Depende do tipo de obra e do contrato. Benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização; as úteis, só se autorizadas; as voluptuárias não, mas podem ser retiradas. O contrato pode prever renúncia a essa indenização, e o STJ considera essa cláusula válida.
O que diz a lei e o que dizem os tribunais
Os arts. 35 e 36 da Lei 8.245/1991 dizem:
Lei 8.245/1991, arts. 35 e 36:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
A cláusula de renúncia é comum e, segundo a Súmula 335 do STJ, válida na locação. O TJCE aplicou esse entendimento:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000215-72.2018.8.06.0220, Juiz Raimundo Ramonilson Carneiro Bezerra, julgado em 30/05/2020 desfavorável ao inquilino
A Turma afastou o CDC do contrato de locação e considerou válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, com base na Súmula 335 do STJ, reformando a sentença favorável aos locatários.
Tese: A cláusula de renúncia às benfeitorias é válida na locação (Súmula 335 do STJ).
Partes: Imobiliária Ary Ltda. e locatários pessoas físicas.
Ementa: sjuris.tjce.jus.br
E negou ressarcimento de obras feitas por liberalidade do inquilino, sem autorização prévia:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000480-25.2023.8.06.0018, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 27/12/2024 parcialmente favorável
A vistoria de saída foi feita unilateralmente, sem prova de convocação dos locatários, e a documentação não afastou a presunção de desgaste natural (por exemplo, numa pia com desgaste possivelmente natural). A Turma determinou a devolução integral da caução, atualizada, e afastou a condenação por reparos. Em contrapartida, negou o ressarcimento de benfeitorias feitas sem autorização do locador e negou dano moral, por se tratar de mero dissabor contratual.
Tese: Vistoria de saída unilateral não justifica reter a caução; benfeitorias feitas por liberalidade e sem autorização não são ressarcidas.
Partes: Locatários pessoas físicas; locadora pessoa física; A Predial Administradora Cearense de Bens Imóveis Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Por isso, antes de qualquer obra, peça autorização por escrito, com valor e forma de ressarcimento combinados. Em casos de defeito urgente, notifique o locador antes de agir (art. 23, IV).
Perguntas frequentes
Trocar um chuveiro queimado é benfeitoria necessária? Pode ser, se for indispensável à conservação e ao uso. Avise o locador e guarde a nota.
Posso levar o armário planejado que instalei? Benfeitorias voluptuárias podem ser retiradas se a retirada não afetar a estrutura do imóvel (art. 36).
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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