Durante o prazo do contrato o locador não pode retomar o imóvel, salvo infração ou falta de pagamento. Nos contratos escritos de 30 meses ou mais, findo o prazo e prorrogada a locação, o locador pode denunciá-la a qualquer tempo com 30 dias para desocupar; nos contratos menores, a retomada depende das hipóteses do art. 47, como uso próprio ou cinco anos de locação.
Durante o prazo: o locador não pode pedir de volta
A primeira regra é de proteção ao inquilino e vale para o planejamento do proprietário: enquanto durar o prazo contratual, o locador não pode reaver o imóvel, só o locatário pode devolvê-lo pagando multa proporcional:
Lei 8.245/1991, art. 4º, caput:
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
As exceções são as do art. 9º: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparos urgentes determinados pelo Poder Público. Fora disso, quem precisa do imóvel no meio do contrato tem de negociar.
Contrato de 30 meses ou mais: a denúncia vazia
O art. 46 é o mais favorável ao proprietário. Nos contratos escritos de 30 meses ou mais, a locação termina no fim do prazo, sem necessidade de aviso. Se o inquilino continuar por mais de 30 dias sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e o locador pode denunciá-la a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação:
Lei 8.245/1991, art. 46:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Na locação não residencial por prazo indeterminado, o art. 57 permite a denúncia por escrito com 30 dias (na residencial de prazo inferior a 30 meses valem as hipóteses do art. 47, tratadas abaixo):
Lei 8.245/1991, art. 57:
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
O TJCE tem mantido despejos por denúncia vazia quando a notificação foi regular, mesmo diante de alegações de benfeitorias e preferência:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3011557-17.2025.8.06.0000, Des. Raimundo Nonato Silva Santos, julgado em 17/12/2025 favorável ao proprietário
Locação não residencial prorrogada por prazo indeterminado, com notificação prévia regularmente feita. A locatária invocou direito de preferência, constrangimento e benfeitorias. A Câmara manteve a liminar de despejo deferida com base no art. 59, § 1º, VIII, com caução prestada: esses fatores não afastam a denúncia vazia.
Tese: Notificada a denúncia de locação por prazo indeterminado, alegações de preferência ou benfeitorias não impedem a retomada.
Partes: Mais Projardim Ltda. (locatária agravante) e locador.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E considerou eficaz notificação entregue no endereço do imóvel e recebida por empregado da empresa locatária, certificada por cartório:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0209487-67.2020.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 24/09/2025 favorável ao proprietário
Locação comercial por prazo indeterminado denunciada por notificação entregue no endereço do imóvel e recebida por empregado da locatária, com certidão de escrevente de cartório. A Câmara considerou a notificação eficaz, por não infirmada a presunção de veracidade do ato notarial, e manteve a sentença que, após a desocupação, extinguiu o despejo condenando a locatária nos ônus sucumbenciais.
Tese: Notificação de denúncia entregue no imóvel e recebida por empregado da empresa locatária, certificada em cartório, é eficaz.
Partes: Nova Gerência de Negócios Imobiliários Ltda. (locadora) e locatária pessoa jurídica (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Até a locação verbal por prazo indeterminado admite denúncia, como decidiu a 3ª Câmara em caso de Fortaleza:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0629698-57.2023.8.06.0000, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 26/11/2025 favorável ao proprietário
A locadora notificou a denúncia de locação verbal com 30 dias para desocupar e obteve sentença de despejo por denúncia vazia em Fortaleza. Na execução provisória, os sucessores do locatário pediram tutela para impedir a desocupação, alegando insuficiência da caução e vulnerabilidade familiar. A Câmara negou: a locação verbal por prazo indeterminado admite denúncia vazia, a suficiência da caução é avaliada pelo dano real, e a vulnerabilidade não suspende indefinidamente a execução.
Tese: Locação verbal por prazo indeterminado pode ser denunciada; a vulnerabilidade da família não suspende indefinidamente o despejo.
Partes: Cia Industrial de Óleos do Nordeste (Cione), locadora, e sucessores do locatário (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Contrato menor que 30 meses: as hipóteses do art. 47
Nos contratos verbais ou escritos com prazo inferior a 30 meses, a locação residencial se prorroga automaticamente, e a retomada só é possível nas hipóteses do art. 47: infrações do art. 9º, extinção do contrato de trabalho vinculado ao imóvel, uso próprio ou de familiar sem imóvel próprio, obras que aumentem a área e vigência ininterrupta superior a cinco anos:
Lei 8.245/1991, art. 47, caput e incisos:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
O pedido para uso próprio é sincero por natureza: o art. 44, II, pune o retomante que não usa o imóvel para o fim declarado no prazo legal. E o procedimento precisa ser seguido. O TJCE reformou liminar obtida por comprador sem registro que pedia o imóvel para uso próprio sem observar os requisitos da lei:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3008398-03.2024.8.06.0000, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 12/06/2025 desfavorável ao proprietário
A autora comprou o imóvel por instrumento particular, sem registro na matrícula, e pediu despejo para uso próprio contra a locatária que pagava regularmente. A Câmara reformou a liminar de desocupação: quem adquire o imóvel e quer retomá-lo precisa observar o procedimento da Lei do Inquilinato, com notificação prévia e os requisitos de prova da propriedade ou do compromisso registrado.
Tese: Comprador sem registro que quer retomar para uso próprio precisa seguir o procedimento da lei; sem isso, não há liminar.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O Juizado Especial é competente para o despejo para uso próprio (art. 3º, III, da Lei 9.099/1995), o que pode reduzir custos nesse tipo de retomada.
Situações especiais: sublocatário, venda e retomada à força
Se a locação principal acabou e o sublocatário permanece, a lei prevê liminar específica, sem os prazos da denúncia vazia:
Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, V:
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0621890-64.2024.8.06.0000, Juiz convocado Cláudio de Paula Pessôa, julgado em 02/09/2025 favorável ao proprietário
A locação comercial terminou em 2018, mas o sublocatário permaneceu no imóvel. O juízo negou a liminar por entender aplicável o prazo de 30 dias do art. 57. A Câmara reformou: o caso é do art. 59, § 1º, V (permanência do sublocatário após extinta a locação), sem as limitações temporais da denúncia vazia, bastando a prova da extinção da locação original e a caução legal.
Tese: Sublocatário que permanece após o fim da locação principal pode ser retirado por liminar do art. 59, § 1º, V.
Partes: Associação dos Lojistas do Shopping Aldeota Expansão (ALSAE), locadora, e ocupantes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Na venda do imóvel, o comprador pode denunciar a locação com 90 dias para desocupar, salvo se houver cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º). E, antes de vender, o locador deve oferecer o imóvel ao inquilino; a violação do direito de preferência gera indenização:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000201-36.2024.8.06.0040, Juíza Márcia Oliveira Fernandes Menescal de Lima, julgado em 05/08/2025 desfavorável ao proprietário
O imóvel locado foi vendido sem que a locatária tivesse a preferência respeitada. A Turma reconheceu a responsabilidade exclusiva do alienante e manteve a indenização por perdas e danos, reduzindo o valor fixado.
Tese: Vender o imóvel sem oferecer ao inquilino gera indenização por perdas e danos contra o locador que vendeu.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Por fim, a retomada nunca pode ser feita por conta própria, nem sob alegação de urgência:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0636252-08.2023.8.06.0000, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao proprietário
A locadora retomou o imóvel comercial por conta própria, alegando ameaças de facção criminosa na região. O juízo da 4ª Vara Cível de Fortaleza deferiu reintegração de posse em favor da locatária. A Câmara manteve: a retomada unilateral configura esbulho, e a autotutela não é admitida nas relações locatícias; o caminho é a ação de despejo.
Tese: Locador que retoma o imóvel por conta própria comete esbulho, mesmo alegando motivo grave; a via é a ação de despejo.
Partes: MWN Comercial de Alimentos Ltda. (locadora) e Loteria Ponto da Sorte Ltda. (locatária).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Posso pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato? Não, salvo mútuo acordo, infração, falta de pagamento ou reparos urgentes exigidos pelo Poder Público (arts. 4º e 9º).
Quanto tempo de aviso preciso dar ao inquilino? Na denúncia vazia de locação prorrogada por prazo indeterminado, 30 dias por escrito (arts. 46, § 2º, e 57).
Contrato de 12 meses: posso retomar no fim? Na locação residencial com prazo inferior a 30 meses, só nas hipóteses do art. 47, como uso próprio ou cinco anos de vigência.
Vendi o imóvel. O comprador pode tirar o inquilino? Pode denunciar a locação com 90 dias, salvo cláusula de vigência averbada. O inquilino tem direito de preferência na compra.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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