Salvo disposição contratual em contrário, a fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (art. 39 da Lei 8.245/1991). E o bem de família do fiador pode ser penhorado.
A regra e seus limites
O art. 39 da Lei 8.245/1991 diz:
Lei 8.245/1991, art. 39:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
O STJ entendeu que o fiador que não assinou o aditivo continua responsável até o fim da locação, mas limitado ao valor do aluguel original:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.607.422, Min. Nancy Andrighi, julgado em não informada na notícia (notícia de 13/05/2018) desfavorável ao inquilino
A Terceira Turma decidiu que, mesmo sem assinar o aditivo, a garantia prestada pelo fiador persiste até o encerramento da locação, com base no art. 39 da Lei 8.245/1991, mas sua responsabilidade permanece limitada ao valor do aluguel previsto no contrato original.
Tese: O fiador responde até a devolução do imóvel, limitado ao aluguel original se não assinou o aditivo.
Partes: Fiador e locador (não identificados).
Notícia: www.stj.jus.br
A exceção à impenhorabilidade do bem de família está na Lei 8.009/1990, art. 3º, VII, e foi declarada constitucional pelo STF:
Lei 8.009/1990, art. 3º, VII:
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
STF, Plenário, Recurso Extraordinário nº RE 1.307.334/SP (Tema 1127 da Repercussão Geral), Min. Alexandre de Moraes, julgado em 08/03/2022 desfavorável ao inquilino
Conforme citado no acórdão oficial do TJCE 3008792-73.2025.8.06.0000 (RE 1.307.334/SP, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Plenário, j. 08/03/2022), o STF firmou, em repercussão geral, que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. O mesmo acórdão do TJCE transcreve a Súmula 549 do STJ: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação." O caso paradigma envolvia locação comercial.
Tese: É constitucional a penhora do bem de família do fiador de locação residencial ou comercial.
Partes: Fiador de locação comercial e locador (não identificados).
Notícia: autdoc.tjce.jus.br
O TJCE aplicou essa tese para manter a penhora do bem de família de fiadores:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3008792-73.2025.8.06.0000, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 15/10/2025 desfavorável ao inquilino
Os fiadores de locação comercial tentaram afastar a penhora do bem de família. A Câmara manteve a penhora com base no julgamento do Tema 1127 pelo STF.
Tese: O bem de família do fiador de locação, inclusive comercial, pode ser penhorado (Tema 1127 do STF).
Partes: J.J Soluções Imobiliárias Ltda. e fiadores pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O fiador que quer se desligar de uma locação prorrogada por prazo indeterminado pode notificar o locador, ficando responsável por 120 dias após a notificação (art. 40, X).
Perguntas frequentes
O fiador responde pela multa rescisória? Em regra, sim, como garantidor das obrigações do contrato. O STJ manteve a responsabilidade do fiador pela multa mesmo em despejo judicial.
O fiador pode ser cobrado por reajuste acima do contrato original? O STJ limitou a responsabilidade do fiador que não assinou o aditivo ao valor original.
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