Depende. A lei manda devolver o imóvel como recebido, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). Se o imóvel foi entregue pintado e o contrato prevê devolução pintada, a cobrança pode ser válida; desgaste pelo tempo, sozinho, tende a não justificar.
O que pesa na resposta
A regra de fundo é o art. 23, III, da Lei 8.245/1991:
Lei 8.245/1991, art. 23, III:
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
Os tribunais olham o contrato, a vistoria de entrada (o imóvel estava pintado de novo?), o tempo de locação e o estado real das paredes. Há decisões mantendo a cobrança de pintura e limpeza quando a prova mostrava necessidade:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001263-80.2024.8.06.0018, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 13/02/2026 parcialmente favorável
A Turma afirmou a inaplicabilidade do CDC às relações locatícias, mas manteve a legitimidade da administradora por causa da divergência sobre o laudo de vistoria, distinguindo, com base em precedente do STJ, as questões da estrutura do imóvel (do locador) das cobranças feitas pela própria imobiliária. Anulou a parte extra petita da sentença, mandou refazer o orçamento para retirar avarias sem prova de causa (portas e janelas), manteve limpeza e pintura e afastou cobrança de IPTU, taxa de lixo e condomínio proporcionais indevidos, com devolução do saldo ao locatário.
Tese: Mesmo sem CDC, a administradora responde pelas cobranças que ela mesma faz; avaria sem prova de causa sai do orçamento.
Partes: Mega Administração de Imóveis Ltda. ME (recorrente) e locatário pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E decisões afastando a cobrança quando o laudo foi unilateral:
TJCE, 6ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000866-97.2023.8.06.0004, Juíza Juliana Bragança Fernandes Lopes, julgado em 07/02/2024 favorável ao inquilino
A locadora pediu ressarcimento de pintura e mão de obra, mas o laudo de vistoria final foi feito de forma unilateral, sem assinatura do locatário. Mesmo com a revelia dos réus, a Turma manteve a improcedência, porque o laudo não demonstrava o estado do imóvel na saída e o efeito material da revelia não foi aplicado.
Tese: Vistoria final sem assinatura do locatário é insuficiente para provar deterioração, mesmo havendo revelia.
Partes: Locadora pessoa física; locatários: pessoa física e W Goes Maciel Consultoria & Design.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Uma alternativa prática é pintar por conta própria antes da vistoria, com tinta da mesma cor e qualidade, se o contrato exigir, ou negociar o valor com base em orçamento.
Perguntas frequentes
Posso escolher quem pinta? Em regra, sim, se o resultado for equivalente ao da entrada. Combine por escrito.
A imobiliária pode cobrar pintura da fachada? Não. Pintura de fachadas é despesa extraordinária, do locador (art. 22, parágrafo único, b).
E se morei pouco tempo? Em locação curta, é ainda mais difícil justificar pintura completa por desgaste.
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