Taxas que a lei manda o locador pagar (e não o inquilino)

Taxa de administração da imobiliária, despesas de intermediação, fundo de reserva e despesas extraordinárias de condomínio são do locador (art. 22, VII e X, da Lei 8.245/1991). O inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio e, se o contrato disser expressamente, o IPTU.

O que é do locador por força de lei

A Lei do Inquilinato fez uma divisão clara de despesas, e muitas cobranças comuns no mercado contrariam essa divisão. As taxas da imobiliária pelo serviço que presta ao proprietário, inclusive a análise cadastral do inquilino e do fiador, são do locador. O mesmo vale para impostos, salvo cláusula expressa. O art. 22, VII e VIII, da Lei 8.245/1991 diz:

Lei 8.245/1991, art. 22, VII e VIII:

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Cobrar do inquilino, por exemplo, "taxa de contrato" ou "taxa de cadastro" para pagar a análise da ficha pode esbarrar no inciso VII. Já o IPTU pode ser transferido ao inquilino, mas apenas por disposição expressa no contrato (inciso VIII).

Despesas extraordinárias de condomínio e fundo de reserva

No condomínio, o inquilino paga o custeio do dia a dia; o locador paga o que valoriza ou recompõe o patrimônio. O art. 22, X e parágrafo único, lista as despesas extraordinárias:

Lei 8.245/1991, art. 22, X e parágrafo único:

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.

A 5ª Turma Recursal Provisória do TJCE mandou restituir ao inquilino o fundo de reserva cobrado dele, por ser obrigação do locador:

No Distrito Federal, a Segunda Turma Recursal considerou abusivo embutir a taxa extra de condomínio num "valor único" de aluguel e manteve a devolução em dobro de mais de R$ 13 mil:

O que é do inquilino

Do outro lado, o inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio, que o art. 23, XII e § 1º, descreve: salários dos funcionários, consumo das áreas comuns, limpeza, manutenção de elevadores e equipamentos, pequenos reparos e reposição do fundo de reserva usado para essas despesas:

Lei 8.245/1991, art. 23, XII e § 1º:

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. § 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

E o inquilino tem o direito de exigir a comprovação dessas despesas, com previsão orçamentária e rateio (art. 23, § 2º):

Lei 8.245/1991, art. 23, § 2º:

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

IPTU cobrado errado e como pedir de volta

Mesmo quando o IPTU é do inquilino por contrato, a cobrança deve ser correta. A 1ª Turma Cível do TJDFT condenou empresa imobiliária locadora que repassava IPTU calculado como se o imóvel fosse comercial, por erro cadastral dela:

No Ceará, a 4ª Turma Recursal determinou a restituição em dobro de IPTU descontado indevidamente da caução por uma administradora, com responsabilidade solidária da proprietária, e confirmou a decisão ao rejeitar os embargos:

A base da devolução em dobro é o entendimento da Corte Especial do STJ sobre o art. 42, parágrafo único, do CDC, que dispensa prova de má-fé quando a cobrança contraria a boa-fé objetiva:

A devolução em dobro, porém, depende de a relação discutida ser de consumo (em geral, com a imobiliária) e de a cobrança contrariar a boa-fé. Entre locador pessoa física e inquilino, a tendência é a devolução simples, como no caso do fundo de reserva acima.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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