Pode, em regra, com 90 dias para desocupação (art. 8º da Lei 8.245/1991). A exceção é o contrato por prazo determinado com cláusula de vigência em caso de venda e averbado na matrícula: nesse caso, o comprador deve respeitar o prazo.
A regra e a proteção possível
O art. 8º da Lei 8.245/1991 diz:
Lei 8.245/1991, art. 8º, caput:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
O comprador deve exercer a denúncia em 90 dias do registro da venda; depois disso, presume-se que concordou em manter a locação (art. 8º, § 2º). Se o locador vendeu sem oferecer ao inquilino, cabe ainda discutir a preferência e as perdas e danos:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000201-36.2024.8.06.0040, Juíza Márcia Oliveira Fernandes Menescal de Lima, julgado em 05/08/2025 favorável ao inquilino
O imóvel locado foi vendido sem que a locatária tivesse a preferência respeitada. A Turma reconheceu a responsabilidade exclusiva do alienante e manteve a indenização por perdas e danos, reduzindo o valor fixado.
Tese: Vender o imóvel sem oferecer ao inquilino gera indenização por perdas e danos contra quem vendeu.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Se o imóvel foi tomado pelo banco do locador, o STJ afastou a cobrança de taxa de ocupação contra o inquilino:
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 1.966.030, Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em não informada na notícia (notícia de 03/02/2022) favorável ao inquilino
A Quarta Turma decidiu que o locatário de imóvel cuja propriedade foi consolidada pelo credor fiduciário, por inadimplência do antigo locador, não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação do art. 37-A da Lei 9.514/1997, por não integrar a relação jurídica que fundamenta a cobrança.
Tese: Se o banco toma o imóvel do locador, o inquilino não paga a taxa de ocupação do art. 37-A da Lei 9.514/1997.
Partes: Credor fiduciário e locatário (não identificados).
Notícia: www.stj.jus.br
Perguntas frequentes
Os 90 dias contam de quando? Da notificação de denúncia feita pelo comprador, que deve ocorrer em até 90 dias do registro da venda.
Como garantir que o comprador respeite meu contrato? Cláusula de vigência em caso de alienação, contrato por prazo determinado e averbação na matrícula.
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