A lei admite quatro garantias (caução, fiança, seguro fiança e cessão de quotas de fundo), uma só por contrato. A caução em dinheiro tem teto de três aluguéis e vai para a poupança; a fiança alcança até a devolução do imóvel; e qualquer garantia afasta, em regra, a liminar de despejo por falta de pagamento.
As modalidades e a proibição de cumular
O art. 37 lista as garantias que o locador pode exigir e proíbe mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade:
Lei 8.245/1991, art. 37:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Exigir duas garantias não é só nulo: o art. 43, II, trata como contravenção penal, com multa revertida ao locatário. O locador que quer mais segurança deve escolher melhor a garantia única, e não somar garantias.
Sem nenhuma garantia, a lei compensa o locador de duas formas: permite exigir o aluguel até o sexto dia útil do mês vincendo (pagamento antecipado) e abre a via da liminar de despejo do art. 59, § 1º, IX:
Lei 8.245/1991, art. 42:
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Caução: dinheiro, bens e títulos
A caução em dinheiro tem limite de três aluguéis e deve ser depositada em poupança, com os rendimentos revertendo ao locatário:
Lei 8.245/1991, art. 38, § 2º:
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
Caução em dinheiro acima de três aluguéis é nula no excesso, como decidiu Turma Recursal do TJCE:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000441-94.2019.8.06.0009, Juíza Samara de Almeida Cabral Pinheiro de Sousa, julgado em 29/01/2021 desfavorável ao proprietário
A Turma declarou abusiva e nula a cláusula de caução em dinheiro acima de três aluguéis (art. 38, § 2º), sem determinar devolução porque o valor já havia sido restituído. Também afastou a multa por saída antecipada quando a família se mudou porque o cônjuge do locatário foi trabalhar em outro estado.
Tese: Caução em dinheiro acima de três aluguéis é nula no excesso.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: sjuris.tjce.jus.br
Já a garantia em título de capitalização tem recebido tratamento diferente. A 1ª Turma Recursal entendeu que o título não se equipara à caução em dinheiro e não se sujeita ao teto, mantendo a exigência de seis aluguéis (entendimento ainda não pacificado):
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001241-30.2025.8.06.0004, Juiz Antônio Alves de Araújo, julgado em 27/04/2026 favorável ao proprietário
O locatário questionou a exigência de caução em título de capitalização equivalente a seis aluguéis. A Turma manteve a validade do contrato: o título segue as normas da SUSEP quanto à correção, não se equipara à caução em dinheiro e, por isso, não se aplica o limite do art. 38, § 2º, que não pode ser ampliado por interpretação judicial. Dano moral negado.
Tese: Título de capitalização como garantia não se sujeita ao teto de três aluguéis da caução em dinheiro (entendimento de Turma Recursal).
Partes: A Predial Administradora Cearense de Bens Imóveis Ltda. EPP e locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Na devolução, a caução pode ser abatida por débitos e danos comprovados, mas não retida por inteiro sem prova:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3001263-10.2024.8.06.0009, Juíza Samara de Almeida Cabral Pinheiro de Sousa, julgado em 17/10/2026 parcialmente favorável
O locador pretendia reter toda a caução por avarias. A Turma não reconheceu os danos, por falta de prova, mas deu parcial provimento para compensar com a caução o aluguel proporcional e os encargos locatícios pendentes.
Tese: Avaria sem prova não justifica reter a caução, mas aluguel e encargos pendentes podem ser compensados.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Fiança: a garantia mais forte, e seus limites
A fiança vai até a devolução do imóvel (art. 39), permite cobrar o fiador diretamente quando há renúncia ao benefício de ordem e, pela jurisprudência do STF, alcança até o bem de família do fiador:
Lei 8.009/1990, art. 3º, VII:
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
STF, Plenário, Recurso Extraordinário nº RE 1.307.334/SP (Tema 1127 da Repercussão Geral), Min. Alexandre de Moraes, julgado em 08/03/2022 favorável ao proprietário
Conforme citado no acórdão oficial do TJCE 3008792-73.2025.8.06.0000, o STF firmou, em repercussão geral, que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, residencial ou comercial. O mesmo acórdão transcreve a Súmula 549 do STJ.
Tese: É constitucional a penhora do bem de família do fiador de locação residencial ou comercial.
Partes: Fiador de locação comercial e locador (não identificados).
Notícia: autdoc.tjce.jus.br
Os cuidados estão na formação e na manutenção: exigir comprovação de renda e patrimônio do fiador, colher a assinatura do cônjuge quando necessário, incluir cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves e de renúncia ao benefício de ordem, e chamar o fiador para assinar aditivos de valor. Sem isso, a garantia enfraquece:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.607.422/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 17/10/2017 parcialmente favorável
A Terceira Turma negou provimento ao recurso dos fiadores (julgamento em 17/10/2017, DJe 17/11/2017): salvo cláusula em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel (art. 39), mesmo sem anuência dos fiadores ao aditivo que prorrogou o contrato e majorou o aluguel, e só a notificação de exoneração os libera. O acórdão do TJSP, mantido, limitou a responsabilidade ao aluguel do contrato original, limite também destacado no voto-vista do Min. Paulo de Tarso Sanseverino.
Tese: O fiador responde até a devolução do imóvel; se não assinou o aditivo de majoração, o valor exigível é o do contrato original (acórdão de origem mantido).
Partes: Fiadores (recorrentes) e locador (pessoas físicas).
Inteiro teor: www.stj.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0009839-35.2018.8.06.0112, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 24/07/2025 desfavorável ao proprietário
O locador cobrou aluguéis e danos de locatários e fiadores. A sentença condenou só os locatários. A Câmara manteve: sem cláusula expressa de prorrogação da garantia e sem anuência formal, os fiadores não respondem pelo período posterior ao fim do contrato; e os danos materiais não foram provados.
Tese: Sem cláusula de prorrogação da fiança nem anuência, o fiador não responde pelo período após o fim do contrato.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Seguro fiança e garantidoras: praticidade com regras próprias
O seguro fiança cobre, por lei, todas as obrigações do locatário (art. 41), e o prêmio é pago pelo inquilino. Garantidoras privadas funcionam por contrato. Ambas costumam prever cancelamento por inadimplência, o que exige do locador agilidade para notificar o inquilino a apresentar nova garantia (art. 40, parágrafo único):
Lei 8.245/1991, art. 40, X e parágrafo único:
X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3012858-96.2025.8.06.0000, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 01/07/2026 favorável ao proprietário
A garantia do contrato era prestada por empresa garantidora, rescindida por inadimplemento do locatário, que não a substituiu após notificado. O oficial de justiça certificou o abandono do imóvel havia mais de um ano. A Câmara deu provimento ao agravo dos locadores: a extinção da garantia sem substituição torna o contrato desprovido de garantia para o art. 59, § 1º, IX, e o inadimplemento somado ao abandono autoriza a liminar, desde que prestada a caução legal.
Tese: Garantia de empresa garantidora extinta e não substituída deixa o contrato sem garantia; com abandono do imóvel, cabe liminar de despejo mediante caução.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Se a exoneração e a notificação não forem bem documentadas, o locador perde a liminar:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0632304-24.2024.8.06.0000, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 30/09/2025 desfavorável ao proprietário
O locador pediu despejo liminar alegando que a garantia (fiança prestada por seguradora) havia sido extinta e não substituída. A Câmara manteve o indeferimento: a liminar do art. 59, § 1º, IX, exige prova inequívoca da exoneração da garantia e da notificação regular do locatário para substituí-la. Embargos de declaração foram rejeitados em 18/12/2025.
Tese: Para a liminar por falta de garantia, é preciso provar a exoneração da garantia e a notificação do locatário para substituí-la.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Garantia e despejo: a escolha que define a estratégia
Quem escolhe garantia escolhe também o caminho do despejo. Com garantia válida, a liminar do inciso IX, em regra, não cabe, e o locador recebe pela garantia enquanto o processo corre. Sem garantia, ou com garantia extinta ou exaurida, a liminar fica possível:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3013451-28.2025.8.06.0000, Juíza convocada Valeska Alves Alencar Rolim, julgado em 29/01/2026 desfavorável ao proprietário
O locador pediu despejo liminar por falta de pagamento, alegando que a fiança era ineficaz porque o próprio fiador estaria inadimplente. A Câmara manteve o indeferimento: a liminar do art. 59, § 1º, IX, depende da inexistência de qualquer garantia do art. 37, e a tese de ineficácia da fiança, apresentada de forma unilateral e sem contraditório, não basta nessa fase.
Tese: Contrato garantido por fiança, em regra, afasta a liminar de despejo do art. 59, § 1º, IX.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3009282-95.2025.8.06.0000, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 20/11/2025 favorável ao proprietário
Em locação comercial, a caução prestada estava muito abaixo do débito acumulado, mesmo após termo de confissão de dívida. A juíza da 26ª Vara Cível de Fortaleza negou a liminar por existir caução. A Câmara reformou: garantia exaurida pelo débito não impede a desocupação liminar.
Tese: Caução exaurida pelo débito não impede a liminar de despejo.
Partes: Locadora e locatária de imóvel comercial (pessoas jurídicas não identificadas na ementa).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
- Fiança: maior alcance patrimonial, mas cobrança mais lenta e afasta a liminar.
- Seguro fiança: indenização mais rápida, sujeita às regras da apólice.
- Caução em dinheiro: limitada a três aluguéis, simples e na mão do locador.
- Título de capitalização: aceito como caução, com controvérsia sobre o teto.
- Sem garantia: pagamento antecipado autorizado e liminar de despejo mais acessível.
Perguntas frequentes
Posso pedir caução e fiador juntos? Não. A lei veda mais de uma garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).
Qual o máximo de caução em dinheiro? Três meses de aluguel, depositados em poupança (art. 38, § 2º).
Contrato sem garantia é mais arriscado? Tem menos proteção patrimonial, mas permite cobrar o aluguel adiantado (art. 42) e facilita a liminar de despejo.
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O outro lado: o que o inquilino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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