Reajuste do aluguel: IGP-M, IPCA e os limites da lei

O aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano, pelo índice previsto no contrato. Trocar o índice na Justiça é difícil: os tribunais exigem prova concreta de desequilíbrio, e não apenas que outro índice seria mais barato. A saída mais eficaz costuma ser a negociação e, após três anos, a revisão.

O que a lei permite no reajuste

O valor do aluguel e o índice de reajuste são livremente combinados, com algumas proibições: não se pode fixar o aluguel em moeda estrangeira nem vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. O art. 17 da Lei 8.245/1991 diz:

Lei 8.245/1991, art. 17:

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

A "legislação específica" mencionada no parágrafo único inclui a Lei 10.192/2001, que só admite reajuste em contratos de um ano ou mais e torna nula qualquer correção com periodicidade inferior a um ano:

Lei 10.192/2001, art. 2º, caput e § 1º:

Art. 2º É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano. § 1º É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.

Portanto, reajuste semestral, ou dois reajustes no mesmo ano, é ilegal. Também é ilegal aplicar índice diferente do contratado ou "arredondar para cima" sem previsão.

Negociar e revisar: os caminhos legais

A lei incentiva o acordo: as partes podem, a qualquer momento, fixar novo valor ou trocar a cláusula de reajuste. E, sem acordo, depois de três anos de contrato (ou do último acordo), qualquer das partes pode pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado. Os arts. 18 e 19 da Lei 8.245/1991 dizem:

Lei 8.245/1991, arts. 18 e 19:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

A revisão é uma via de mão dupla: se o aluguel estiver acima do mercado, o inquilino pode pedir redução; se estiver abaixo, o locador pode pedir aumento. Por isso, antes de entrar com revisional, vale levantar anúncios e laudos de imóveis comparáveis, porque o resultado depende de avaliação, muitas vezes pericial.

Por que trocar o IGP-M pelo IPCA na Justiça é difícil

Nos anos em que o IGP-M disparou, muitos inquilinos pediram a troca pelo IPCA ou pelo INPC. A tendência dos tribunais, inclusive no Ceará, tem sido respeitar o índice pactuado, salvo prova de desequilíbrio relevante. A 5ª Câmara de Direito Privado do TJCE negou a troca do IGP-M pelo INPC numa locação residencial:

O fundamento é o princípio da intervenção mínima nos contratos privados e a ausência, na locação entre particulares, da proteção do CDC (veja a página sobre o CDC na locação). Isso não impede que o inquilino demonstre, com números, que o reajuste tornou o contrato excessivamente oneroso, mas o ônus é dele e o resultado é incerto.

Na prática, a negociação com base em dados (comparar o aluguel reajustado com o preço de imóveis semelhantes) costuma ser mais eficiente do que a ação, porque o locador também tem interesse em evitar vacância.

Erros de cobrança que podem ser contestados

• Reajuste em prazo menor que 12 meses.
• Índice diferente do contratado ou percentual acima do índice do período.
• Reajuste aplicado sobre valores que não são aluguel (por exemplo, sobre condomínio ou IPTU).
• Cobrança retroativa de reajuste não aplicado na época sem previsão contratual clara.
• Exigir "luvas" ou valores extras para renovar a locação residencial.

Cobrar valores além do aluguel e encargos permitidos é, inclusive, contravenção penal prevista no art. 43, I, da Lei 8.245/1991, o que reforça que o contrato não pode criar cobranças paralelas:

Lei 8.245/1991, art. 43:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Perguntas frequentes

Leia também

Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

Verificar inscrição e CNPJ