Na relação entre locador e inquilino, não: o STJ entende que a locação regida pela Lei 8.245/1991 não é relação de consumo. Mas o CDC pode alcançar a imobiliária, as plataformas e as empresas de garantia quando prestam serviço ao inquilino e falham, e os tribunais do Ceará e do Distrito Federal têm aplicado essa distinção.
A regra no STJ: locação não é relação de consumo
É preciso começar pela resposta honesta, porque ela muda a estratégia de qualquer caso. O STJ firmou o entendimento de que a locação de imóvel urbano é regida por um microssistema próprio, a Lei do Inquilinato, e que a relação entre locador e locatário não tem as características de consumo dos arts. 2º e 3º do CDC. Segundo notícia oficial do STJ, o ministro Marco Buzzi afirmou que, tratando-se de contrato regido especificamente pela Lei 8.245/1991, não há que se falar em aplicação do CDC:
STJ, não informado na notícia oficial, Agravo em Recurso Especial (a notícia oficial cita "AREsp 101.712"; classe e UF exatas não conferidas no STJ) nº AREsp 101.712, Min. Marco Buzzi, julgado em não informada na notícia oficial (notícia do STJ de 13/05/2018) desfavorável ao inquilino
Segundo notícia oficial do STJ, o ministro Marco Buzzi, relator, afirmou que, tratando-se de contrato regido especificamente pela Lei 8.245/1991, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Os contratos de locação integrariam microssistema distinto, e a relação locatícia não teria as características dos arts. 2º e 3º do CDC.
Tese: O CDC não se aplica ao contrato de locação regido pela Lei 8.245/1991.
Partes: Partes de contrato de locação (não identificadas na fonte).
Notícia: www.stj.jus.br
O entendimento foi reafirmado em julgados recentes, transcritos por tribunais estaduais:
STJ, Terceira Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.560.760/SE, Des. convocado Carlos Cini Marchionatti, julgado em DJEN 28/02/2025 desfavorável ao inquilino
Trecho da ementa transcrito no acórdão do TJDFT 0704119-17.2025.8.07.0001: a jurisprudência consolidada do STJ estabelece que o CDC não se aplica aos contratos de locação, que possuem regulamentação específica na Lei 8.245/1991, não configurando relação de consumo.
Tese: Jurisprudência recente do STJ reafirma que locação não é relação de consumo.
Partes: Não identificadas na fonte.
Notícia: jurisdf.tjdft.jus.br
A consequência prática é relevante: sem CDC, não há inversão automática do ônus da prova, a devolução em dobro do art. 42 não se aplica entre locador pessoa física e inquilino, e cláusulas como o índice de reajuste ou a renúncia às benfeitorias são examinadas pelas regras do Código Civil e da Lei do Inquilinato. O TJCE e o TJDFT aplicam essa orientação:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000215-72.2018.8.06.0220, Juiz Raimundo Ramonilson Carneiro Bezerra, julgado em 30/05/2020 desfavorável ao inquilino
A Turma afastou o CDC do contrato de locação e considerou válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, com base na Súmula 335 do STJ, reformando a sentença favorável aos locatários.
Tese: A cláusula de renúncia às benfeitorias é válida na locação (Súmula 335 do STJ).
Partes: Imobiliária Ary Ltda. e locatários pessoas físicas.
Ementa: sjuris.tjce.jus.br
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0704119-17.2025.8.07.0001, Des. João Egmont, julgado em 29/10/2025 desfavorável ao inquilino
A locatária saiu antes do prazo alegando incômodos de obras do condomínio. A Turma afastou o CDC, citando a jurisprudência do STJ de que não há relação de consumo na locação regida pela Lei 8.245/1991, e afirmou que o dever de habitabilidade do locador não abrange incômodos de obras condominiais. Reconheceu culpa da locatária pela desocupação antecipada, manteve a retenção da caução e a condenação em aluguéis, encargos e multa.
Tese: Obras do condomínio não são vício do imóvel; sair por isso antes do prazo gera multa e retenção legítima da caução.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Onde o CDC entra: o serviço prestado ao inquilino
A locação não é consumo, mas a imobiliária é uma empresa que presta serviço no mercado, mediante remuneração. Quando esse serviço alcança o inquilino (vistoria, cobrança, intermediação, administração do contrato), muitos julgados reconhecem que ela é fornecedora e o inquilino é destinatário final. Os conceitos estão nos arts. 2º e 3º do CDC:
CDC (Lei 8.078/1990), art. 2º, caput, e art. 3º, caput e § 2º:
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
A 4ª Câmara de Direito Privado do TJCE afirmou que a administradora que intermedeia e gerencia a locação mantém relação de consumo com a locatária e responde objetivamente:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3043945-04.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 11/02/2026 favorável ao inquilino
A administradora disponibilizou imóvel com vícios estruturais, não solucionou os problemas comunicados e depois cobrou reparos não realizados, negativando a locatária. A Câmara afirmou que a administradora que intermedeia e gerencia a locação mantém relação de consumo com a locatária (arts. 2º, 3º e 14 do CDC), reconheceu violação ao art. 22 da Lei 8.245/1991, declarou a inexistência do débito e fixou dano moral in re ipsa de R$ 3.000,00.
Tese: Administradora que negativa locatária por reparos não realizados responde objetivamente pelo dano moral.
Partes: SJ Administração de Imóveis Ltda. e locatária pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A 4ª Turma Recursal do TJCE falou em coexistência das normas locatícias com o regime consumerista nas relações intermediadas por imobiliária, aplicando a devolução em dobro do CDC a IPTU descontado da caução:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível (embargos de declaração) nº 3001079-16.2022.8.06.0012, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 03/02/2026 favorável ao inquilino
A Turma rejeitou embargos da administradora e confirmou o acórdão que reconheceu sua legitimidade passiva, a natureza consumerista da relação na intermediação da locação, a responsabilidade solidária com a proprietária e a restituição em dobro de valores de IPTU descontados indevidamente da caução da locatária, com base no art. 42, parágrafo único, do CDC e no entendimento do STJ sobre a dispensa de prova de má-fé.
Tese: Desconto indevido de IPTU da caução pela administradora gera restituição em dobro, com responsabilidade solidária da proprietária.
Partes: APSA Administração Predial e Negócios Imobiliários S/A; proprietária e locatária pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
No TJDFT, a 4ª Turma Cível e as Turmas Recursais seguem a mesma linha quanto à imobiliária intermediária, inclusive para afastar cláusula de arbitragem compulsória:
TJDFT, 4ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0718380-94.2024.8.07.0009, Des. Jansen Fialho de Almeida, julgado em 25/09/2025 desfavorável ao inquilino
A Turma reconheceu que a relação entre locatário e imobiliária intermediária é de consumo, mas negou a rescisão sem multa: as inconformidades estavam registradas na vistoria de entrada aceita pelo locatário, eram pendências sem caráter estrutural e a saída foi decisão unilateral, sem tentativa prévia de resolver. Cláusula penal e taxa de garantia foram consideradas cabíveis e o dano moral, negado.
Tese: Defeito já registrado na vistoria de entrada e sem gravidade não autoriza sair sem multa, mesmo com CDC aplicável à imobiliária.
Partes: Imobiliária e locatário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJDFT, Terceira Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0798221-83.2025.8.07.0016, Juiz Daniel Felipe Machado, julgado em 27/04/2026 parcialmente favorável
A Turma considerou incontroversa a relação de consumo entre a locatária e o conjunto locador e administradora, rejeitou a cláusula compromissória (arbitragem compulsória nula em contrato sujeito ao CDC, art. 51, VII) e dispensou perícia. No mérito, reconheceu reparos devidos e multa rescisória cabível, sem dano moral, e condenou os réus solidariamente a pagar R$ 1.605,00 à locatária no balanço final.
Tese: Cláusula de arbitragem compulsória no contrato administrado por imobiliária pode ser afastada; no mérito, cada item é apurado com prova.
Partes: Pentágono Empreendimentos Imobiliários Ltda., locador e locatária.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
A zona cinzenta: nem todo julgado aplica o CDC à imobiliária
Seria desonesto apresentar isso como pacífico. Há decisões que tratam a imobiliária como simples mandatária e excluem o CDC mesmo nessa relação. A 2ª Turma Recursal do TJCE, por exemplo, afirmou a inaplicabilidade do CDC às relações locatícias e manteve a administradora no processo apenas pelas cobranças que ela mesma fez:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001263-80.2024.8.06.0018, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 13/02/2026 parcialmente favorável
A Turma afirmou a inaplicabilidade do CDC às relações locatícias, mas manteve a legitimidade da administradora por causa da divergência sobre o laudo de vistoria, distinguindo, com base em precedente do STJ, as questões da estrutura do imóvel (do locador) das cobranças feitas pela própria imobiliária. Anulou a parte extra petita da sentença, mandou refazer o orçamento para retirar avarias sem prova de causa (portas e janelas), manteve limpeza e pintura e afastou cobrança de IPTU, taxa de lixo e condomínio proporcionais indevidos, com devolução do saldo ao locatário.
Tese: Mesmo sem CDC, a administradora responde pelas cobranças que ela mesma faz; avaria sem prova de causa sai do orçamento.
Partes: Mega Administração de Imóveis Ltda. ME (recorrente) e locatário pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O próprio STJ, em precedente antigo, separou as questões da estrutura do imóvel (do locador) das cobranças abusivas feitas pela imobiliária (dela):
STJ, Terceira Turma (dado de fonte secundária, não conferido no STJ), Recurso Especial nº REsp 864.794, Min. Nancy Andrighi, julgado em não localizada parcialmente favorável
Ementa de acórdão do STJ relatado pela ministra Nancy Andrighi, transcrita no acórdão do TJCE 3001263-80.2024.8.06.0018 (sem indicação do número); o número REsp 864.794 é citado em acórdão oficial do TJDFT (0720899-72.2025.8.07.0020) como precedente sobre a legitimidade da imobiliária. Segundo a ementa, a imobiliária não tem legitimidade passiva para responder por questões ligadas diretamente à estrutura do imóvel, pois atua como mera administradora, mas responde pelo modo de cobrança que ela própria realizou, que causou danos morais à locatária e ao fiador. Inteiro teor não lido no STJ.
Tese: A imobiliária não responde pela estrutura do imóvel, mas responde pelas cobranças abusivas que ela mesma faz.
Partes: Imobiliária Cilar Ltda., locatária e fiador.
Notícia: autdoc.tjce.jus.br
O critério que tem prevalecido pode ser resumido assim: quanto mais a imobiliária atua em nome próprio, presta serviços ao inquilino e pratica atos que geram o dano, maior a chance de o CDC ser aplicado a ela. Quanto mais ela atua como mera representante do locador, maior a chance de a discussão ficar só na Lei do Inquilinato.
Há ainda um caso especial: quando a própria locadora é empresa que explora a locação de imóveis próprios no mercado, a 1ª Turma Cível do TJDFT admitiu, excepcionalmente, enquadrá-la como fornecedora:
TJDFT, 1ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0701265-21.2023.8.07.0001, Desa. Diva Lucy de Faria Pereira, julgado em 12/03/2025 favorável ao inquilino
A locadora era uma empresa imobiliária que explora no mercado a locação de imóveis próprios, o que permitiu, excepcionalmente, enquadrá-la como fornecedora (arts. 2º e 3º do CDC). O IPTU repassado ao locatário vinha calculado como se o imóvel fosse comercial, por falha cadastral não corrigida pela empresa, o que levou ao inadimplemento e à negativação por valor maior que o devido. A Turma reconheceu violação ao dever de colaboração e dano moral.
Tese: Empresa que aluga imóveis próprios no mercado pode ser fornecedora; IPTU cobrado a maior por erro dela gera dano.
Partes: Sociedade imobiliária proprietária e locadora; locatário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Plataformas e garantidoras
Duas outras figuras costumam atrair o CDC. A primeira são as plataformas de hospedagem, que intermedeiam e cobram pelo serviço. O TJDFT tem aplicado a responsabilidade objetiva do art. 14 do CDC quando o anfitrião cancela a reserva:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0726511-25.2024.8.07.0020, Juíza Maria Isabel de Lourdes Silva, julgado em 23/07/2025 favorável ao inquilino
O anfitrião cancelou a reserva e a plataforma alegou ser mera intermediária, sustentando que a relação seria locação por temporada regida pela Lei 8.245/1991. A Turma afastou a ilegitimidade, aplicou a responsabilidade objetiva do CDC e manteve a condenação da plataforma a pagar R$ 6.711,62, diferença do valor da nova hospedagem, mesmo com reembolso integral e voucher.
Tese: Cancelamento pelo anfitrião obriga a plataforma a cobrir a diferença paga em nova hospedagem.
Partes: Airbnb (plataforma) e hóspede pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
A segunda são as empresas de garantia locatícia e as seguradoras, que vendem ao inquilino um produto financeiro ou securitário. O § 2º do art. 3º do CDC inclui expressamente os serviços securitários e de crédito, e o TJDFT tratou como consumo a relação com uma empresa de fiança onerosa:
TJDFT, Primeira Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0723662-46.2025.8.07.0020, Juiz Luis Eduardo Yatsuda Arima, julgado em 23/09/2026 parcialmente favorável
O locatário pagou R$ 5.643,00 por fiança onerosa e a locação terminou antecipadamente por culpa da locadora e da administradora. A Turma tratou como relação de consumo, considerou desvantagem exagerada a cláusula que condicionava qualquer restituição à inexistência de pendências, declarou inexigível débito de R$ 12.953,74 com exclusão da negativação, mandou restituir o saldo da taxa após abater pendências reconhecidas e fixou dano moral de R$ 3.000,00.
Tese: Empresa de garantia não pode reter toda a taxa por qualquer pendência; o saldo proporcional deve ser devolvido.
Partes: Empresa de garantia locatícia onerosa (Taxa CredAluga) e locatário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O que isso muda para quem está em conflito
- Contra o locador pessoa física: o fundamento é a Lei 8.245/1991 e o Código Civil (boa-fé, art. 422; contrato de adesão, arts. 423 e 424; redução da multa, art. 413).
- Contra a imobiliária, a plataforma ou a garantidora: é possível sustentar o CDC, com responsabilidade objetiva, devolução em dobro e inversão do ônus da prova, conforme o caso.
- Em ações com locador e imobiliária, é comum pedir as duas bases, explicando qual se aplica a cada réu.
Mesmo sem CDC, o Código Civil protege o aderente de contrato padronizado. Os arts. 423 e 424 mandam interpretar a favor do aderente as cláusulas ambíguas e anulam a renúncia antecipada a direito resultante da natureza do negócio:
Código Civil, arts. 423 e 424:
Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente. Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.
Perguntas frequentes
Então o inquilino nunca é consumidor? Perante o locador, a orientação do STJ é que não. Perante a imobiliária, a plataforma ou a garantidora, pode ser, conforme o serviço prestado.
Sem CDC, posso pedir devolução em dobro? Contra o locador pessoa física, a tendência é a devolução simples. Contra a imobiliária, há decisões que aplicam o dobro do art. 42 do CDC.
O Procon pode atuar? O Procon atua em relações de consumo. Reclamações contra imobiliárias e plataformas são comuns; contra o locador pessoa física, o Procon tende a não ter competência.
A Lei do Inquilinato protege menos o inquilino? Não necessariamente. Ela tem regras próprias muito protetivas, como a multa proporcional, o limite da caução e a vedação de dupla garantia.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Quer saber se o CDC se aplica ao seu caso de aluguel?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ