O locador é obrigado a entregar o imóvel em condições de uso e a responder pelos vícios anteriores à locação. Se o defeito impede o uso e não é reparado, o inquilino pode pedir abatimento, reparação, rescisão sem multa e, em casos graves, indenização.
O dever do locador
Alugar não é só entregar as chaves. A lei impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, garantir o uso pacífico durante a locação e responder pelos vícios ou defeitos anteriores ao contrato. O art. 22, I a IV, da Lei 8.245/1991 diz:
Lei 8.245/1991, art. 22, I a IV:
Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
O Código Civil, aplicável subsidiariamente, acrescenta que, se a coisa se deteriorar sem culpa do locatário, ele pode pedir redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato, se ela já não servir ao fim a que se destinava (art. 567):
Código Civil, art. 567:
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Reparos urgentes: abatimento e rescisão
Quando o reparo é urgente e cabe ao locador, o inquilino deve permitir a obra. Em troca, a lei prevê abatimento se a obra durar mais de 10 dias e o direito de rescindir se passar de 30. O art. 26 da Lei 8.245/1991 diz:
Lei 8.245/1991, art. 26:
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
O primeiro passo é sempre comunicar o problema por escrito, como exige o art. 23, IV. Sem esse aviso, fica difícil provar a omissão do locador ou da imobiliária. A 4ª Turma Recursal do TJCE reconheceu a responsabilidade da imobiliária que não solucionou uma infiltração por vazamento da caixa d'água comunicada logo na entrada, com dano moral de R$ 4.000,00:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000320-36.2023.8.06.0006, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 27/03/2025 favorável ao inquilino
O locatário encontrou, logo na entrada, infiltração causada por vazamento na caixa d'água e não obteve solução da imobiliária. A Turma manteve a competência do Juizado (prova documental suficiente), reconheceu a legitimidade passiva da imobiliária, que atuava como mandatária e devia garantir a habitabilidade (art. 22, I e IV, da Lei 8.245/1991), e manteve dano material e dano moral de R$ 4.000,00.
Tese: A imobiliária que não resolve infiltração e vazamento comunicados responde pelos danos ao locatário.
Partes: Locatário pessoa física; M V Cobranças e Serviços Eireli EPP (administradora).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Quando o defeito justifica sair sem multa
Se o imóvel fica impróprio para morar e o problema não é resolvido, a saída antecipada passa a ser culpa do locador, e não do inquilino. A 2ª Turma Recursal do TJCE manteve danos materiais e morais para uma locatária que precisou rescindir por infiltração e avarias não sanadas:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001113-02.2024.8.06.0018, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 17/12/2025 favorável ao inquilino
O imóvel foi entregue com infiltração e outras avarias que nem a imobiliária nem o proprietário sanaram, tornando inviável o uso e levando à rescisão antecipada. A Turma afastou a incompetência do Juizado e a ilegitimidade da imobiliária, reconheceu falha na prestação do serviço, manteve os danos materiais e reduziu o dano moral. Excluiu multas processuais aplicadas na origem.
Tese: Imóvel com infiltração não sanada que impede o uso justifica a rescisão antecipada e a responsabilização da imobiliária.
Partes: Locatária pessoa física; Excellence Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Em caso extremo, de deterioração com desabamento de teto, a 6ª Turma Recursal Provisória afastou a condenação da locatária a mais de R$ 23 mil em danos materiais, porque o contrato terminou por culpa do locador:
TJCE, 6ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000418-75.2024.8.06.0009, Juíza Juliana Bragança Fernandes Lopes, julgado em 17/09/2025 favorável ao inquilino
A sentença havia condenado a locatária a pagar R$ 23.754,60 em danos materiais ao locador, embora também condenasse o locador a R$ 5.000,00 de dano moral por deterioração e desabamento de teto. A Turma reformou para afastar a condenação da locatária: o contrato terminou por culpa do locador e ele não provou os danos nem o nexo com a locação.
Tese: Se o contrato termina por culpa do locador (teto que desaba), cabe a ele provar os danos que atribui ao inquilino.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quando o locador é empresa que administra o imóvel, o TJCE tem aplicado inclusive a responsabilidade objetiva do CDC à imobiliária gestora:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0217129-86.2023.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 22/10/2025 favorável ao inquilino
Rescindida a locação por vícios ocultos graves, a imobiliária foi condenada a danos materiais, devolução integral da caução e cláusula penal. A Câmara manteve: a imobiliária que atua como gestora plena do contrato, firma em nome próprio e intermedeia toda a relação com o locatário tem legitimidade passiva e responde por falhas na prestação do serviço (art. 14 do CDC). Débitos alegados sem prova não autorizaram reter a caução.
Tese: Imobiliária gestora plena, que contrata em nome próprio, responde pelos vícios do imóvel e deve devolver a caução retida sem prova.
Partes: Excellence Empreendimentos Imobiliários Ltda. (apelante) e locatária pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Quando o inquilino perde
Nem todo problema dá direito a sair sem multa. Os tribunais exigem prova de que o defeito é do imóvel, é relevante e não foi resolvido. A 5ª Câmara de Direito Privado do TJCE manteve a multa de uma locatária que saiu por infiltração e barulho vindos do vizinho, problemas pontuais e resolvidos:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0241058-17.2024.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao inquilino
A locatária rescindiu o contrato alegando infiltrações, barulho e sujeira vindos da unidade vizinha e pediu dano moral e afastamento da multa. A Câmara entendeu que o locador responde pelos vícios do próprio imóvel, não por perturbações de terceiros, e que os problemas foram pontuais, resolvidos ou originados por vizinhos. A multa por rescisão de iniciativa da locatária foi mantida e o dano moral negado. Embargos de declaração foram rejeitados em 25/02/2026.
Tese: Problema causado por vizinho e resolvido não é vício do imóvel; sair por isso antes do prazo gera multa.
Partes: Locatária pessoa física; Ewerton Car Serviços Automotivos e Locações Ltda. EPP (reconvinte).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
No TJDFT, locatários que pararam de pagar e saíram alegando infiltração, sem provar que o imóvel ficou impróprio, foram condenados à multa:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0708960-40.2025.8.07.0006, Juíza Silvana da Silva Chaves, julgado em 26/11/2025 desfavorável ao inquilino
Os locatários deixaram de pagar e saíram alegando infiltração, mas não comprovaram vício capaz de tornar o imóvel impróprio ao uso. A Turma reconheceu culpa dos locatários pela rescisão antecipada e manteve a multa contratual.
Tese: Alegar infiltração sem provar que o imóvel ficou impróprio não afasta a multa nem justifica parar de pagar.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Por isso, nunca deixe de pagar o aluguel por conta própria por causa de defeito. O caminho seguro é notificar, documentar e, se for o caso, pedir judicialmente o abatimento ou a rescisão.
Perguntas frequentes
Posso fazer o conserto e descontar do aluguel? Benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização (art. 35), salvo cláusula em contrário. Descontar por conta própria é arriscado: prefira notificar e combinar por escrito.
Infiltração vinda do vizinho é responsabilidade do locador? Em regra, o locador responde pelos vícios do próprio imóvel. Problemas causados por vizinhos podem exigir providências do condomínio ou do vizinho, e o TJCE já negou rescisão sem multa nessa situação.
Tenho direito a dano moral? Depende da gravidade e da omissão. Há condenações quando o problema é sério e ignorado, mas não em incômodos pontuais.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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