A lei permite ao locador exigir uma só garantia: caução, fiança, seguro fiança ou cessão de cotas de fundo. Exigir duas é proibido. Empresas de garantia e seguradoras precisam provar o contrato e o débito para cobrar o inquilino, e não podem reter toda a taxa por qualquer pendência.
Uma garantia só
O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista as modalidades de garantia e proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma no mesmo contrato:
Lei 8.245/1991, art. 37:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Exigir mais de uma garantia é contravenção penal (art. 43, II). Na prática, aparecem combinações como caução mais seguro, fiador mais título de capitalização, ou seguro fiança mais "taxa de garantia". Cada caso precisa ser examinado, porque nem todo seguro é garantia: o seguro contra incêndio, por exemplo, pode ser exigido por contrato e não se confunde com garantia locatícia. A 2ª Turma Recursal do TJCE negou a alegação de venda casada de um seguro do imóvel previsto em contrato:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000963-55.2023.8.06.0018, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 27/06/2025 desfavorável ao inquilino
O locatário questionou a cobrança de seguro do imóvel como venda casada. Como a cláusula estava prevista no contrato e a venda casada não foi demonstrada, a Turma manteve a improcedência.
Tese: Seguro do imóvel previsto no contrato não é venda casada se o locatário não demonstra imposição abusiva.
Partes: Mega Administração de Imóveis Ltda. ME e locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quanto ao título de capitalização, ele costuma ser oferecido no mercado como forma de caução. Nesta pesquisa não localizamos decisão do TJCE específica sobre título de capitalização em locação, e por isso tratamos o tema apenas em termos gerais.
Seguro fiança e garantias pagas
O seguro fiança é pago pelo inquilino (art. 23, XI) e cobre as obrigações dele perante o locador (art. 41):
Lei 8.245/1991, art. 41:
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Quando a seguradora paga o locador, ela pode cobrar do inquilino o que pagou. Mas precisa provar que ele contratou e que o débito existe. A 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE manteve a improcedência de cobrança da Tokio Marine porque havia divergência de assinaturas:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0050862-17.2021.8.06.0124, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 10/09/2025 favorável ao inquilino
A seguradora pagou o locador e cobrou do suposto locatário R$ 5.835,84 por sub-rogação, com base em seguro fiança. Havia divergência de assinaturas e a seguradora não provou a validade da contratação nem culpa de terceiro. A improcedência e a inexistência do débito foram mantidas.
Tese: Seguradora que cobra do locatário por seguro fiança precisa provar que ele contratou; assinatura divergente derruba a cobrança.
Partes: Tokio Marine Seguradora S.A. e locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Também surgiram empresas de "fiança onerosa" ou "garantia locatícia", que cobram uma taxa para substituir o fiador. A Primeira Turma Recursal do TJDFT considerou desvantagem exagerada a cláusula que retinha toda a taxa por qualquer pendência, mandou devolver o saldo, excluir a negativação e pagar dano moral:
TJDFT, Primeira Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0723662-46.2025.8.07.0020, Juiz Luis Eduardo Yatsuda Arima, julgado em 23/09/2026 parcialmente favorável
O locatário pagou R$ 5.643,00 por fiança onerosa e a locação terminou antecipadamente por culpa da locadora e da administradora. A Turma tratou como relação de consumo, considerou desvantagem exagerada a cláusula que condicionava qualquer restituição à inexistência de pendências, declarou inexigível débito de R$ 12.953,74 com exclusão da negativação, mandou restituir o saldo da taxa após abater pendências reconhecidas e fixou dano moral de R$ 3.000,00.
Tese: Empresa de garantia não pode reter toda a taxa por qualquer pendência; o saldo proporcional deve ser devolvido.
Partes: Empresa de garantia locatícia onerosa (Taxa CredAluga) e locatário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Quando a garantidora pode cobrar
Se a saída antecipada foi decisão do inquilino, sem culpa comprovada do locador, a garantidora pode executar a garantia e cobrar a multa e os débitos. A Segunda Turma Recursal do TJDFT considerou regular a execução da fiança pela CREDPAGO e condenou a locatária no pedido contraposto:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0758866-37.2023.8.07.0016, Juíza Maria Isabel de Lourdes Silva, julgado em 02/09/2024 desfavorável ao inquilino
A locatária saiu antes do prazo atribuindo culpa à imobiliária e questionou a execução da garantia pela CREDPAGO. A Turma confirmou a exclusão da administradora do polo passivo, reconheceu a multa contratual, considerou regular a execução da fiança e negou dano moral; a locatária foi condenada no pedido contraposto em R$ 19.782,01.
Tese: Sem prova de culpa do locador, a saída antecipada gera multa e a garantidora pode executar a fiança.
Partes: SAAD Imóveis Ltda. (excluída) e CREDPAGO Serviços de Cobrança S/A; locatária pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
E a 4ª Turma Cível do TJDFT considerou cabíveis a cláusula penal e a taxa de garantia num caso em que os defeitos já estavam na vistoria de entrada:
TJDFT, 4ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0718380-94.2024.8.07.0009, Des. Jansen Fialho de Almeida, julgado em 25/09/2025 desfavorável ao inquilino
A Turma reconheceu que a relação entre locatário e imobiliária intermediária é de consumo, mas negou a rescisão sem multa: as inconformidades estavam registradas na vistoria de entrada aceita pelo locatário, eram pendências sem caráter estrutural e a saída foi decisão unilateral, sem tentativa prévia de resolver. Cláusula penal e taxa de garantia foram consideradas cabíveis e o dano moral, negado.
Tese: Defeito já registrado na vistoria de entrada e sem gravidade não autoriza sair sem multa, mesmo com CDC aplicável à imobiliária.
Partes: Imobiliária e locatário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Fiador: até quando responde
Quando a garantia é o fiador, ele responde, salvo disposição em contrário, até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado (art. 39):
Lei 8.245/1991, art. 39:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
O STJ decidiu que o fiador que não assinou o aditivo continua responsável até o fim da locação, limitado ao valor do aluguel original:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.607.422, Min. Nancy Andrighi, julgado em não informada na notícia (notícia de 13/05/2018) desfavorável ao inquilino
A Terceira Turma decidiu que, mesmo sem assinar o aditivo, a garantia prestada pelo fiador persiste até o encerramento da locação, com base no art. 39 da Lei 8.245/1991, mas sua responsabilidade permanece limitada ao valor do aluguel previsto no contrato original.
Tese: O fiador responde até a devolução do imóvel, limitado ao aluguel original se não assinou o aditivo.
Partes: Fiador e locador (não identificados).
Notícia: www.stj.jus.br
E o bem de família do fiador pode ser penhorado, como afirmou o STF no Tema 1127, aplicado pelo TJCE:
STF, Plenário, Recurso Extraordinário nº RE 1.307.334/SP (Tema 1127 da Repercussão Geral), Min. Alexandre de Moraes, julgado em 08/03/2022 desfavorável ao inquilino
Conforme citado no acórdão oficial do TJCE 3008792-73.2025.8.06.0000 (RE 1.307.334/SP, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Plenário, j. 08/03/2022), o STF firmou, em repercussão geral, que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. O mesmo acórdão do TJCE transcreve a Súmula 549 do STJ: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação." O caso paradigma envolvia locação comercial.
Tese: É constitucional a penhora do bem de família do fiador de locação residencial ou comercial.
Partes: Fiador de locação comercial e locador (não identificados).
Notícia: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
O locador pode exigir caução e seguro fiança ao mesmo tempo? Não. O art. 37, parágrafo único, veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
A taxa da garantia paga volta se eu sair antes? Depende do contrato. O TJDFT já considerou abusiva a retenção integral por qualquer pendência e mandou devolver o saldo proporcional.
A seguradora pode me negativar? Pode, se houver débito comprovado e exigível. Negativação baseada em vistoria unilateral, sem notificação, já foi considerada ilegítima pelo TJCE.
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