O inquilino não paga pelo desgaste que decorre do uso normal do imóvel. Ele paga pelo dano que causou ou pela falta de manutenção que lhe cabia. A fronteira é decidida caso a caso, com base nas vistorias, no tempo de locação e na prova de cada item.
A regra legal: uso normal não é dano
A Lei do Inquilinato trata a questão em duas frentes. De um lado, obriga o inquilino a usar o imóvel com o cuidado de quem cuida do que é seu e a reparar os danos que ele, seus familiares ou visitantes causarem. De outro, ressalva expressamente as deteriorações do uso normal. Os incisos II a V do art. 23 da Lei 8.245/1991 dizem:
Lei 8.245/1991, art. 23, II a V:
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
Repare no inciso IV: o inquilino tem o dever de avisar imediatamente o locador sobre defeitos cuja reparação caiba ao locador. Esse aviso, feito por escrito, é também uma proteção, porque prova que o problema não foi causado pelo inquilino e que o locador sabia dele.
Exemplos que costumam ser tratados como desgaste natural
Não existe lista legal, e por isso o que segue são situações que a jurisprudência tem reconhecido em casos concretos, sempre dependentes da prova:
- Pintura desbotada ou com marcas leves depois de anos de uso.
- Ferragens, dobradiças e corrediças que perderam o ajuste com o tempo, sobretudo se o defeito foi comunicado na entrada.
- Desgaste de pia, louças e metais compatível com a idade.
- Pequenos furos de quadros e marcas de móveis, conforme o contrato e o tempo de locação.
A Segunda Turma Recursal do TJDFT tratou como desgaste natural e como defeito preexistente as corrediças e dobradiças que a locatária havia reclamado no início do contrato, e manteve a devolução em dobro do valor cobrado:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0720899-72.2025.8.07.0020, Juíza Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, julgado em 10/06/2026 favorável ao inquilino
Na entrada, a locatária comunicou por e-mail defeitos em corrediças e dobradiças, e a administradora respondeu que a contestação foi anexada ao contrato para evitar cobrança no final. Mesmo assim cobrou os reparos na saída. A Turma reconheceu legitimidade e relação de consumo com a administradora, tratou os itens como desgaste natural ou defeito preexistente e manteve a restituição em dobro de R$ 550,00, sem dano moral.
Tese: Defeito comunicado na entrada e reconhecido pela administradora não pode ser cobrado na saída; a cobrança indevida volta em dobro.
Partes: Administradora de imóveis e locatária pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O mesmo tribunal afastou a cobrança de uma reforma que mudou as cores interna e externa do imóvel e do período de 41 dias em que ele ficou vazio:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0723774-83.2023.8.07.0020, Juíza Silvana da Silva Chaves, julgado em 19/08/2024 favorável ao inquilino
A locadora fez reforma com alteração das cores interna e externa e cobrou dos locatários a reforma e os 41 dias em que o imóvel ficou desocupado. A Turma entendeu que as avarias eram desgaste natural do uso, que os locatários não respondiam pela reforma nem pelo período vago e manteve a restituição da caução.
Tese: Reforma para mudar cores e tempo de imóvel vazio não são custos do inquilino.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O que costuma ser tratado como dano do inquilino
Do outro lado, estão os danos que fogem do uso esperado: vidros quebrados, portas arrombadas, paredes manchadas por infiltração causada por descuido do morador, pisos riscados por arrasto, equipamentos retirados, sujeira pesada e itens que se perderam por falta de manutenção que cabia ao inquilino. A 6ª Turma Cível do TJDFT foi clara ao dizer que o uso descuidado não se confunde com o uso ordinário:
TJDFT, 6ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0731212-86.2024.8.07.0001, Des. Leonardo Roscoe Bessa, julgado em 13/08/2025 desfavorável ao inquilino
O locatário contratou um serviço adicional de entrega do imóvel e questionou cobranças de reparos. A Turma reconheceu relação de consumo quanto a esse serviço, mas considerou regulares os reparos: a degradação decorria de falta de manutenção, que não se confunde com uso normal, e o orçamento detalhado não foi desconstituído por mera discordância. A retenção da garantia até a quitação foi mantida.
Tese: Falta de manutenção não é desgaste natural; orçamento detalhado só cai com prova em contrário.
Partes: Imobiliária ofertante do serviço adicional de entrega e locatário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Mesmo assim, a cobrança precisa ser proporcional. A 2ª Turma Recursal do TJCE mandou refazer um orçamento para retirar avarias de portas e janelas sem prova de causa, mantendo apenas limpeza e pintura:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001263-80.2024.8.06.0018, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 13/02/2026 parcialmente favorável
A Turma afirmou a inaplicabilidade do CDC às relações locatícias, mas manteve a legitimidade da administradora por causa da divergência sobre o laudo de vistoria, distinguindo, com base em precedente do STJ, as questões da estrutura do imóvel (do locador) das cobranças feitas pela própria imobiliária. Anulou a parte extra petita da sentença, mandou refazer o orçamento para retirar avarias sem prova de causa (portas e janelas), manteve limpeza e pintura e afastou cobrança de IPTU, taxa de lixo e condomínio proporcionais indevidos, com devolução do saldo ao locatário.
Tese: Mesmo sem CDC, a administradora responde pelas cobranças que ela mesma faz; avaria sem prova de causa sai do orçamento.
Partes: Mega Administração de Imóveis Ltda. ME (recorrente) e locatário pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Vício estrutural não é culpa do inquilino
Há ainda uma terceira categoria, que é a mais injusta quando cobrada do inquilino: os vícios do próprio imóvel, como infiltrações estruturais, rachaduras, instalação elétrica precária ou reboco que se solta. Esses são de responsabilidade do locador, que responde pelos vícios anteriores à locação (art. 22, IV). A 4ª Turma Recursal do TJCE recusou cobrança de danos atribuídos a mau uso quando havia indícios de vícios estruturais preexistentes:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001798-88.2024.8.06.0024, Juíza Márcia Oliveira Fernandes Menescal de Lima, julgado em 31/03/2026 favorável ao inquilino
O locador cobrou do ex-inquilino danos atribuídos a mau uso, mas havia indícios de vícios estruturais preexistentes e a vistoria e os documentos foram produzidos unilateralmente. A Turma registrou que o ônus da prova era do locador e manteve a extinção do processo, sem piorar a situação do recorrente.
Tese: Indícios de vício estrutural preexistente e vistoria unilateral impedem cobrar do locatário danos atribuídos a mau uso.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E a 2ª Câmara de Direito Privado manteve dano moral para locatários de um imóvel cujo teto perdeu reboco por vícios ocultos, afirmando que o locatário não responde pelo desgaste do uso normal sem prova de uso anormal:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0183265-04.2016.8.06.0001, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 28/05/2025 favorável ao inquilino
Os locatários pediram a rescisão por problemas estruturais (houve queda de reboco do teto por vícios ocultos). A Câmara considerou inútil o laudo de vistoria produzido unilateralmente, afirmou que o locatário não responde pelo desgaste do uso normal sem prova de uso anormal e manteve a indenização por dano moral.
Tese: Vício oculto que derruba reboco do teto gera dano moral ao locatário; laudo unilateral não prova uso anormal.
Partes: Seta Empreendimentos Imobiliários Ltda. e locador pessoa física; locatários pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Furo de prego na parede é dano? Depende do contrato e da quantidade. Poucos furos para quadros costumam ser tolerados como uso normal; muitos furos ou buracos grandes tendem a ser cobrados.
Quem paga a troca de um chuveiro que queimou? Se queimou pelo uso normal ou por defeito, a tendência é ser do locador; se por mau uso, do inquilino. A prova decide.
O tempo de locação influencia? Sim. Quanto mais longa a locação, mais desgaste é esperado. Em locações curtas, o desgaste natural é menor, mas também é difícil justificar reformas grandes.
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