O seguro fiança locatícia, pela lei, cobre a totalidade das obrigações do locatário e tem o prêmio pago por ele. Se a seguradora ou a empresa garantidora se exonera e o inquilino não apresenta nova garantia após notificado, o contrato fica sem garantia, o que pode abrir caminho para a liminar de despejo.
O que o seguro fiança cobre e quem paga
O seguro fiança é uma das quatro garantias admitidas pelo art. 37. A lei define o alcance de forma ampla, abrangendo todas as obrigações do locatário:
Lei 8.245/1991, art. 41:
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
O prêmio é obrigação do locatário (art. 23, XI), e o locador é o beneficiário. Na prática, porém, a apólice tem coberturas, limites e franquias próprias, e cada seguradora tem procedimento de comunicação de sinistro com prazos. O primeiro cuidado do proprietário é ler a apólice e comunicar a inadimplência no prazo, porque atrasos podem prejudicar a indenização.
Também cresceram as empresas garantidoras, que não são seguradoras e prestam serviço de garantia mediante taxa. O TJCE tem tratado a garantia dessas empresas como modalidade contratual própria, com regras de rescisão definidas no contrato com o inquilino:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3012858-96.2025.8.06.0000, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 01/07/2026 favorável ao proprietário
A garantia do contrato era prestada por empresa garantidora, rescindida por inadimplemento do locatário, que não a substituiu após notificado. O oficial de justiça certificou o abandono do imóvel havia mais de um ano. A Câmara deu provimento ao agravo dos locadores: a extinção da garantia sem substituição torna o contrato desprovido de garantia para o art. 59, § 1º, IX, e o inadimplemento somado ao abandono autoriza a liminar, desde que prestada a caução legal.
Tese: Garantia de empresa garantidora extinta e não substituída deixa o contrato sem garantia; com abandono do imóvel, cabe liminar de despejo mediante caução.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quando a garantia é cancelada: a notificação ao inquilino
Seguradoras e garantidoras costumam prever o cancelamento da cobertura em caso de inadimplência do inquilino. Para o locador, isso cria um problema e uma oportunidade. O problema é ficar sem garantia. A oportunidade é que, sem garantia, abre-se a via da liminar de despejo, desde que o inquilino seja notificado para apresentar nova garantia em 30 dias (art. 40, parágrafo único):
Lei 8.245/1991, art. 40, X e parágrafo único:
X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
O TJCE exige prova inequívoca dessas duas coisas: a exoneração da garantia e a notificação regular do locatário. Sem isso, a liminar é negada:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0632304-24.2024.8.06.0000, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 30/09/2025 desfavorável ao proprietário
O locador pediu despejo liminar alegando que a garantia (fiança prestada por seguradora) havia sido extinta e não substituída. A Câmara manteve o indeferimento: a liminar do art. 59, § 1º, IX, exige prova inequívoca da exoneração da garantia e da notificação regular do locatário para substituí-la. Embargos de declaração foram rejeitados em 18/12/2025.
Tese: Para a liminar por falta de garantia, é preciso provar a exoneração da garantia e a notificação do locatário para substituí-la.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quando o roteiro é cumprido, o resultado é outro. Com a garantia extinta e o inquilino inerte após notificação, a 3ª Câmara reconheceu o contrato como desprovido de garantia e concedeu a liminar, em caso agravado pelo abandono do imóvel:
Seguradora, inquilino e locador: quem responde por quê
A seguradora que indeniza o locador se sub-roga no crédito e pode cobrar o inquilino. Mas precisa provar que o inquilino contratou a apólice. O TJCE afastou cobrança de seguradora contra suposto locatário com assinatura divergente, o que mostra que o locador também deve conferir a documentação na contratação:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0050862-17.2021.8.06.0124, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 10/09/2025 desfavorável ao proprietário
A seguradora indenizou o locador em contrato de seguro fiança residencial e, sub-rogada, cobrou o suposto locatário. A Câmara manteve a improcedência e a inexistência do débito: havia divergência de assinaturas, a seguradora não provou a validade da contratação nem culpa de terceiro, e responde pela falha do serviço.
Tese: A seguradora sub-rogada precisa provar que o inquilino contratou a apólice; assinatura divergente derruba a cobrança.
Partes: Tokio Marine Seguradora S.A. e suposto locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Garantidoras e seguradoras também podem responder perante o inquilino por cobranças indevidas e negativações quando o imóvel tinha vícios não sanados. Em caso recente, a garantidora respondeu solidariamente com a administradora:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000480-40.2023.8.06.0013, Juiz Bruno dos Anjos, julgado em 23/09/2026 desfavorável ao proprietário
Imóvel com infiltrações severas e problemas estruturais comprometeu a habitabilidade. A Turma manteve a rescisão por culpa do locador e da administradora, a responsabilidade solidária da imobiliária e da garantidora pela falha do serviço e pela cobrança indevida de multa e reparos, a inscrição indevida em cadastro e o dano moral.
Tese: Imóvel inabitável por vícios não sanados: imobiliária e garantidora respondem pela cobrança indevida e pela negativação.
Partes: Mega Administração de Imóveis Ltda. ME e Credpago Serviços de Cobrança S/A; locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Para o locador, a lição é dupla: a garantia não substitui a manutenção do imóvel, e a cobrança indevida feita em seu nome pode voltar contra a cadeia toda.
Como escolher e manter a garantia
A lei proíbe cumular garantias no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e trata como contravenção exigir mais de uma (arts. 37, parágrafo único, e 43). A escolha precisa ser única e bem documentada:
Lei 8.245/1991, art. 37:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
- Confira a apólice ou o contrato da garantidora: coberturas, limites, carências e prazo para comunicar atraso.
- Registre no contrato de locação qual é a garantia e o que acontece se ela for cancelada.
- Se receber aviso de cancelamento, notifique o inquilino por escrito para apresentar nova garantia em 30 dias.
- Guarde comprovantes de entrega das notificações; são eles que sustentam um pedido de liminar.
- Não exija garantia adicional para compensar uma garantia fraca: a cumulação é vedada.
Perguntas frequentes
Quem paga o seguro fiança? O locatário (art. 23, XI). O locador é o beneficiário da apólice.
A seguradora cancelou a apólice. Posso pedir despejo liminar? Pode, se notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias e ele não o fizer. O TJCE exige prova da exoneração e da notificação.
Posso exigir seguro fiança e fiador ao mesmo tempo? Não. A lei proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único).
Empresa garantidora é seguro? Não necessariamente. Muitas são prestadoras de serviço de garantia, com regras próprias de contrato, o que exige leitura atenta das condições.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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