Quem devolve o imóvel antes do prazo paga a multa do contrato, mas reduzida na proporção do tempo já cumprido (art. 4º da Lei 8.245/1991). Cobrar a multa cheia de quem já cumpriu parte do contrato contraria a lei.
O que diz a lei
Durante o prazo do contrato, o locador não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode sair. A contrapartida é a multa. O ponto que faz diferença é que a lei manda a multa ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. O art. 4º, caput, da Lei 8.245/1991, na redação da Lei 12.744/2012, diz:
Lei 8.245/1991, art. 4º, caput:
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
O Código Civil reforça a ideia de proporção no art. 413, que manda o juiz reduzir a penalidade quando a obrigação foi cumprida em parte ou quando o valor é manifestamente excessivo:
Código Civil, art. 413:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Como fazer a conta
O cálculo mais usado divide a multa pelo número de meses do contrato e multiplica pelos meses que faltavam. Exemplo ilustrativo: contrato de 30 meses com multa de três aluguéis. Se o inquilino sai no 20º mês, faltam 10 meses; a multa proporcional é três aluguéis vezes 10 dividido por 30, ou seja, um aluguel. Esse é apenas um exemplo de conta; o contrato pode prever outra forma de cálculo, desde que respeite a proporcionalidade.
A 4ª Turma Recursal do TJCE reformou sentença que havia condenado o inquilino à multa integral e limitou a cobrança ao período restante:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000440-74.2022.8.06.0019, Juíza Márcia Oliveira Fernandes Menescal de Lima, julgado em 20/02/2025 favorável ao inquilino
Em locação residencial rescindida antes do prazo, a sentença havia condenado o locatário à multa integral. A Turma reformou para limitar a multa ao período restante do contrato.
Tese: Na saída antecipada de imóvel residencial, a multa integral é incabível; ela incide sobre o período restante.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Em outro caso, de locação não residencial, a mesma Turma aplicou o art. 4º e o art. 413 do Código Civil para reduzir proporcionalmente a multa, ao mesmo tempo em que manteve o último aluguel porque o inquilino não provou a entrega antecipada das chaves:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3002395-93.2024.8.06.0012, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 19/11/2025 parcialmente favorável
Em locação não residencial, a Turma manteve o aluguel do último mês por falta de prova da entrega antecipada das chaves, mas reduziu proporcionalmente a multa rescisória com base no art. 4º da Lei 8.245/1991 e no art. 413 do Código Civil. Afastou honorários contratuais da condenação no Juizado e manteve a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves.
Tese: A multa por saída antecipada deve ser proporcional ao tempo que faltava cumprir (art. 4º da Lei 8.245/1991 e art. 413 do CC).
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Algumas cláusulas preveem que, depois de certo tempo (por exemplo, 12 meses), não há mais multa. Nesse caso, a Terceira Turma Recursal do TJDFT calculou a proporção sobre o período de 12 meses fixado no próprio contrato:
TJDFT, Terceira Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0719357-65.2024.8.07.0016, Juiz Daniel Felipe Machado, julgado em 18/11/2024 favorável ao inquilino
O contrato de 24 meses dizia que, completados 12 meses, os locatários não pagariam multa, bastando aviso de 30 dias. Sem transferência pelo empregador, a multa era devida, mas a Turma deu provimento aos locatários para calcular a proporção sobre o período de 12 meses fixado na própria cláusula (cumprimento de 55%), refletindo na restituição da caução.
Tese: Se o contrato limita a multa ao primeiro ano, a proporção é calculada sobre esse período, e não sobre o prazo total.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Quando a multa não é devida
Há situações em que a multa não se aplica. A principal está no próprio art. 4º, parágrafo único: transferência pelo empregador para outra localidade, com aviso escrito de 30 dias (tratada em página própria). Outra é a saída por culpa do locador, quando o imóvel apresenta vício que impede o uso e não é reparado. A 4ª Câmara de Direito Privado do TJCE manteve a rescisão por vícios ocultos graves, com devolução da caução e cláusula penal a favor da locatária:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0217129-86.2023.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 22/10/2025 favorável ao inquilino
Rescindida a locação por vícios ocultos graves, a imobiliária foi condenada a danos materiais, devolução integral da caução e cláusula penal. A Câmara manteve: a imobiliária que atua como gestora plena do contrato, firma em nome próprio e intermedeia toda a relação com o locatário tem legitimidade passiva e responde por falhas na prestação do serviço (art. 14 do CDC). Débitos alegados sem prova não autorizaram reter a caução.
Tese: Imobiliária gestora plena, que contrata em nome próprio, responde pelos vícios do imóvel e deve devolver a caução retida sem prova.
Partes: Excellence Empreendimentos Imobiliários Ltda. (apelante) e locatária pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Também não se confunde multa rescisória com aviso prévio. No contrato por prazo indeterminado, não há multa por prazo, mas o inquilino deve avisar com 30 dias de antecedência (art. 6º).
Quando a multa é mantida (e reduzida, não eliminada)
O lado honesto: motivos pessoais, por mais graves, não estão na lei como causa de isenção. A Primeira Turma Recursal do TJDFT reformou uma sentença que havia isentado a locatária com base em princípios gerais, restabelecendo a multa de forma proporcional:
TJDFT, Primeira Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0776730-20.2025.8.07.0016, Juiz Evandro Neiva de Amorim, julgado em 06/08/2026 desfavorável ao inquilino
A sentença havia isentado a locatária da multa por saída antecipada com base em princípios gerais (função social do contrato, boa-fé e dignidade), em razão de um motivo pessoal grave, alheio aos locadores e não previsto em lei. A Turma reformou: fora da transferência pelo empregador (art. 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/1991) e sem culpa do locador, a multa contratual é exigível, calculada proporcionalmente ao período de cumprimento, autorizada a compensação com valores a restituir. Também distinguiu o aluguel pago com atraso (contraprestação) da caução (garantia). Em embargos de declaração julgados em 16/09/2026, a Turma corrigiu o cálculo da multa para a proporção de 28/30 do valor de três aluguéis, mantendo o restante.
Tese: Fora da transferência pelo empregador e da culpa do locador, motivo pessoal não isenta a multa; ela é calculada de forma proporcional, não eliminada.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
E problemas pontuais ou causados por vizinhos também não afastam a multa. A 5ª Câmara de Direito Privado do TJCE manteve a cláusula penal de uma locatária que saiu alegando infiltração e barulho vindos da unidade vizinha:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0241058-17.2024.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao inquilino
A locatária rescindiu o contrato alegando infiltrações, barulho e sujeira vindos da unidade vizinha e pediu dano moral e afastamento da multa. A Câmara entendeu que o locador responde pelos vícios do próprio imóvel, não por perturbações de terceiros, e que os problemas foram pontuais, resolvidos ou originados por vizinhos. A multa por rescisão de iniciativa da locatária foi mantida e o dano moral negado. Embargos de declaração foram rejeitados em 25/02/2026.
Tese: Problema causado por vizinho e resolvido não é vício do imóvel; sair por isso antes do prazo gera multa.
Partes: Locatária pessoa física; Ewerton Car Serviços Automotivos e Locações Ltda. EPP (reconvinte).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Por fim, o STJ decidiu que nem o despejo por ordem judicial livra o inquilino e o fiador da multa compensatória pela quebra do contrato:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.906.869, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em não informada na notícia (notícia de 15/07/2022) desfavorável ao inquilino
A Terceira Turma confirmou que a multa compensatória prevista no contrato é devida mesmo quando a devolução do imóvel decorre de ordem judicial de despejo, e que o fiador responde por ela, porque a garantia não foi extinta.
Tese: Ser despejado não livra o inquilino (nem o fiador) da multa compensatória pela quebra do contrato.
Partes: Locador, locatário e fiador (não identificados).
Notícia: www.stj.jus.br
Perguntas frequentes
A multa pode ser de três aluguéis? O valor é livre no contrato, e três aluguéis é comum. O que a lei exige é a redução proporcional ao tempo cumprido.
Se o contrato não prever multa, posso sair sem pagar nada? Se não houver multa pactuada, a lei fala em multa "judicialmente estipulada", ou seja, o juiz pode fixar uma. Em contrato por prazo indeterminado, vale o aviso de 30 dias.
Posso descontar a multa da caução? A compensação é possível se houver acordo ou se o valor for incontroverso. Formalize por escrito.
Pago multa no contrato prorrogado por prazo indeterminado? Não há multa por prazo, porque não há prazo a cumprir; há o dever de aviso de 30 dias do art. 6º.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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