A caução pertence ao inquilino e deve voltar no fim da locação, corrigida pela poupança, descontados apenas débitos reais e comprovados, como aluguel em aberto ou dano além do desgaste normal. Reter sem prova, com base em vistoria feita só pelo locador, tem sido considerado indevido pelos tribunais.
O que é a caução e qual o limite que a lei impõe
A caução em dinheiro é uma das garantias que a Lei do Inquilinato permite ao locador exigir. Ela não é pagamento antecipado de aluguel nem dinheiro do locador: é um valor do inquilino, que fica reservado para cobrir eventuais débitos do contrato. Terminada a locação sem débitos, o valor volta inteiro para quem pagou. Essa natureza de garantia explica por que a retenção precisa de justificativa concreta, e não de uma alegação genérica de que o imóvel ficou "precisando de reparos".
O art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991 fixa duas regras que muita gente desconhece: a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com todas as vantagens revertendo ao locatário no momento do levantamento:
Lei 8.245/1991, art. 38, § 2º:
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
Na prática, isso significa que o valor devolvido deve vir atualizado pelos rendimentos da poupança no período. Se o contrato exigiu mais de três aluguéis de caução, a cláusula é nula no excesso. A 5ª Turma Recursal Provisória do TJCE declarou abusiva e nula uma cláusula de caução acima desse teto:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000441-94.2019.8.06.0009, Juíza Samara de Almeida Cabral Pinheiro de Sousa, julgado em 29/01/2021 favorável ao inquilino
A Turma declarou abusiva e nula a cláusula de caução em dinheiro acima do limite de três aluguéis do art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991 (sem determinar devolução, porque o valor já havia sido devolvido na rescisão). Afastou também a multa contratual pela saída antecipada, porque a família se mudou em razão da ida do cônjuge do locatário para trabalhar em outro estado, mitigando o art. 4º, parágrafo único, em atenção à proteção do núcleo familiar (art. 226 da Constituição).
Tese: Caução em dinheiro acima de três aluguéis é nula; a dispensa de multa por transferência pode alcançar a mudança do cônjuge por trabalho.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: sjuris.tjce.jus.br
Também é importante lembrar que o art. 37 da mesma lei proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Caução somada a fiador, ou caução somada a seguro fiança, é situação que merece análise, porque a lei fala em nulidade.
Quando o locador pode descontar e quando não pode
O locador pode compensar na caução aquilo que o inquilino realmente deve: aluguéis e encargos em aberto até a entrega das chaves, contas de consumo do período de ocupação e o custo de reparar danos que ultrapassem o desgaste normal. O que ele não pode é usar a caução para pagar a reforma que deseja fazer, a valorização do imóvel ou o tempo em que o imóvel ficará vazio até o próximo inquilino.
O ponto central é o art. 23, III, da Lei 8.245/1991: o inquilino devolve o imóvel no estado em que recebeu, ressalvadas as deteriorações do uso normal.
Lei 8.245/1991, art. 23, III:
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
Por isso, desgaste de pintura por tempo de uso, pequenas marcas de móveis e ferragens que cansaram com o uso não justificam desconto. A 2ª Turma Recursal do TJCE admitiu a compensação de débitos reais, mas recusou descontar aluguel cobrado depois da entrega das chaves:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000986-08.2021.8.06.0006, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 30/04/2024 parcialmente favorável
A Turma admitiu compensar com a caução os valores efetivamente devidos pelo locatário, mas considerou indevido o aluguel cobrado após a entrega das chaves e mandou restituir a diferença.
Tese: A caução pode ser compensada com débitos reais, mas não com aluguel posterior à entrega das chaves.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
No Distrito Federal, a Segunda Turma Recursal manteve a devolução de uma caução de R$ 5.850,00 porque os reparos exigidos na saída eram desgaste natural de uma locação curta:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0720612-12.2025.8.07.0020, Juíza Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, julgado em 20/05/2026 favorável ao inquilino
Após locação residencial de 77 dias, a locadora fez vistoria de saída rigorosa e reteve parte da caução (de R$ 5.850,00) para reparos, inclusive pintura geral. A sentença entendeu que os reparos eram desgaste natural, sem prova de dano imputável ao locatário, mandou devolver a caução integralmente e considerou indevidos aluguel e condomínio proporcionais após a disponibilização das chaves. A Turma manteve, destacando que o ônus de provar o dano é do locador e que exigir pintura geral após ocupação tão curta era desarrazoado. Não houve dano moral.
Tese: Reparos de desgaste natural não justificam reter a caução; o ônus de provar o dano é do locador.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O peso da vistoria: sem prova bilateral, a retenção perde força
A disputa sobre caução quase sempre se resolve na prova. O locador que retém precisa demonstrar o dano e o seu valor. Quando a vistoria de entrada não existe, ou quando a vistoria de saída foi feita sem o inquilino, sem assinatura e sem convocação, os tribunais têm tratado esses documentos como prova unilateral. A 5ª Turma Recursal Provisória do TJCE chamou essa jurisprudência de pacífica:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000799-92.2024.8.06.0006, Juiz Raimundo Ramonilson Carneiro Bezerra, julgado em 10/02/2026 favorável ao inquilino
Os locadores retiveram a caução alegando danos e benfeitorias, mas não havia vistoria de entrada nem de saída. A Turma considerou que fotos, notas fiscais e relatórios produzidos só pelos locadores, sem contraditório, não permitem atribuir às locatárias dano além do uso normal (art. 23, III, da Lei 8.245/1991) e reconheceu a abusividade da retenção sem lastro probatório. A sentença de devolução foi mantida.
Tese: Sem vistoria de entrada e de saída, a prova unilateral do locador não autoriza reter a caução por danos além do desgaste normal.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Em outro caso, a 4ª Turma Recursal determinou a devolução integral da caução porque a vistoria de saída foi feita unilateralmente pela locadora e a documentação não afastava a presunção de desgaste natural. O mesmo julgado negou dano moral, o que mostra um limite honesto: reter caução sem razão costuma gerar devolução corrigida, mas raramente indenização por dano moral, salvo se houver cobrança vexatória ou negativação.
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000480-25.2023.8.06.0018, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 27/12/2024 parcialmente favorável
A vistoria de saída foi feita unilateralmente, sem prova de convocação dos locatários, e a documentação não afastou a presunção de desgaste natural (por exemplo, numa pia com desgaste possivelmente natural). A Turma determinou a devolução integral da caução, atualizada, e afastou a condenação por reparos. Em contrapartida, negou o ressarcimento de benfeitorias feitas sem autorização do locador e negou dano moral, por se tratar de mero dissabor contratual.
Tese: Vistoria de saída unilateral não justifica reter a caução; benfeitorias feitas por liberalidade e sem autorização não são ressarcidas.
Partes: Locatários pessoas físicas; locadora pessoa física; A Predial Administradora Cearense de Bens Imóveis Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Mesmo quando a locadora junta vídeo, checklist e recibo de reforma, a Primeira Turma Recursal do TJDFT exigiu a prova da despesa efetiva com os reparos (notas fiscais, recibos, comprovantes) e, sem ela, manteve a devolução integral da caução:
TJDFT, Primeira Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0723194-82.2025.8.07.0020, Juiz Luis Eduardo Yatsuda Arima, julgado em 19/08/2026 favorável ao inquilino
A locadora cobrou reparos e pediu para reter a caução, apresentando vistoria inicial assinada pelos locatários, checklist de saída, recibo de reforma e vídeo. A Turma reconheceu que a vistoria inicial assinada impunha aos locatários devolver o imóvel no estado em que o receberam, mas manteve a restituição integral da caução de R$ 850,00 porque a locadora não comprovou as despesas alegadas (não havia notas fiscais, recibos de pagamento ou comprovantes de transferência), ônus que era dela (art. 373, I, do CPC, e art. 944 do Código Civil).
Tese: Para reter a caução por reparos, o locador precisa comprovar a despesa efetiva; vídeo e checklist sem prova do gasto não bastam.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Quem deve devolver: locador ou imobiliária
Na maioria dos contratos, a caução é recebida pela imobiliária, mas a obrigação de devolver nasce do contrato de locação, que é do locador. Por isso, quando a imobiliária age apenas como mandatária, alguns julgados mandam cobrar do proprietário. Foi o que entendeu a 2ª Turma Recursal do TJCE num caso em que a caução havia sido entregue em cheque à proprietária:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000119-84.2022.8.06.0004, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 27/11/2023 desfavorável ao inquilino
Em ação de cobrança fundada no contrato de locação (inclusive caução entregue em cheque à proprietária), a Turma reconheceu que a imobiliária atuou como mera mandatária da proprietária e não tem legitimidade passiva para obrigações do próprio contrato, citando precedentes do STJ. O processo foi extinto em relação à imobiliária, prosseguindo contra a proprietária.
Tese: Quando a imobiliária é só mandatária, as obrigações do contrato de locação (como a caução) são cobradas do proprietário.
Partes: Locplan Locação e Planejamento de Empreendimentos Eireli ME; proprietária e locatário pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Por outro lado, quando a imobiliária assina o contrato em nome próprio, administra tudo e retém o valor sem justificar, o TJCE tem reconhecido a responsabilidade dela, inclusive pela devolução integral:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0217129-86.2023.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 22/10/2025 favorável ao inquilino
Rescindida a locação por vícios ocultos graves, a imobiliária foi condenada a danos materiais, devolução integral da caução e cláusula penal. A Câmara manteve: a imobiliária que atua como gestora plena do contrato, firma em nome próprio e intermedeia toda a relação com o locatário tem legitimidade passiva e responde por falhas na prestação do serviço (art. 14 do CDC). Débitos alegados sem prova não autorizaram reter a caução.
Tese: Imobiliária gestora plena, que contrata em nome próprio, responde pelos vícios do imóvel e deve devolver a caução retida sem prova.
Partes: Excellence Empreendimentos Imobiliários Ltda. (apelante) e locatária pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Na prática, é comum incluir o locador e a imobiliária na mesma ação, explicando o papel de cada um. A análise do contrato e dos recibos define quem recebeu e quem deve devolver.
O que fazer, passo a passo
- Reúna o contrato, os comprovantes de pagamento da caução, a vistoria de entrada, as fotos e vídeos da saída e o termo de entrega das chaves.
- Peça por escrito (e-mail ou mensagem) a devolução da caução e a planilha de descontos com notas fiscais e orçamentos.
- Se houver desconto, compare cada item com a vistoria de entrada e com o desgaste normal do tempo de uso.
- Não assine termo de quitação plena se discordar dos descontos: a quitação assinada sem ressalva costuma encerrar a discussão.
- Sem resposta ou com descontos indevidos, a cobrança pode ser feita no Juizado Especial Cível, conforme o valor.
Atenção ao termo de quitação: a 1ª Turma Recursal do TJCE negou o pedido de um locatário que havia assinado quitação plena sem alegar vício de consentimento. Por isso, se for assinar algo na entrega das chaves, registre por escrito as ressalvas.
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000902-36.2024.8.06.0221, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 28/07/2025 desfavorável ao inquilino
O locatário assinou termo de quitação plena ao final da locação e depois pediu valores. Sem alegação de vício de consentimento, a Turma aplicou a vedação ao comportamento contraditório e manteve a improcedência.
Tese: Termo de quitação plena assinado sem vício de consentimento impede cobrar depois o que foi quitado.
Partes: Locatários pessoas físicas; FZ Imóveis Ltda. e Souza Administração e Participações Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
O locador pode ficar com a caução para pintar o imóvel? Só se a pintura for necessária por dano além do uso normal ou se o contrato previu, de forma clara, a devolução pintada e isso for compatível com a vistoria de entrada. Pintura desgastada pelo tempo é desgaste natural. Há julgados nos dois sentidos, e o contrato pesa muito.
A caução precisa voltar corrigida? Sim. O art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991 manda depositar a caução em dinheiro em caderneta de poupança, revertendo ao locatário as vantagens no levantamento.
Posso usar a caução para pagar o último aluguel? Não é recomendável fazer isso por conta própria. A caução garante o contrato até o fim, e deixar de pagar o último mês pode gerar multa e cobrança. O correto é pagar e pedir a devolução, ou negociar por escrito a compensação.
Quanto tempo o locador tem para devolver? A Lei do Inquilinato não fixa prazo exato. A devolução deve ocorrer em prazo razoável depois da entrega das chaves e da vistoria, e o contrato pode estipular um prazo.
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