Negativar o inquilino exige dívida certa e exigível. Inscrição baseada em vistoria unilateral, em reparos não realizados ou em valor maior que o devido tem sido considerada indevida, com exclusão do nome e, em vários casos, dano moral.
Quando a dívida pode levar à negativação
O locador, a imobiliária ou a garantidora podem incluir o nome do inquilino em cadastro de inadimplentes quando há débito real: aluguéis em atraso, encargos não pagos, multa devida. O problema surge quando a dívida é discutível ou inventada, como reparos lançados com base numa vistoria feita sem o inquilino. Nesses casos, a 2ª Turma Recursal do TJCE considerou a negativação ilegítima:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3003040-27.2022.8.06.0065, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 15/12/2023 favorável ao inquilino
O locatário foi inscrito em cadastro de inadimplentes pela seguradora da locação com base em termo de vistoria final firmado unilateralmente, sem sua participação e sem prova de notificação prévia. A Turma tratou o caso como relação de consumo, declarou o débito indevido, considerou ilegítima a negativação e reconheceu dano moral, reformando a sentença que havia acolhido pedido contraposto de R$ 3.193,33.
Tese: Negativação baseada em vistoria final unilateral, sem notificação do locatário, é ilegítima e gera dano moral.
Partes: Porto Seguro Companhia de Seguros Gerais e locatário pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E a 4ª Câmara de Direito Privado reconheceu dano moral in re ipsa quando a administradora negativou por reparos que nem foram feitos:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3043945-04.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 11/02/2026 favorável ao inquilino
A administradora disponibilizou imóvel com vícios estruturais, não solucionou os problemas comunicados e depois cobrou reparos não realizados, negativando a locatária. A Câmara afirmou que a administradora que intermedeia e gerencia a locação mantém relação de consumo com a locatária (arts. 2º, 3º e 14 do CDC), reconheceu violação ao art. 22 da Lei 8.245/1991, declarou a inexistência do débito e fixou dano moral in re ipsa de R$ 3.000,00.
Tese: Administradora que negativa locatária por reparos não realizados responde objetivamente pelo dano moral.
Partes: SJ Administração de Imóveis Ltda. e locatária pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O CDC na negativação feita pela imobiliária ou pela garantidora
Mesmo sem CDC entre locador e inquilino, a imobiliária e as empresas de garantia prestam serviço ao inquilino, e os tribunais têm aplicado as regras de consumo a essa relação. O art. 42 do CDC proíbe expor o consumidor a ridículo, constrangimento ou ameaça na cobrança e garante a devolução em dobro do que foi pago indevidamente:
CDC (Lei 8.078/1990), art. 42:
Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
A Primeira Turma Recursal do TJDFT declarou inexigível débito de quase R$ 13 mil cobrado por empresa de garantia, com exclusão da negativação e dano moral:
TJDFT, Primeira Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0723662-46.2025.8.07.0020, Juiz Luis Eduardo Yatsuda Arima, julgado em 23/09/2026 parcialmente favorável
O locatário pagou R$ 5.643,00 por fiança onerosa e a locação terminou antecipadamente por culpa da locadora e da administradora. A Turma tratou como relação de consumo, considerou desvantagem exagerada a cláusula que condicionava qualquer restituição à inexistência de pendências, declarou inexigível débito de R$ 12.953,74 com exclusão da negativação, mandou restituir o saldo da taxa após abater pendências reconhecidas e fixou dano moral de R$ 3.000,00.
Tese: Empresa de garantia não pode reter toda a taxa por qualquer pendência; o saldo proporcional deve ser devolvido.
Partes: Empresa de garantia locatícia onerosa (Taxa CredAluga) e locatário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
E a 1ª Turma Cível do TJDFT reconheceu dano moral quando a negativação decorreu de IPTU cobrado a maior por erro da própria empresa locadora:
TJDFT, 1ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0701265-21.2023.8.07.0001, Desa. Diva Lucy de Faria Pereira, julgado em 12/03/2025 favorável ao inquilino
A locadora era uma empresa imobiliária que explora no mercado a locação de imóveis próprios, o que permitiu, excepcionalmente, enquadrá-la como fornecedora (arts. 2º e 3º do CDC). O IPTU repassado ao locatário vinha calculado como se o imóvel fosse comercial, por falha cadastral não corrigida pela empresa, o que levou ao inadimplemento e à negativação por valor maior que o devido. A Turma reconheceu violação ao dever de colaboração e dano moral.
Tese: Empresa que aluga imóveis próprios no mercado pode ser fornecedora; IPTU cobrado a maior por erro dela gera dano.
Partes: Sociedade imobiliária proprietária e locadora; locatário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Quando a negativação é mantida
A negativação baseada em débito real tende a ser mantida, e o inquilino precisa ter cuidado com contas que continuam no nome dele após a saída. A 5ª Turma Recursal Provisória do TJCE negou indenização a um ex-inquilino negativado por energia posterior à locação, porque ele não pediu a troca de titularidade:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000113-93.2023.8.06.0246, Juiz Raimundo Ramonilson Carneiro Bezerra, julgado em 10/02/2026 desfavorável ao inquilino
O ex-locatário foi negativado por contas de energia posteriores ao fim da locação, mas não havia comunicado a mudança de titularidade. A Turma reconheceu culpa exclusiva do autor e manteve a improcedência.
Tese: Quem sai do imóvel e não pede a troca de titularidade da energia arca com o risco das contas posteriores.
Partes: Ex-locatário pessoa física e réus (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O consumo de água, luz e gás é obrigação do inquilino durante a ocupação (art. 23, VIII), e encerrar ou transferir a titularidade na saída é responsabilidade dele:
Lei 8.245/1991, art. 23, VIII:
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
O que fazer se foi negativado
- Consulte o cadastro e identifique quem incluiu, o valor e a origem.
- Peça por escrito a memória de cálculo e os documentos do débito.
- Se a dívida for indevida, notifique pedindo a exclusão e guarde o protocolo.
- Em caso de urgência, é possível pedir ao juiz a exclusão liminar do nome.
- Se houver valor devido e valor indevido, separe as partes: pagar o incontroverso ajuda a mostrar boa-fé.
Perguntas frequentes
Imobiliária pode negativar antes de discutir a vistoria? Pode tentar, mas a negativação de débito contestado e sem prova bilateral tem sido considerada indevida em vários julgados.
Tenho direito a dano moral automático? Em negativação indevida, muitos julgados reconhecem dano moral presumido. Mas se já havia outras negativações legítimas, o resultado pode ser outro.
O fiador também pode ser negativado? Se a dívida for real e exigível, o fiador responde como garantidor. Se for indevida, ele também pode pedir a exclusão e indenização.
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