O aluguel corre até a entrega efetiva das chaves. Se o locador ou a imobiliária recusam sem justa causa, ou condicionam o recebimento a reparos e pagamentos, o inquilino pode depositar as chaves em juízo e encerrar a cobrança a partir daí.
Por que a entrega das chaves importa
Sair do imóvel não basta: juridicamente, a locação termina com a devolução da posse, que se prova pela entrega das chaves. Enquanto isso não ocorre, aluguel e encargos continuam correndo, e o fiador continua responsável (art. 39). Por isso, a entrega deve ser documentada: termo assinado, recibo, e-mail com confirmação.
Quando o credor se recusa, sem justa causa, a receber, o Código Civil autoriza a consignação (art. 335, I):
Código Civil, art. 335, I:
Art. 335. A consignação tem lugar: I - se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;
O locador não pode condicionar a entrega
É comum a imobiliária dizer que só recebe as chaves depois que o inquilino pagar reparos ou assinar a vistoria. O TJCE tem rejeitado essa prática: eventuais reparos se discutem depois, mas o imóvel deve ser recebido. Num caso de locação não residencial (espaço para equipamento de telecomunicações), a 2ª Câmara de Direito Privado reconheceu mora do credor quando a locadora condicionou o recebimento a reparos e quitação: os aluguéis foram considerados devidos só até a data em que a locadora teve ciência inequívoca da disponibilização do imóvel, e os posteriores foram afastados:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível (locação não residencial) nº 3030106-72.2025.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 17/12/2025 parcialmente favorável
Locação não residencial: fração de imóvel alugada para instalação de armário de telecomunicações. A locatária notificou o fim da locação, desocupou o imóvel e tentou entregar as chaves, mas a locadora condicionou o recebimento a reparos e à quitação de débitos. A Câmara deu parcial provimento à apelação da locadora: reconheceu a mora do credor (mora accipiendi), fixou o termo final dos aluguéis na data da ciência inequívoca da disponibilização do imóvel, declarou devidos os aluguéis e encargos até essa data e afastou as parcelas posteriores e a multa compensatória, ressalvando que eventuais reparos podem ser cobrados em ação própria.
Tese: Condicionar o recebimento das chaves a reparos ou quitação configura mora do credor; os aluguéis deixam de correr a partir da disponibilização inequívoca do imóvel (caso de locação não residencial).
Partes: Telefônica Brasil S.A. (locatária) e locadora pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A 5ª Câmara chegou à mesma conclusão diante de justificativas evasivas e da demora em marcar a vistoria:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0221891-53.2020.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 11/09/2025 favorável ao inquilino
O locatário, servidor público removido por necessidade do serviço, ajuizou consignação das chaves e pediu a caução de volta. A Câmara reconheceu que a documentação comprovava a transferência funcional (art. 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/1991), o que legitimou a saída antecipada sem multa, e que a tentativa frustrada de devolver as chaves, seguida de justificativas evasivas e falta de vistoria tempestiva, configurou recusa injustificada da locadora.
Tese: Transferência funcional comprovada dispensa a multa; recusa evasiva em receber as chaves autoriza a consignação.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E a 6ª Câmara autorizou o depósito judicial das chaves, mesmo com controvérsia sobre o contrato, num caso em que a locatária era uma entidade religiosa:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3011225-50.2025.8.06.0000, Desa. Jane Ruth Maia de Queiroga, julgado em 30/10/2025 favorável ao inquilino
O juízo de origem havia negado o depósito judicial das chaves por falta de prova de adimplemento e de estrutura para guardá-las. A Câmara reformou a decisão: a recusa injustificada do locador em receber o imóvel, após manifestação expressa de devolução, autoriza a consignação das chaves mesmo com controvérsia contratual. A locatária era uma entidade religiosa sem fins lucrativos, e não um inquilino residencial pessoa física; a lógica processual (art. 67 da Lei 8.245/1991) é a mesma.
Tese: Recusa injustificada do locador em receber o imóvel autoriza o depósito judicial das chaves.
Partes: Comunidade Cristã Paz e Vida (locatária) e locadores pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
É preciso provar a recusa
O lado que costuma ser esquecido: quem consigna precisa demonstrar que tentou entregar e que houve recusa. A 4ª Câmara de Direito Privado do TJCE julgou improcedente uma consignação porque o simples silêncio a e-mails não provava recusa:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0267879-29.2022.8.06.0001, Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, julgado em 09/09/2025 desfavorável ao inquilino
A consignação de chaves foi julgada improcedente porque os locatários não provaram a recusa injustificada do locador (art. 335, I, do CC). A Câmara afirmou que a falta de resposta a mensagens eletrônicas não configura, por si só, recusa. Os locatários eram uma empresa gráfica e outros; a ementa não informa se a locação era residencial ou comercial.
Tese: Silêncio a e-mails não prova recusa; sem recusa demonstrada, a consignação de chaves não procede.
Partes: Layout Impressão Gráfica Ltda. e outros (locatários) e locador pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
- Envie notificação com data, hora e local para a entrega.
- Compareça e registre a tentativa (testemunha, foto, mensagem).
- Se não houver resposta, reitere por outro meio que gere comprovante.
- Persistindo a recusa, busque a consignação judicial.
Até quando o aluguel é devido
Com a entrega, ou com a disponibilização inequívoca das chaves diante da recusa, cessa a cobrança de aluguel. A 4ª Câmara de Direito Privado do TJCE afirmou que a responsabilidade vai até a entrega efetiva das chaves, que pode ser judicial:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0269229-52.2022.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 07/10/2025 parcialmente favorável
A Câmara reconheceu a legitimidade da administradora que, embora mandatária, praticou ato próprio ao recusar indevidamente as chaves, manteve a rescisão na data fixada pela sentença e a inexistência de débitos posteriores, afirmando que a responsabilidade pelos aluguéis vai até a entrega efetiva das chaves, que pode ser judicial. Na reconvenção, a locatária foi condenada a ressarcir danos no imóvel.
Tese: A administradora que recusa indevidamente as chaves responde por isso; aluguel só corre até a entrega efetiva, inclusive judicial.
Partes: SIM Administração e Comércio de Imóveis Ltda. ME, locador e locatária pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E o TJDFT considerou indevidos aluguel e condomínio proporcionais após a disponibilização das chaves:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0720612-12.2025.8.07.0020, Juíza Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, julgado em 20/05/2026 favorável ao inquilino
Após locação residencial de 77 dias, a locadora fez vistoria de saída rigorosa e reteve parte da caução (de R$ 5.850,00) para reparos, inclusive pintura geral. A sentença entendeu que os reparos eram desgaste natural, sem prova de dano imputável ao locatário, mandou devolver a caução integralmente e considerou indevidos aluguel e condomínio proporcionais após a disponibilização das chaves. A Turma manteve, destacando que o ônus de provar o dano é do locador e que exigir pintura geral após ocupação tão curta era desarrazoado. Não houve dano moral.
Tese: Reparos de desgaste natural não justificam reter a caução; o ônus de provar o dano é do locador.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Lembre que a entrega não elimina discussões sobre danos: o mesmo julgado do TJCE manteve a condenação da locatária por danos no imóvel, apurados na reconvenção. Entregar as chaves encerra o aluguel, não a análise do estado do imóvel.
Perguntas frequentes
Posso deixar as chaves na portaria? É arriscado. Sem recibo do locador ou da imobiliária, fica difícil provar a data da entrega.
A imobiliária pode exigir que eu pinte antes de receber? Ela pode discutir a pintura depois, conforme o contrato e a vistoria, mas não deve recusar as chaves por isso.
A consignação de chaves pode ser no Juizado? Há casos tramitando no Juizado Especial; a escolha depende do valor envolvido e da complexidade.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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