Quando a imobiliária age só como mandatária, o locador responde pelas obrigações do contrato, como a devolução da caução. Mas a imobiliária responde pelos atos que ela mesma pratica, como cobranças indevidas, negativação e recusa das chaves, e o TJCE tem aplicado o CDC a essa relação de serviço.
O papel jurídico da imobiliária
A imobiliária costuma ser mandatária do locador: recebe aluguéis, faz vistorias e cobra em nome dele. Por isso, o pagamento feito a ela, como representante do credor, é válido perante o locador (art. 308 do Código Civil):
Código Civil, art. 308:
Art. 308. O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito.
Na prática, isso protege o inquilino: se pagou o aluguel ou a caução à imobiliária autorizada e ela não repassou ao proprietário, o problema é entre locador e imobiliária. O inquilino guarda os recibos discriminados, que a lei manda o locador fornecer, vedada a quitação genérica (art. 22, VI).
Quando quem responde é o locador
As obrigações típicas do contrato, como devolver a caução, entregar o imóvel em condições de uso e consertar vícios estruturais, nascem do contrato de locação, que é do locador. O STJ já distinguiu: a imobiliária não responde por questões ligadas diretamente à estrutura do imóvel, como mera administradora:
STJ, Terceira Turma (dado de fonte secundária, não conferido no STJ), Recurso Especial nº REsp 864.794, Min. Nancy Andrighi, julgado em não localizada parcialmente favorável
Ementa de acórdão do STJ relatado pela ministra Nancy Andrighi, transcrita no acórdão do TJCE 3001263-80.2024.8.06.0018 (sem indicação do número); o número REsp 864.794 é citado em acórdão oficial do TJDFT (0720899-72.2025.8.07.0020) como precedente sobre a legitimidade da imobiliária. Segundo a ementa, a imobiliária não tem legitimidade passiva para responder por questões ligadas diretamente à estrutura do imóvel, pois atua como mera administradora, mas responde pelo modo de cobrança que ela própria realizou, que causou danos morais à locatária e ao fiador. Inteiro teor não lido no STJ.
Tese: A imobiliária não responde pela estrutura do imóvel, mas responde pelas cobranças abusivas que ela mesma faz.
Partes: Imobiliária Cilar Ltda., locatária e fiador.
Notícia: autdoc.tjce.jus.br
No mesmo sentido, a 2ª Turma Recursal do TJCE extinguiu o processo contra uma imobiliária que atuou como mera mandatária, mantendo a cobrança contra a proprietária:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000119-84.2022.8.06.0004, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 27/11/2023 desfavorável ao inquilino
Em ação de cobrança fundada no contrato de locação (inclusive caução entregue em cheque à proprietária), a Turma reconheceu que a imobiliária atuou como mera mandatária da proprietária e não tem legitimidade passiva para obrigações do próprio contrato, citando precedentes do STJ. O processo foi extinto em relação à imobiliária, prosseguindo contra a proprietária.
Tese: Quando a imobiliária é só mandatária, as obrigações do contrato de locação (como a caução) são cobradas do proprietário.
Partes: Locplan Locação e Planejamento de Empreendimentos Eireli ME; proprietária e locatário pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Por isso, se a imobiliária fechou ou desapareceu, a cobrança da caução normalmente se volta contra o proprietário, que escolheu e autorizou a imobiliária.
Quando a imobiliária responde, inclusive pelo CDC
O mesmo precedente do STJ diz que a imobiliária responde pelo modo como cobra. E o TJCE vai além quando a imobiliária é gestora plena, assina em nome próprio ou presta serviço ao inquilino: a 4ª Câmara de Direito Privado aplicou o art. 14 do CDC e condenou a imobiliária a devolver a caução e indenizar por vícios ocultos:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0217129-86.2023.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 22/10/2025 favorável ao inquilino
Rescindida a locação por vícios ocultos graves, a imobiliária foi condenada a danos materiais, devolução integral da caução e cláusula penal. A Câmara manteve: a imobiliária que atua como gestora plena do contrato, firma em nome próprio e intermedeia toda a relação com o locatário tem legitimidade passiva e responde por falhas na prestação do serviço (art. 14 do CDC). Débitos alegados sem prova não autorizaram reter a caução.
Tese: Imobiliária gestora plena, que contrata em nome próprio, responde pelos vícios do imóvel e deve devolver a caução retida sem prova.
Partes: Excellence Empreendimentos Imobiliários Ltda. (apelante) e locatária pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
A 4ª Câmara também reconheceu relação de consumo entre a locatária e a administradora que negativou por reparos não realizados:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3043945-04.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 11/02/2026 favorável ao inquilino
A administradora disponibilizou imóvel com vícios estruturais, não solucionou os problemas comunicados e depois cobrou reparos não realizados, negativando a locatária. A Câmara afirmou que a administradora que intermedeia e gerencia a locação mantém relação de consumo com a locatária (arts. 2º, 3º e 14 do CDC), reconheceu violação ao art. 22 da Lei 8.245/1991, declarou a inexistência do débito e fixou dano moral in re ipsa de R$ 3.000,00.
Tese: Administradora que negativa locatária por reparos não realizados responde objetivamente pelo dano moral.
Partes: SJ Administração de Imóveis Ltda. e locatária pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E a 5ª Câmara manteve dano moral por cobrança indevida de condomínio com comunicação ao empregador e ao fiador:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0038379-19.2013.8.06.0064, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 25/11/2025 favorável ao inquilino
A imobiliária fez cobranças indevidas de encargos condominiais à locatária, inclusive com comunicação ao empregador e fiador. A Câmara rejeitou a ilegitimidade passiva, aplicou o CDC à falha do serviço da administradora (arts. 14 e 17), com apoio em precedentes do STJ, manteve o dano moral e acolheu o recurso da locatária quanto ao valor.
Tese: Cobrança indevida feita pela imobiliária, com exposição ao empregador e fiador, gera dano moral e responsabilidade própria da administradora.
Partes: SJ Administração de Imóveis Ltda.; locatária e locadora pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A administradora que recusa indevidamente as chaves também pratica ato próprio e tem legitimidade para responder:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0269229-52.2022.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 07/10/2025 parcialmente favorável
A Câmara reconheceu a legitimidade da administradora que, embora mandatária, praticou ato próprio ao recusar indevidamente as chaves, manteve a rescisão na data fixada pela sentença e a inexistência de débitos posteriores, afirmando que a responsabilidade pelos aluguéis vai até a entrega efetiva das chaves, que pode ser judicial. Na reconvenção, a locatária foi condenada a ressarcir danos no imóvel.
Tese: A administradora que recusa indevidamente as chaves responde por isso; aluguel só corre até a entrega efetiva, inclusive judicial.
Partes: SIM Administração e Comércio de Imóveis Ltda. ME, locador e locatária pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Como agir
- Reúna recibos, extratos e conversas que mostrem a quem você pagou.
- Notifique por escrito a imobiliária e o proprietário, pedindo a devolução ou a justificativa dos descontos.
- Se a imobiliária fechou, consulte a situação da empresa e o registro no CRECI e localize o proprietário pela matrícula do imóvel.
- A ação pode incluir os dois, explicando o papel de cada um, conforme a prova.
Quando a relação é de consumo, a devolução em dobro de cobrança indevida pode ser pedida com base no art. 42, parágrafo único, do CDC:
CDC (Lei 8.078/1990), art. 42:
Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível (embargos de declaração) nº 3001079-16.2022.8.06.0012, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 03/02/2026 favorável ao inquilino
A Turma rejeitou embargos da administradora e confirmou o acórdão que reconheceu sua legitimidade passiva, a natureza consumerista da relação na intermediação da locação, a responsabilidade solidária com a proprietária e a restituição em dobro de valores de IPTU descontados indevidamente da caução da locatária, com base no art. 42, parágrafo único, do CDC e no entendimento do STJ sobre a dispensa de prova de má-fé.
Tese: Desconto indevido de IPTU da caução pela administradora gera restituição em dobro, com responsabilidade solidária da proprietária.
Partes: APSA Administração Predial e Negócios Imobiliários S/A; proprietária e locatária pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Paguei o aluguel à imobiliária e ela não repassou. Posso ser despejado? O pagamento ao representante do credor é válido (art. 308 do Código Civil). Guarde os recibos: eles são a sua defesa.
Posso processar só a imobiliária? Depende do pedido. Para atos próprios dela, sim. Para obrigações do contrato, o locador costuma ser a parte certa, e muitas ações incluem os dois.
O CRECI resolve? O conselho fiscaliza a conduta profissional, mas não condena a devolver dinheiro. A reclamação pode ser feita em paralelo.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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