Para sair do imóvel alugado com segurança: confira o prazo e a multa do contrato, avise por escrito, agende e acompanhe a vistoria, entregue as chaves com recibo, encerre as contas de consumo e peça a caução de volta com a planilha de descontos.
Antes de avisar: entenda em que fase está o contrato
O primeiro passo é saber se o contrato está dentro do prazo ou já prorrogado por prazo indeterminado. Dentro do prazo, a saída gera multa proporcional (art. 4º), salvo transferência pelo empregador. Depois do prazo, sem novo contrato, a locação se prorroga, e o inquilino pode sair com aviso de 30 dias, sem multa por prazo (art. 6º):
Lei 8.245/1991, art. 6º:
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Releia também as cláusulas de pintura, de vistoria e de multa. Cláusulas que dizem que, depois de 12 meses, não há multa são válidas e foram aplicadas a favor de locatários no TJDFT:
TJDFT, Terceira Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0719357-65.2024.8.07.0016, Juiz Daniel Felipe Machado, julgado em 18/11/2024 favorável ao inquilino
O contrato de 24 meses dizia que, completados 12 meses, os locatários não pagariam multa, bastando aviso de 30 dias. Sem transferência pelo empregador, a multa era devida, mas a Turma deu provimento aos locatários para calcular a proporção sobre o período de 12 meses fixado na própria cláusula (cumprimento de 55%), refletindo na restituição da caução.
Tese: Se o contrato limita a multa ao primeiro ano, a proporção é calculada sobre esse período, e não sobre o prazo total.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Avise por escrito e guarde o comprovante
O aviso deve ser escrito, com data, e chegar ao locador ou à imobiliária: e-mail com confirmação, mensagem com resposta, carta com aviso de recebimento ou notificação extrajudicial. No caso de transferência pelo empregador, o aviso de 30 dias é requisito da dispensa da multa, e a prova da transferência deve ir junto:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0221891-53.2020.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 11/09/2025 favorável ao inquilino
O locatário, servidor público removido por necessidade do serviço, ajuizou consignação das chaves e pediu a caução de volta. A Câmara reconheceu que a documentação comprovava a transferência funcional (art. 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/1991), o que legitimou a saída antecipada sem multa, e que a tentativa frustrada de devolver as chaves, seguida de justificativas evasivas e falta de vistoria tempestiva, configurou recusa injustificada da locadora.
Tese: Transferência funcional comprovada dispensa a multa; recusa evasiva em receber as chaves autoriza a consignação.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Use o aviso para pedir, desde logo, a data da vistoria de saída e o nome de quem vai recebê-la.
Prepare o imóvel e acompanhe a vistoria
Compare o estado atual com a vistoria de entrada. Faça os pequenos reparos de danos que você causou (art. 23, V) e limpe o imóvel. Não é preciso reformar o que é desgaste natural. No dia, acompanhe a vistoria, fotografe e filme tudo e registre por escrito as discordâncias. A prova feita só pelo locador tem pouco peso, como o TJCE vem decidindo:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0209197-81.2022.8.06.0001, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 23/10/2025 favorável ao inquilino
O locador cobrou reparos com base em termo de vistoria de devolução sem assinatura dos locatários e mais de um ano depois do fim do contrato. A Câmara afirmou que laudos feitos sem a presença ou a assinatura do locatário são prova unilateral, insuficiente para indenização, e que a simples entrega das chaves dois dias depois não prova a presença dos inquilinos na vistoria. A condenação dos locatários foi afastada.
Tese: Laudo de vistoria de saída sem assinatura nem presença comprovada do locatário é prova unilateral e não sustenta a cobrança de reparos.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Por outro lado, se o laudo for feito com a sua participação e mostrar danos reais, a cobrança tende a ser mantida, como no caso julgado pela 6ª Câmara de Direito Privado:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0178828-46.2018.8.06.0001, Des. José Tarcílio Souza da Silva, julgado em 03/12/2025 desfavorável ao inquilino
A locatária ajuizou consignação para pagar um valor menor de reparos do que o cobrado pela imobiliária. Os termos de vistoria e as fotografias juntados pela parte contrária comprovaram os danos na desocupação, e a locatária não demonstrou ter devolvido o imóvel como recebeu nem a suficiência do valor depositado. O pedido foi julgado improcedente.
Tese: Quando a imobiliária junta vistorias e fotos que comprovam danos na desocupação, cabe ao locatário provar que devolveu o imóvel como recebeu.
Partes: Locatária pessoa física; imobiliária e proprietária (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Entregue as chaves com recibo
A locação só termina com a entrega das chaves, que deve ser documentada. Se houver recusa, ou se o recebimento for condicionado a pagamento de reparos, a consignação das chaves é o caminho, e a recusa injustificada transfere ao locador o ônus dos aluguéis seguintes:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível (locação não residencial) nº 3030106-72.2025.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 17/12/2025 parcialmente favorável
Locação não residencial: fração de imóvel alugada para instalação de armário de telecomunicações. A locatária notificou o fim da locação, desocupou o imóvel e tentou entregar as chaves, mas a locadora condicionou o recebimento a reparos e à quitação de débitos. A Câmara deu parcial provimento à apelação da locadora: reconheceu a mora do credor (mora accipiendi), fixou o termo final dos aluguéis na data da ciência inequívoca da disponibilização do imóvel, declarou devidos os aluguéis e encargos até essa data e afastou as parcelas posteriores e a multa compensatória, ressalvando que eventuais reparos podem ser cobrados em ação própria.
Tese: Condicionar o recebimento das chaves a reparos ou quitação configura mora do credor; os aluguéis deixam de correr a partir da disponibilização inequívoca do imóvel (caso de locação não residencial).
Partes: Telefônica Brasil S.A. (locatária) e locadora pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Não assine termo de quitação plena se ainda discordar de algum valor. A quitação assinada sem ressalva costuma encerrar a discussão:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000902-36.2024.8.06.0221, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 28/07/2025 desfavorável ao inquilino
O locatário assinou termo de quitação plena ao final da locação e depois pediu valores. Sem alegação de vício de consentimento, a Turma aplicou a vedação ao comportamento contraditório e manteve a improcedência.
Tese: Termo de quitação plena assinado sem vício de consentimento impede cobrar depois o que foi quitado.
Partes: Locatários pessoas físicas; FZ Imóveis Ltda. e Souza Administração e Participações Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Depois da saída: contas, caução e prazos
- Peça o desligamento ou a troca de titularidade de energia, água e gás. Sem isso, contas posteriores podem gerar negativação no seu nome.
- Solicite a devolução da caução, corrigida pela poupança, e a planilha de descontos com notas fiscais.
- Guarde todos os documentos por pelo menos três anos.
- Se houver cobrança indevida ou retenção, a cobrança pode ser feita no Juizado Especial Cível, respeitado o teto de 40 salários mínimos; até 20 salários mínimos, a presença de advogado é facultativa.
O teto e a regra do advogado estão na Lei 9.099/1995:
Lei 9.099/1995, art. 3º, I, e art. 9º, caput:
Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas: I - as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo; Art. 9º Nas causas de valor até vinte salários mínimos, as partes comparecerão pessoalmente, podendo ser assistidas por advogado; nas de valor superior, a assistência é obrigatória.
Sobre prazos, o Código Civil prevê três anos para várias pretensões ligadas à locação, inclusive aluguéis, enriquecimento sem causa e reparação civil. Qual prazo se aplica a cada pedido pode ser discutido, por isso não deixe para depois:
Código Civil, art. 206, § 3º, I, IV e V:
§ 3º Em três anos: I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos; IV - a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa; V - a pretensão de reparação civil;
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000113-93.2023.8.06.0246, Juiz Raimundo Ramonilson Carneiro Bezerra, julgado em 10/02/2026 desfavorável ao inquilino
O ex-locatário foi negativado por contas de energia posteriores ao fim da locação, mas não havia comunicado a mudança de titularidade. A Turma reconheceu culpa exclusiva do autor e manteve a improcedência.
Tese: Quem sai do imóvel e não pede a troca de titularidade da energia arca com o risco das contas posteriores.
Partes: Ex-locatário pessoa física e réus (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Posso sair sem pagar o último mês e deixar a caução? Não é recomendável. A caução garante o contrato, e a compensação unilateral pode gerar cobrança de multa e encargos.
A imobiliária pode exigir que eu pinte o imóvel? Depende do contrato e da vistoria de entrada. Pintura gasta pelo tempo tende a ser desgaste natural.
Tenho que esperar o fim do mês para entregar? Não. O aluguel é devido até a entrega das chaves, e o contrato pode prever cobrança proporcional aos dias.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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