem ter recebido as chaves, por se tratar de obrigação propter rem. Segundo noticiado, ficou ressalvado o direito de regresso contra a construtora ou vendedora.
Tese: Perante o condomínio, o proprietário registrado pode ser cobrado mesmo sem chaves, com regresso contra a construtora.
Partes: Condomínio exequente e compradores com propriedade registrada.
Ementa: www.migalhas.com.br
Perguntas frequentes
E o IPTU? A mesma lógica tem sido aplicada: até as chaves, a responsabilidade é da construtora perante o comprador.
Recusei as chaves. E agora? Se a recusa foi injustificada, a obrigação passa a ser sua desde quando as chaves ficaram disponíveis.
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