O inquilino perde quando não prova o que alega, quando sai sem motivo legal, quando há dano real comprovado em vistoria bilateral, quando o índice e as cláusulas foram pactuados de forma clara e quando deixa prazos correrem. Conhecer esses casos evita ações sem chance e expectativas irreais.
Sem prova, sem direito
A regra do processo é simples: quem alega precisa provar. A 5ª Turma Recursal Provisória do TJCE manteve a improcedência do pedido de devolução de caução, num caso de locação de uma loja, porque o autor não fez prova mínima dos fatos:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000046-36.2023.8.06.0018, Juiz Raimundo Ramonilson Carneiro Bezerra, julgado em 19/11/2025 desfavorável ao inquilino
Os autores pediram a devolução da caução e dano moral em locação de uma loja (não residencial), mas não fizeram prova mínima dos fatos (art. 373, I, do CPC). A improcedência foi mantida.
Tese: Quem pede a caução de volta precisa provar o mínimo: que pagou, quanto pagou e que entregou o imóvel.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E quando a imobiliária apresenta vistorias e fotos que mostram danos, o inquilino precisa provar que devolveu o imóvel como recebeu:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0178828-46.2018.8.06.0001, Des. José Tarcílio Souza da Silva, julgado em 03/12/2025 desfavorável ao inquilino
A locatária ajuizou consignação para pagar um valor menor de reparos do que o cobrado pela imobiliária. Os termos de vistoria e as fotografias juntados pela parte contrária comprovaram os danos na desocupação, e a locatária não demonstrou ter devolvido o imóvel como recebeu nem a suficiência do valor depositado. O pedido foi julgado improcedente.
Tese: Quando a imobiliária junta vistorias e fotos que comprovam danos na desocupação, cabe ao locatário provar que devolveu o imóvel como recebeu.
Partes: Locatária pessoa física; imobiliária e proprietária (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
No TJDFT, a falta de manutenção foi separada do desgaste natural, e a retenção da garantia foi mantida:
TJDFT, 6ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0731212-86.2024.8.07.0001, Des. Leonardo Roscoe Bessa, julgado em 13/08/2025 desfavorável ao inquilino
O locatário contratou um serviço adicional de entrega do imóvel e questionou cobranças de reparos. A Turma reconheceu relação de consumo quanto a esse serviço, mas considerou regulares os reparos: a degradação decorria de falta de manutenção, que não se confunde com uso normal, e o orçamento detalhado não foi desconstituído por mera discordância. A retenção da garantia até a quitação foi mantida.
Tese: Falta de manutenção não é desgaste natural; orçamento detalhado só cai com prova em contrário.
Partes: Imobiliária ofertante do serviço adicional de entrega e locatário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Saída antecipada sem motivo legal
Fora da transferência pelo empregador e da culpa do locador, a multa é devida, ainda que proporcional. Motivo pessoal grave não isenta:
TJDFT, Primeira Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0776730-20.2025.8.07.0016, Juiz Evandro Neiva de Amorim, julgado em 06/08/2026 desfavorável ao inquilino
A sentença havia isentado a locatária da multa por saída antecipada com base em princípios gerais (função social do contrato, boa-fé e dignidade), em razão de um motivo pessoal grave, alheio aos locadores e não previsto em lei. A Turma reformou: fora da transferência pelo empregador (art. 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/1991) e sem culpa do locador, a multa contratual é exigível, calculada proporcionalmente ao período de cumprimento, autorizada a compensação com valores a restituir. Também distinguiu o aluguel pago com atraso (contraprestação) da caução (garantia). Em embargos de declaração julgados em 16/09/2026, a Turma corrigiu o cálculo da multa para a proporção de 28/30 do valor de três aluguéis, mantendo o restante.
Tese: Fora da transferência pelo empregador e da culpa do locador, motivo pessoal não isenta a multa; ela é calculada de forma proporcional, não eliminada.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Problemas de vizinhos ou de obras do condomínio não são vício do imóvel:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0241058-17.2024.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao inquilino
A locatária rescindiu o contrato alegando infiltrações, barulho e sujeira vindos da unidade vizinha e pediu dano moral e afastamento da multa. A Câmara entendeu que o locador responde pelos vícios do próprio imóvel, não por perturbações de terceiros, e que os problemas foram pontuais, resolvidos ou originados por vizinhos. A multa por rescisão de iniciativa da locatária foi mantida e o dano moral negado. Embargos de declaração foram rejeitados em 25/02/2026.
Tese: Problema causado por vizinho e resolvido não é vício do imóvel; sair por isso antes do prazo gera multa.
Partes: Locatária pessoa física; Ewerton Car Serviços Automotivos e Locações Ltda. EPP (reconvinte).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0704119-17.2025.8.07.0001, Des. João Egmont, julgado em 29/10/2025 desfavorável ao inquilino
A locatária saiu antes do prazo alegando incômodos de obras do condomínio. A Turma afastou o CDC, citando a jurisprudência do STJ de que não há relação de consumo na locação regida pela Lei 8.245/1991, e afirmou que o dever de habitabilidade do locador não abrange incômodos de obras condominiais. Reconheceu culpa da locatária pela desocupação antecipada, manteve a retenção da caução e a condenação em aluguéis, encargos e multa.
Tese: Obras do condomínio não são vício do imóvel; sair por isso antes do prazo gera multa e retenção legítima da caução.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Defeitos já registrados na vistoria de entrada e sem gravidade também não autorizam sair sem multa:
TJDFT, 4ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0718380-94.2024.8.07.0009, Des. Jansen Fialho de Almeida, julgado em 25/09/2025 desfavorável ao inquilino
A Turma reconheceu que a relação entre locatário e imobiliária intermediária é de consumo, mas negou a rescisão sem multa: as inconformidades estavam registradas na vistoria de entrada aceita pelo locatário, eram pendências sem caráter estrutural e a saída foi decisão unilateral, sem tentativa prévia de resolver. Cláusula penal e taxa de garantia foram consideradas cabíveis e o dano moral, negado.
Tese: Defeito já registrado na vistoria de entrada e sem gravidade não autoriza sair sem multa, mesmo com CDC aplicável à imobiliária.
Partes: Imobiliária e locatário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
E alegar infiltração sem provar que o imóvel ficou impróprio não justifica parar de pagar:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0708960-40.2025.8.07.0006, Juíza Silvana da Silva Chaves, julgado em 26/11/2025 desfavorável ao inquilino
Os locatários deixaram de pagar e saíram alegando infiltração, mas não comprovaram vício capaz de tornar o imóvel impróprio ao uso. A Turma reconheceu culpa dos locatários pela rescisão antecipada e manteve a multa contratual.
Tese: Alegar infiltração sem provar que o imóvel ficou impróprio não afasta a multa nem justifica parar de pagar.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Quando a garantidora executa a fiança nessas condições, a cobrança costuma ser mantida:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0758866-37.2023.8.07.0016, Juíza Maria Isabel de Lourdes Silva, julgado em 02/09/2024 desfavorável ao inquilino
A locatária saiu antes do prazo atribuindo culpa à imobiliária e questionou a execução da garantia pela CREDPAGO. A Turma confirmou a exclusão da administradora do polo passivo, reconheceu a multa contratual, considerou regular a execução da fiança e negou dano moral; a locatária foi condenada no pedido contraposto em R$ 19.782,01.
Tese: Sem prova de culpa do locador, a saída antecipada gera multa e a garantidora pode executar a fiança.
Partes: SAAD Imóveis Ltda. (excluída) e CREDPAGO Serviços de Cobrança S/A; locatária pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Cláusulas válidas que o inquilino assinou
Sem CDC entre locador e inquilino, as cláusulas claras costumam valer. O índice de reajuste pactuado foi mantido pelo TJCE:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0261729-03.2020.8.06.0001, Desa. Maria Regina Oliveira Câmara, julgado em 28/05/2026 desfavorável ao inquilino
Em ação de despejo por falta de pagamento de locação residencial, os locatários pediram a troca do IGP-M pactuado pelo INPC. A Câmara negou: a revisão de cláusula livremente pactuada exige prova concreta de vício, abusividade qualificada, fato extraordinário ou desequilíbrio relevante, e não basta alegar que outro índice seria mais favorável.
Tese: Índice de reajuste pactuado só é trocado com prova concreta de desequilíbrio; preferir outro índice não basta.
Partes: Construtora e Imobiliária Britacet Ltda. (locadora) e locatários pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A renúncia às benfeitorias, prevista no contrato, foi considerada válida com base na Súmula 335 do STJ:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000215-72.2018.8.06.0220, Juiz Raimundo Ramonilson Carneiro Bezerra, julgado em 30/05/2020 desfavorável ao inquilino
A Turma afastou o CDC do contrato de locação e considerou válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, com base na Súmula 335 do STJ, reformando a sentença favorável aos locatários.
Tese: A cláusula de renúncia às benfeitorias é válida na locação (Súmula 335 do STJ).
Partes: Imobiliária Ary Ltda. e locatários pessoas físicas.
Ementa: sjuris.tjce.jus.br
O seguro do imóvel previsto em contrato não foi considerado venda casada:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000963-55.2023.8.06.0018, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 27/06/2025 desfavorável ao inquilino
O locatário questionou a cobrança de seguro do imóvel como venda casada. Como a cláusula estava prevista no contrato e a venda casada não foi demonstrada, a Turma manteve a improcedência.
Tese: Seguro do imóvel previsto no contrato não é venda casada se o locatário não demonstra imposição abusiva.
Partes: Mega Administração de Imóveis Ltda. ME e locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O desconto de pontualidade não impede a multa por atraso calculada sobre o aluguel cheio, segundo o STJ:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.745.916, Min. Nancy Andrighi, julgado em não informada na notícia (notícia de 25/03/2019) desfavorável ao inquilino
A Terceira Turma entendeu que não configura duplicidade a incidência da multa moratória sobre o valor integral dos aluguéis vencidos, mesmo havendo previsão de abono de pontualidade, porque o abono é liberalidade do credor para incentivar o pagamento em dia e tem hipótese de incidência diferente da multa.
Tese: Desconto de pontualidade não impede a multa por atraso sobre o aluguel cheio.
Partes: Locador e locatário (não identificados).
Notícia: stj.jus.br
E a quitação plena assinada sem ressalva encerrou a discussão:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000902-36.2024.8.06.0221, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 28/07/2025 desfavorável ao inquilino
O locatário assinou termo de quitação plena ao final da locação e depois pediu valores. Sem alegação de vício de consentimento, a Turma aplicou a vedação ao comportamento contraditório e manteve a improcedência.
Tese: Termo de quitação plena assinado sem vício de consentimento impede cobrar depois o que foi quitado.
Partes: Locatários pessoas físicas; FZ Imóveis Ltda. e Souza Administração e Participações Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Prazos, formalidades e garantias
A preferência exige averbação para tomar o imóvel e depósito do preço no prazo:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.554.437, Min. João Otávio de Noronha, julgado em não informada na notícia (notícia de 13/05/2018) desfavorável ao inquilino
A Terceira Turma negou a adjudicação compulsória a locatário que não havia averbado o contrato no registro de imóveis. O relator afirmou que, ainda que obstada a averbação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem; a lei exige averbação pelo menos 30 dias antes da alienação.
Tese: Sem averbação do contrato, o inquilino preterido não pode tomar o imóvel para si; resta discutir perdas e danos.
Partes: Locatário e adquirente (não identificados).
Notícia: www.stj.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0285824-92.2023.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 12/03/2026 desfavorável ao inquilino
Em audiência, as partes reconheceram a preferência da locatária e fixaram R$ 370.000,00 à vista, com 30 dias para depósito. Como o depósito não foi feito no prazo, a sentença reconheceu a caducidade do direito, com base nos arts. 27, 28 e 33 da Lei 8.245/1991, e a Câmara manteve.
Tese: Reconhecida a preferência, o inquilino que não deposita o preço no prazo perde o direito.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A consignação de chaves exige prova da recusa:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0267879-29.2022.8.06.0001, Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, julgado em 09/09/2025 desfavorável ao inquilino
A consignação de chaves foi julgada improcedente porque os locatários não provaram a recusa injustificada do locador (art. 335, I, do CC). A Câmara afirmou que a falta de resposta a mensagens eletrônicas não configura, por si só, recusa. Os locatários eram uma empresa gráfica e outros; a ementa não informa se a locação era residencial ou comercial.
Tese: Silêncio a e-mails não prova recusa; sem recusa demonstrada, a consignação de chaves não procede.
Partes: Layout Impressão Gráfica Ltda. e outros (locatários) e locador pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O fiador responde até a devolução do imóvel e seu bem de família pode ser penhorado:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.607.422, Min. Nancy Andrighi, julgado em não informada na notícia (notícia de 13/05/2018) desfavorável ao inquilino
A Terceira Turma decidiu que, mesmo sem assinar o aditivo, a garantia prestada pelo fiador persiste até o encerramento da locação, com base no art. 39 da Lei 8.245/1991, mas sua responsabilidade permanece limitada ao valor do aluguel previsto no contrato original.
Tese: O fiador responde até a devolução do imóvel, limitado ao aluguel original se não assinou o aditivo.
Partes: Fiador e locador (não identificados).
Notícia: www.stj.jus.br
STF, Plenário, Recurso Extraordinário nº RE 1.307.334/SP (Tema 1127 da Repercussão Geral), Min. Alexandre de Moraes, julgado em 08/03/2022 desfavorável ao inquilino
Conforme citado no acórdão oficial do TJCE 3008792-73.2025.8.06.0000 (RE 1.307.334/SP, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Plenário, j. 08/03/2022), o STF firmou, em repercussão geral, que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. O mesmo acórdão do TJCE transcreve a Súmula 549 do STJ: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação." O caso paradigma envolvia locação comercial.
Tese: É constitucional a penhora do bem de família do fiador de locação residencial ou comercial.
Partes: Fiador de locação comercial e locador (não identificados).
Notícia: autdoc.tjce.jus.br
Despejo não elimina a multa compensatória:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.906.869, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em não informada na notícia (notícia de 15/07/2022) desfavorável ao inquilino
A Terceira Turma confirmou que a multa compensatória prevista no contrato é devida mesmo quando a devolução do imóvel decorre de ordem judicial de despejo, e que o fiador responde por ela, porque a garantia não foi extinta.
Tese: Ser despejado não livra o inquilino (nem o fiador) da multa compensatória pela quebra do contrato.
Partes: Locador, locatário e fiador (não identificados).
Notícia: www.stj.jus.br
E quem sai sem trocar a titularidade das contas assume o risco das cobranças posteriores:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000113-93.2023.8.06.0246, Juiz Raimundo Ramonilson Carneiro Bezerra, julgado em 10/02/2026 desfavorável ao inquilino
O ex-locatário foi negativado por contas de energia posteriores ao fim da locação, mas não havia comunicado a mudança de titularidade. A Turma reconheceu culpa exclusiva do autor e manteve a improcedência.
Tese: Quem sai do imóvel e não pede a troca de titularidade da energia arca com o risco das contas posteriores.
Partes: Ex-locatário pessoa física e réus (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
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- Antes de entrar com ação, reúna contrato, vistorias, fotos, recibos e mensagens.
- Avalie o que é desgaste natural e o que é dano que você causou.
- Verifique se o motivo da saída está na lei.
- Confira prazos de preferência, aviso e prescrição.
Perguntas frequentes
Se o locador ganhar, pago honorários? No Juizado Especial, em primeiro grau, em regra não há condenação em custas e honorários; em recurso, o vencido pode ser condenado. Na Justiça comum, sim.
Vale a pena tentar acordo? Muitas vezes sim. Quando a prova é fraca para os dois lados, o acordo reduz custo e tempo.
A imobiliária sempre ganha quando há vistoria assinada? Não sempre, mas a vistoria assinada pelos dois lados é a prova mais forte da disputa.
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