Alugar com segurança depende de quatro escolhas feitas antes da assinatura: prazo do contrato (30 meses ou mais facilitam a retomada), garantia única e bem documentada, vistoria de entrada detalhada e cláusulas claras de reajuste e encargos. Depois, o que protege o locador é documentar tudo por escrito.
Antes de assinar: prazo e cláusulas que mudam o jogo
O prazo é a decisão mais subestimada. Contrato escrito de 30 meses ou mais permite, ao fim do prazo e na prorrogação, denunciar a locação a qualquer tempo com 30 dias (art. 46). Contratos menores só admitem retomada nas hipóteses do art. 47:
Lei 8.245/1991, art. 46:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Contrato de prazo igual ou superior a dez anos exige vênia conjugal (art. 3º). E cláusulas que tentem afastar os objetivos da lei são nulas (art. 45). Um contrato bem escrito evita a maior parte das disputas:
- Prazo, valor, vencimento, índice e periodicidade de reajuste.
- Encargos transferidos ao inquilino, como IPTU e condomínio ordinário, de forma expressa.
- Garantia única, com cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves.
- Multa moratória, juros e multa compensatória proporcional (art. 4º).
- Autorização para citação e notificação por correspondência com aviso de recebimento (art. 58, IV).
- Regras de vistoria de entrada e de saída, com convite e prazo.
Na entrada: vistoria e documentos
A vistoria de entrada é o documento que mais pesa em qualquer discussão futura. A lei dá ao inquilino o direito de exigir descrição minuciosa do imóvel (art. 22, V) e ao locador o direito de vistoriar o imóvel com combinação prévia (art. 23, IX):
Lei 8.245/1991, art. 23, IX:
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
Fotos datadas, assinatura do inquilino em cada página e registro dos defeitos existentes protegem os dois lados. Sem vistoria inicial, até danos reais deixam de ser indenizados:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000851-60.2025.8.06.0004, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 18/05/2026 parcialmente favorável
A Turma manteve a condenação da locatária aos aluguéis (ônus de provar o pagamento era dela) e às taxas condominiais, provadas por declaração da administradora. Os danos ao imóvel foram negados por falta de vistoria inicial e de nexo causal, e a caução prevista em contrato foi compensada com o débito.
Tese: Aluguéis e condomínio se provam com documentos; dano ao imóvel sem vistoria inicial não é indenizado.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Durante a locação: recibos, reajustes e comunicações
O locador deve fornecer recibo discriminado, vedada a quitação genérica (art. 22, VI), e exibir comprovantes das despesas cobradas (art. 22, IX). Reajustes devem seguir o contrato; aumentos fora dele exigem aditivo assinado pelo inquilino e, se houver, pelo fiador.
Atrasos devem ser registrados por escrito desde o primeiro mês. A notificação não é exigida para o despejo, mas ajuda a demonstrar boa-fé e prepara a prova:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0265747-28.2024.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 26/06/2025 favorável ao proprietário
A 17ª Vara Cível de Fortaleza decretou o despejo e condenou a locatária aos aluguéis vencidos com multa e juros. A Câmara manteve: a caução estava esvaziada por débito superior, a multa moratória é válida, não se exige notificação extrajudicial prévia, e a purga da mora é possível no prazo legal, o que não ocorreu.
Tese: Caução esvaziada, multa moratória válida e dispensa de notificação prévia: o despejo por falta de pagamento é mantido.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Pedidos de reparo do inquilino também devem ser respondidos por escrito. Vícios não resolvidos são a principal causa de derrota do locador, como mostram as decisões em que o inquilino ganha.
Na saída: vistoria, chaves e quitação
Ao fim, convide o inquilino para a vistoria de saída por escrito, receba as chaves com termo datado e só retenha da caução o que estiver comprovado. Recusar as chaves condicionando a reparos é arriscado, porque o aluguel deixa de correr:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível (locação não residencial) nº 3030106-72.2025.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 17/12/2025 parcialmente favorável
A sentença havia julgado improcedente a cobrança da locadora, por entender que a locação acabou com a desocupação. A Câmara deu parcial provimento à apelação da locadora: a notificação de 2023 não encerrou a locação, porque a locatária seguiu pagando, e os aluguéis são devidos de outubro de 2024 até 29/01/2025, data em que a locadora teve ciência inequívoca da disponibilização do imóvel. Daí em diante, por ter condicionado o recebimento das chaves a reparos e quitação, a locadora ficou em mora (mora do credor); a multa compensatória foi afastada e os reparos ficaram ressalvados para ação própria.
Tese: Condicionar o recebimento das chaves a reparos faz o aluguel parar de correr a partir da ciência da disponibilização; reparos se cobram à parte.
Partes: Telefônica Brasil S.A. (locatária) e locadora pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Se houver acordo final, um termo de quitação bem redigido encerra as discussões:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000902-36.2024.8.06.0221, Juiz Carlos Henrique Garcia de Oliveira, julgado em 28/07/2025 favorável ao proprietário
O locatário assinou termo de quitação plena ao final da locação e depois pediu valores. Sem alegação de vício de consentimento, a Turma aplicou a vedação ao comportamento contraditório e manteve a improcedência.
Tese: Termo de quitação plena assinado sem vício de consentimento encerra a discussão sobre o que foi quitado.
Partes: Locatários pessoas físicas; FZ Imóveis Ltda. e Souza Administração e Participações Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quem quer entender como o inquilino lê cada uma dessas etapas pode consultar a seção Aluguel de imóvel deste site, que trata da mesma lei pela ótica do locatário.
Perguntas frequentes
Contrato de 12 ou de 30 meses: qual é melhor para o locador? Para a retomada, o de 30 meses ou mais, porque permite denúncia vazia após o prazo (art. 46). Contratos menores dependem das hipóteses do art. 47.
Preciso de vistoria de entrada? Não é obrigatória por lei, mas sem ela a cobrança de danos fica muito difícil.
Posso dar quitação genérica no recibo? Não. O recibo deve ser discriminado (art. 22, VI).
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O outro lado: o que o inquilino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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