O imóvel alugado foi vendido: direito de preferência e saída

Antes de vender o imóvel alugado, o locador deve oferecê-lo ao inquilino nas mesmas condições oferecidas a terceiros (art. 27 da Lei 8.245/1991). Preterido, o inquilino pode pedir perdas e danos; para tomar o imóvel para si, precisa ter o contrato averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda.

Como funciona a preferência

A preferência é o direito de comprar primeiro, em igualdade de condições. Ela vale para venda, promessa de venda, cessão e dação em pagamento, e o locador deve comunicar o negócio com todas as condições: preço, forma de pagamento, ônus reais e onde ver a documentação. O art. 27 da Lei 8.245/1991 diz:

Lei 8.245/1991, art. 27:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

O inquilino tem 30 dias para aceitar integralmente a proposta, e se aceitar e o locador desistir, este responde pelos prejuízos (arts. 28 e 29):

Lei 8.245/1991, arts. 28 e 29:

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Fui preterido: perdas e danos ou adjudicação

Se o imóvel foi vendido sem a oferta, ou por condições diferentes das oferecidas, o inquilino tem dois caminhos, previstos no art. 33. O primeiro, mais acessível, é pedir perdas e danos do vendedor. O segundo é depositar o preço e haver o imóvel para si, mas só se o contrato estiver averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda e se o pedido for feito em seis meses do registro:

Lei 8.245/1991, art. 33, caput:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

A 4ª Turma Recursal do TJCE reconheceu a indenização por perdas e danos a uma locatária preterida, com responsabilidade exclusiva de quem vendeu:

Para a adjudicação, a exigência de averbação é rigorosa. O STJ negou a adjudicação compulsória a um locatário sem contrato averbado, mesmo quando a falta de averbação era imputável ao locador:

E a 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE aplicou a mesma lógica num caso de locação comercial:

Quem compra pode pedir o imóvel?

Em regra, sim. O comprador pode denunciar a locação com 90 dias para desocupação, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula (art. 8º):

Lei 8.245/1991, art. 8º, caput:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Por isso, quem pretende ficar muitos anos no imóvel deve pedir, já na assinatura, a cláusula de vigência e providenciar a averbação. É um custo pequeno diante da proteção que oferece.

Há ainda uma situação diferente da venda: quando o banco toma o imóvel do locador por falta de pagamento do financiamento com alienação fiduciária. O STJ decidiu que o inquilino, nesse caso, não responde pela taxa de ocupação cobrada pelo credor fiduciário:

Prazos que fazem o inquilino perder

A preferência exige atitude rápida. O TJCE manteve a perda do direito de uma locatária que, depois de ter a preferência reconhecida em audiência, não depositou o preço no prazo combinado:

• 30 dias para aceitar integralmente a proposta (art. 28).
• Seis meses do registro da venda para pedir o imóvel, com depósito do preço (art. 33).
• Contrato averbado pelo menos 30 dias antes da venda (art. 33).
• 90 dias para desocupar após a denúncia do comprador, se não houver cláusula de vigência averbada (art. 8º).

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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