Despejo: quando o locador pode retomar o imóvel e quais os prazos

O locador só retoma o imóvel por ação de despejo e nas hipóteses da lei: fim do contrato longo, denúncia após prorrogação, falta de pagamento, infração, uso próprio e outras. Há prazos de desocupação de 15 a 90 dias conforme o caso, e na falta de pagamento é possível evitar a rescisão quitando o débito no prazo legal.

Quando o locador pode pedir o imóvel

Esta página é informativa: ela explica as regras para que o inquilino conheça seus direitos e prazos, e não é orientação para deixar de pagar. A lei dá ao locador hipóteses de retomada. Em qualquer momento, a locação pode ser desfeita nas situações do art. 9º:

Lei 8.245/1991, art. 9º:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Nos contratos escritos de 30 meses ou mais, a locação termina no fim do prazo sem necessidade de aviso; se o inquilino continuar mais de 30 dias sem oposição, ela se prorroga e o locador pode denunciar a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação (art. 46):

Lei 8.245/1991, art. 46:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Nos contratos de prazo menor, ou verbais, a prorrogação é automática e a retomada fica limitada às hipóteses do art. 47, como uso próprio ou de familiar, obras e vigência ininterrupta de mais de cinco anos:

Lei 8.245/1991, art. 47, caput e incisos:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Falta de pagamento: liminar e purgação da mora

Na falta de pagamento, o contrato sem garantia permite liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º, IX). Mesmo nesse caso, o inquilino pode evitar a rescisão depositando a totalidade do débito no prazo de 15 dias:

Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, IX, e § 3º:

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. § 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

Essa possibilidade, chamada de purgação ou emenda da mora, tem limite: não é admitida se o inquilino já a utilizou nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único):

Lei 8.245/1991, art. 62, parágrafo único:

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

A multa contratual também não desaparece com o despejo. O STJ confirmou que a multa compensatória é devida mesmo quando a devolução decorre de ordem judicial:

Prazos de desocupação depois da sentença

Julgado procedente o despejo, o mandado dá 30 dias para a saída voluntária, ou 15 dias em hipóteses específicas, como falta de pagamento (fundamento do art. 9º) ou quando o processo demorou mais de quatro meses entre a citação e a sentença (art. 63):

Lei 8.245/1991, art. 63, caput e § 1º:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1º O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46.

No despejo coercitivo, bens perdidos ou danificados são responsabilidade do depositário nomeado pelo juiz; o locador só responde se tiver atuado diretamente na execução, segundo o STJ:

Venda do imóvel e retomada por terceiros

Outra situação comum é a venda do imóvel. O comprador pode denunciar a locação com 90 dias para desocupação, salvo contrato por prazo determinado com cláusula de vigência averbada (art. 8º). E se o imóvel for tomado pelo banco do locador, o STJ afastou a cobrança de taxa de ocupação do inquilino:

• Guarde os comprovantes de pagamento: eles são a principal defesa em despejo por falta de pagamento.
• Se receber notificação ou citação, observe os prazos: muitos direitos dependem de agir em 15 ou 30 dias.
• Desocupação forçada sem ordem judicial (trocar fechadura, cortar água, retirar móveis) não é o caminho previsto em lei para a retomada.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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