A cobrança de reparos depois da saída só se sustenta se o locador provar que o dano existe, que não estava lá na entrada e que vai além do desgaste normal. Vistoria de saída feita sem o inquilino e sem assinatura tem sido tratada como prova unilateral pelos tribunais.
Para que servem as vistorias de entrada e de saída
A vistoria de entrada é a fotografia do imóvel no dia em que o inquilino recebeu as chaves. A de saída é a fotografia do dia da devolução. A comparação entre as duas é o que permite saber se houve dano causado pelo inquilino. Sem a primeira, não há como saber o estado original. Sem a segunda feita com contraditório, não há como saber se o dano é do inquilino ou de quem entrou no imóvel depois.
A lei dá ao inquilino o direito de pedir, na entrega, a descrição minuciosa do estado do imóvel, com referência expressa aos defeitos existentes (art. 22, V, da Lei 8.245/1991). É um direito pouco usado e muito útil:
Lei 8.245/1991, art. 22, V e VI:
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
Se o laudo de entrada for genérico ("imóvel em bom estado"), vale registrar por escrito, nos primeiros dias, tudo o que não funciona ou está danificado. A Segunda Turma Recursal do TJDFT decidiu justamente um caso em que a locatária fez isso por e-mail e depois foi cobrada pelos mesmos itens na saída:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0720899-72.2025.8.07.0020, Juíza Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, julgado em 10/06/2026 favorável ao inquilino
Na entrada, a locatária comunicou por e-mail defeitos em corrediças e dobradiças, e a administradora respondeu que a contestação foi anexada ao contrato para evitar cobrança no final. Mesmo assim cobrou os reparos na saída. A Turma reconheceu legitimidade e relação de consumo com a administradora, tratou os itens como desgaste natural ou defeito preexistente e manteve a restituição em dobro de R$ 550,00, sem dano moral.
Tese: Defeito comunicado na entrada e reconhecido pela administradora não pode ser cobrado na saída; a cobrança indevida volta em dobro.
Partes: Administradora de imóveis e locatária pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Quando a vistoria de saída não vale como prova
O problema mais comum é a vistoria de saída feita só pela imobiliária, sem aviso, sem a presença do inquilino e sem assinatura. Nesses casos, o TJCE tem decidido que o laudo é prova unilateral, insuficiente para condenar o inquilino. A 2ª Câmara de Direito Privado destacou ainda que a cobrança veio mais de um ano depois do fim do contrato, o que dificultou a defesa:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0209197-81.2022.8.06.0001, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 23/10/2025 favorável ao inquilino
O locador cobrou reparos com base em termo de vistoria de devolução sem assinatura dos locatários e mais de um ano depois do fim do contrato. A Câmara afirmou que laudos feitos sem a presença ou a assinatura do locatário são prova unilateral, insuficiente para indenização, e que a simples entrega das chaves dois dias depois não prova a presença dos inquilinos na vistoria. A condenação dos locatários foi afastada.
Tese: Laudo de vistoria de saída sem assinatura nem presença comprovada do locatário é prova unilateral e não sustenta a cobrança de reparos.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
As Turmas Recursais seguem a mesma linha. A 6ª Turma Recursal Provisória manteve a improcedência de uma cobrança de pintura baseada em laudo final sem assinatura do locatário, mesmo com revelia dos réus:
TJCE, 6ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000866-97.2023.8.06.0004, Juíza Juliana Bragança Fernandes Lopes, julgado em 07/02/2024 favorável ao inquilino
A locadora pediu ressarcimento de pintura e mão de obra, mas o laudo de vistoria final foi feito de forma unilateral, sem assinatura do locatário. Mesmo com a revelia dos réus, a Turma manteve a improcedência, porque o laudo não demonstrava o estado do imóvel na saída e o efeito material da revelia não foi aplicado.
Tese: Vistoria final sem assinatura do locatário é insuficiente para provar deterioração, mesmo havendo revelia.
Partes: Locadora pessoa física; locatários: pessoa física e W Goes Maciel Consultoria & Design.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O fundamento de fundo é o dever de boa-fé que o art. 422 do Código Civil impõe aos contratantes, na conclusão e na execução do contrato:
Código Civil, art. 422:
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Boa-fé, aqui, significa avisar o inquilino da vistoria, dar a ele a chance de acompanhar e de reparar por conta própria, e apresentar orçamento compatível.
Quando a cobrança do locador é mantida
É preciso ser honesto: quando o locador tem prova bilateral, a cobrança costuma prevalecer. A 6ª Câmara de Direito Privado do TJCE julgou improcedente a consignação de uma locatária porque a imobiliária juntou termos de vistoria e fotografias que comprovavam danos na desocupação:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0178828-46.2018.8.06.0001, Des. José Tarcílio Souza da Silva, julgado em 03/12/2025 desfavorável ao inquilino
A locatária ajuizou consignação para pagar um valor menor de reparos do que o cobrado pela imobiliária. Os termos de vistoria e as fotografias juntados pela parte contrária comprovaram os danos na desocupação, e a locatária não demonstrou ter devolvido o imóvel como recebeu nem a suficiência do valor depositado. O pedido foi julgado improcedente.
Tese: Quando a imobiliária junta vistorias e fotos que comprovam danos na desocupação, cabe ao locatário provar que devolveu o imóvel como recebeu.
Partes: Locatária pessoa física; imobiliária e proprietária (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
No TJDFT, a 6ª Turma Cível separou desgaste natural de falta de manutenção. Itens que se deterioram porque o inquilino não fez a manutenção esperada não são desgaste natural, e um orçamento detalhado só cai com prova em contrário, não com mera discordância:
TJDFT, 6ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0731212-86.2024.8.07.0001, Des. Leonardo Roscoe Bessa, julgado em 13/08/2025 desfavorável ao inquilino
O locatário contratou um serviço adicional de entrega do imóvel e questionou cobranças de reparos. A Turma reconheceu relação de consumo quanto a esse serviço, mas considerou regulares os reparos: a degradação decorria de falta de manutenção, que não se confunde com uso normal, e o orçamento detalhado não foi desconstituído por mera discordância. A retenção da garantia até a quitação foi mantida.
Tese: Falta de manutenção não é desgaste natural; orçamento detalhado só cai com prova em contrário.
Partes: Imobiliária ofertante do serviço adicional de entrega e locatário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Ou seja: a regra protege o desgaste do uso normal, não a falta de cuidado. O art. 23, V, da Lei 8.245/1991 obriga o inquilino a reparar os danos causados por ele, dependentes ou visitantes.
Como se proteger na saída
- Peça, por escrito, a data e o horário da vistoria de saída e compareça, de preferência com testemunha.
- Faça fotos e vídeo de todos os cômodos no dia da entrega, com data visível.
- Compare o laudo de saída item por item com o de entrada e registre por escrito cada discordância.
- Exija orçamentos ou notas fiscais dos reparos antes de aceitar qualquer desconto.
- Se a imobiliária se recusar a receber as chaves sem que você aceite os valores, isso pode configurar recusa injustificada.
Quando a imobiliária aproveita a vistoria para cobrar e negativar, o caso muda de figura. A 2ª Turma Recursal do TJCE considerou ilegítima a negativação de um ex-inquilino baseada em vistoria final unilateral, sem notificação prévia, e reconheceu dano moral:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3003040-27.2022.8.06.0065, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 15/12/2023 favorável ao inquilino
O locatário foi inscrito em cadastro de inadimplentes pela seguradora da locação com base em termo de vistoria final firmado unilateralmente, sem sua participação e sem prova de notificação prévia. A Turma tratou o caso como relação de consumo, declarou o débito indevido, considerou ilegítima a negativação e reconheceu dano moral, reformando a sentença que havia acolhido pedido contraposto de R$ 3.193,33.
Tese: Negativação baseada em vistoria final unilateral, sem notificação do locatário, é ilegítima e gera dano moral.
Partes: Porto Seguro Companhia de Seguros Gerais e locatário pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Sou obrigado a acompanhar a vistoria de saída? Não há obrigação legal expressa, mas acompanhar é a melhor forma de se defender. Se não for convidado, registre por escrito que pediu para participar.
A imobiliária pode cobrar reparos meses depois? Pode tentar, mas a demora enfraquece a prova, porque fica difícil saber se o dano é do inquilino ou posterior. O TJCE já considerou relevante uma cobrança feita mais de um ano depois.
O que é prova unilateral? É o documento feito só por uma das partes, sem a participação ou a assinatura da outra. Ela não é proibida, mas tem pouco peso quando contestada e sem outras provas.
Fotos da entrada valem como vistoria? Ajudam muito, sobretudo se tiverem data e forem enviadas à imobiliária logo no início da locação.
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