O despejo por falta de pagamento é a ação do locador para rescindir a locação e retomar o imóvel. Se o contrato não tem garantia, a lei permite liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três aluguéis; o inquilino pode evitar a rescisão depositando todo o débito no prazo legal, salvo se já usou essa faculdade nos 24 meses anteriores.
A liminar do art. 59, § 1º, IX: quando cabe
A regra geral da ação de despejo é o rito comum, com citação e defesa do locatário antes da ordem de saída. A exceção que interessa ao proprietário está no art. 59, § 1º, que permite a liminar de desocupação em quinze dias, sem ouvir o inquilino, em hipóteses específicas e mediante caução:
Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, caput:
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
A hipótese da falta de pagamento é o inciso IX, incluído em 2009, que tem uma condição decisiva: o contrato precisa estar sem qualquer das garantias do art. 37, seja porque nunca houve, seja porque a garantia foi extinta ou o garantidor pediu exoneração. O § 3º assegura ao locatário a chance de evitar a saída depositando tudo nos 15 dias:
Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, IX, e § 3º:
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. § 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
Na prática dos tribunais cearenses, a ausência de garantia, somada ao inadimplemento comprovado, leva à concessão da liminar. A 3ª Câmara de Direito Privado manteve a desocupação de imóvel comercial em contrato sem garantia, mesmo quando o que estava em aberto era um encargo acessório, o IPTU:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3007583-06.2024.8.06.0000, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 15/05/2025 favorável ao proprietário
O locatário de imóvel comercial (uma funerária) alegou estar em dia com os aluguéis, mas não provou o pagamento do IPTU, encargo que o contrato lhe atribuía. Sem garantia locatícia no contrato, a Câmara manteve a liminar de desocupação em 15 dias, destacando que a lei não distingue a destinação comercial e que o encargo acessório inadimplido também autoriza a medida.
Tese: Encargo acessório não pago (como IPTU contratualmente transferido), em contrato sem garantia, autoriza a liminar do art. 59, § 1º, IX.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quando, além da falta de pagamento, há uso do imóvel para finalidade diversa da contratada, a infração reforça o pedido. A 1ª Câmara reformou decisão que negava a liminar em contrato sem garantia:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3011530-34.2025.8.06.0000, Des. Emanuel Leite Albuquerque, julgado em 27/11/2025 favorável ao proprietário
A 38ª Vara Cível de Fortaleza negou a liminar por haver controvérsia sobre a mora e o desvio de finalidade. A Câmara reformou e concedeu o despejo liminar: comprovados o inadimplemento e a ausência de garantia, cabe a medida do art. 59, § 1º, IX, e o desvio de finalidade do imóvel reforça a gravidade da infração.
Tese: Inadimplemento comprovado em contrato sem garantia autoriza a liminar; desvio de finalidade reforça a medida.
Partes: Náutico Atlético Cearense (locador) e Barbras Serviços de Alimentação e Apoio Empresarial Ltda. (locatária).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E se o contrato tem garantia? O que o TJCE tem decidido
Aqui está a principal divergência que o proprietário precisa conhecer. Pela letra da lei, havendo fiança, seguro ou caução, a liminar do inciso IX não cabe. Várias decisões do TJCE seguem essa leitura estrita, inclusive em grandes locações comerciais:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3001739-07.2026.8.06.0000, Desa. Jane Ruth Maia de Queiroga, julgado em 29/04/2026 desfavorável ao proprietário
Em locação comercial de shopping garantida por fiança, a locadora pediu despejo liminar. A Câmara manteve o indeferimento, afirmando que as hipóteses do art. 59, § 1º, não comportam interpretação extensiva e que a presença de fiador idôneo afasta a urgência que justificaria retirar o locatário antes de ouvi-lo.
Tese: Havendo fiança, o rol do art. 59, § 1º, IX, não se estende por interpretação; a liminar fica, em regra, afastada.
Partes: Shopping Centers Iguatemi S/A (locadora) e Lojas Le Biscuit S/A (locatária).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3013451-28.2025.8.06.0000, Juíza convocada Valeska Alves Alencar Rolim, julgado em 29/01/2026 desfavorável ao proprietário
O locador pediu despejo liminar por falta de pagamento, alegando que a fiança era ineficaz porque o próprio fiador estaria inadimplente. A Câmara manteve o indeferimento: a liminar do art. 59, § 1º, IX, depende da inexistência de qualquer garantia do art. 37, e a tese de ineficácia da fiança, apresentada de forma unilateral e sem contraditório, não basta nessa fase.
Tese: Contrato garantido por fiança, em regra, afasta a liminar de despejo do art. 59, § 1º, IX.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Há, porém, uma corrente consistente no mesmo tribunal que admite a liminar quando a garantia se esgotou. Se a caução já foi consumida por um débito muito maior, o contrato fica, na prática, sem garantia. A 6ª Câmara e a 1ª Câmara de Direito Privado decidiram assim:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3009282-95.2025.8.06.0000, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 20/11/2025 favorável ao proprietário
Em locação comercial, a caução prestada estava muito abaixo do débito acumulado, mesmo após termo de confissão de dívida. A juíza da 26ª Vara Cível de Fortaleza negou a liminar por existir caução. A Câmara reformou: garantia exaurida pelo débito não impede a desocupação liminar.
Tese: Caução exaurida pelo débito não impede a liminar de despejo.
Partes: Locadora e locatária de imóvel comercial (pessoas jurídicas não identificadas na ementa).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3018438-10.2025.8.06.0000, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 29/01/2026 favorável ao proprietário
O juízo da 18ª Vara Cível de Fortaleza deferiu o despejo por falta de pagamento, mas fixou 60 dias para a saída e condicionou a ordem à caução de três aluguéis. A Câmara reconheceu que a garantia contratual estava esvaziada pelo inadimplemento acumulado, situação que se equipara à ausência de garantia, afastou a exigência de caução no caso concreto e aplicou o prazo legal de 15 dias para desocupação voluntária.
Tese: Garantia contratual consumida pela dívida equivale a contrato sem garantia para fins de liminar de despejo; o prazo é o legal, de 15 dias.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E há decisões que vão além, aplicando a tutela de urgência do art. 300 do CPC mesmo com fiança, quando a garantia se mostra insuficiente diante de inadimplência vultosa:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3000895-57.2026.8.06.0000, Des. Emanuel Leite Albuquerque, julgado em 08/06/2026 favorável ao proprietário
O juízo negou a liminar porque havia fiança. A Câmara deu provimento ao agravo da locadora: a Lei do Inquilinato não afasta as regras gerais da tutela de urgência (art. 300 do CPC), e o TJCE admite a desocupação liminar mesmo com garantia, quando esta se mostra ineficaz ou insuficiente diante de inadimplência vultosa.
Tese: Mesmo com fiança, a desocupação liminar pode ser concedida pelo art. 300 do CPC se a garantia se mostrar insuficiente diante de dívida vultosa.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O retrato honesto é que o resultado depende da prova e da câmara. Em um caso da 4ª Câmara, mesmo com dívida bem maior que a caução, a liminar foi negada porque a garantia não era irrisória e havia controvérsia a esclarecer:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3018487-51.2025.8.06.0000, Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, julgado em 12/02/2026 desfavorável ao proprietário
A locadora alegou débito acumulado muito superior à caução e pediu liminar. A Câmara manteve o indeferimento: embora a dívida superasse a caução, o valor prestado pelo locatário não era irrisório, e a controvérsia exigia maior dilação probatória antes da retirada do ocupante.
Tese: Dívida maior que a caução não garante a liminar: se a garantia não é irrisória e há controvérsia, o tribunal pode exigir instrução.
Partes: Engexata Engenharia Ltda. (locadora agravante) e locatário.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A caução de três aluguéis exigida do locador
A liminar exige que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel. A finalidade é proteger o inquilino caso o despejo se revele indevido depois. Para o proprietário que já está sem receber, essa exigência pesa, e por isso surgiram pedidos de dispensa ou substituição.
O TJCE já admitiu substituir a caução pelo próprio crédito do locador quando a dívida supera muito o valor de três aluguéis, por entender que a finalidade protetiva da norma já está atendida:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3008803-05.2025.8.06.0000, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 20/11/2025 favorável ao proprietário
A decisão de origem condicionou a liminar de despejo à caução de três aluguéis. Como o débito do locatário superava R$ 45 mil, muito acima da caução legal, a Câmara entendeu que a finalidade protetiva da norma (garantir indenização ao locatário se o despejo for indevido) já estava atendida pelo próprio crédito e admitiu substituir a caução pelo crédito da inadimplência.
Tese: Quando a dívida supera muito a caução legal, o tribunal pode admitir que o próprio crédito substitua a caução da liminar.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Mas o ponto não é pacífico. A 5ª Câmara reformou liminar concedida sem caução e sem respeito ao prazo de purgação, reafirmando que a medida tem requisitos que não podem ser simplesmente suprimidos:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3009127-92.2025.8.06.0000, Desa. Maria Regina Oliveira Câmara, julgado em 22/10/2025 desfavorável ao proprietário
O juízo de Caucaia deferiu desocupação liminar em 15 dias, com força policial, sem abrir o prazo de purga da mora. A Câmara deu provimento ao recurso do locatário, discutindo a exigência de caução pelo locador, o direito do locatário de purgar a mora no prazo legal e os depósitos já realizados, e afastou a ordem como proferida.
Tese: A liminar de despejo por falta de pagamento não suprime o direito do locatário de purgar a mora no prazo legal e exige a caução da lei.
Partes: Alize Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. (locadora) e locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Por isso, a estratégia prudente é pedir a liminar já oferecendo a caução, ou pedir a substituição de forma fundamentada, com planilha que demonstre a desproporção entre débito e caução.
Purgação da mora: o direito do inquilino de pagar e ficar
O inquilino pode evitar a rescisão pagando, no prazo de 15 dias, o débito atualizado com aluguéis vencidos até o depósito, multas, juros, custas e honorários (art. 62, II). Para o locador, isso significa receber tudo. O TJCE tem exigido que a purgação seja integral, abrangendo também os encargos:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3014612-73.2025.8.06.0000, Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, julgado em 05/11/2025 favorável ao proprietário
A locatária alegou excesso nos valores exigidos para purgar a mora em ação de despejo na 38ª Vara Cível de Fortaleza. A Câmara manteve a decisão: a purga deve abranger aluguéis e demais encargos, inclusive despesas ordinárias de condomínio, e a recorrente sequer depositou o valor que entendia incontroverso.
Tese: A purgação da mora precisa cobrir aluguéis e todos os encargos; quem alega excesso deve ao menos depositar o que reconhece.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Depósitos parciais não purgam a mora, e o inquilino também não pode usar a garantia contratual para esse fim quando isso foi vedado:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0217712-71.2023.8.06.0001, Des. Raimundo Nonato Silva Santos, julgado em 22/04/2026 favorável ao proprietário
Locação residencial com garantia em título de capitalização. A 27ª Vara Cível de Fortaleza decretou o despejo por inadimplência reiterada. A Câmara manteve: depósitos judiciais parciais não purgam a mora; a alegação de falta de boletos era inovação recursal; a garantia não pode ser usada como purgação, por haver acórdão anterior obstando a apropriação; e é desnecessária notificação extrajudicial prévia na ação de despejo por falta de pagamento.
Tese: Depósitos parciais não purgam a mora, e o despejo por falta de pagamento dispensa notificação prévia.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Há ainda um limite temporal importante, que protege o locador do inquilino que atrasa de forma reiterada. O parágrafo único do art. 62 impede nova purgação se o locatário já usou essa faculdade nos 24 meses anteriores à ação:
Lei 8.245/1991, art. 62, parágrafo único:
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Por isso, vale guardar o histórico de ações anteriores. Se houve purgação recente, a segunda ação tende a terminar com a rescisão.
Depois da sentença: prazo de saída e execução
Julgado procedente o despejo, a lei fixa o prazo de 30 dias para desocupação voluntária, reduzido para 15 dias em certas situações, inclusive quando o despejo se funda no art. 9º, que abrange a falta de pagamento:
Lei 8.245/1991, art. 63, caput e § 1º:
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1º O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46.
Esse prazo é legal, e o TJCE não tem admitido prorrogações por razões humanitárias genéricas, por mais compreensíveis que sejam:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3013134-30.2025.8.06.0000, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 04/03/2026 favorável ao proprietário
No cumprimento provisório de sentença de despejo por falta de pagamento, o juízo da 3ª Vara Cível de Fortaleza prorrogou por 90 dias o prazo de desocupação por razões humanitárias (quadro de saúde de familiar do locatário). A Câmara deu provimento ao agravo da locadora: não é admissível prorrogar o prazo legal de desocupação nesse contexto.
Tese: O prazo legal de desocupação no despejo por falta de pagamento não pode ser estendido por razões humanitárias genéricas.
Partes: CBO Participações Ltda. (locadora) e locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Findo o prazo, o despejo é executado com auxílio de força, se necessário, e os bens que o despejado não retirar ficam com depositário (art. 65). O STJ já decidiu que o locador só responde por bens perdidos nesse momento se atuou diretamente na execução da ordem:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.819.837/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/08/2019 favorável ao proprietário
A Terceira Turma negou provimento ao recurso dos ex-locatários (julgamento em 20/08/2019, DJe 28/08/2019). Pela ementa, quem obtém a ordem de despejo, em regra, não responde pelos danos da sua execução; o depositário é parte legítima quanto aos bens não devolvidos e o Estado pode responder pelos danos que causar; o locador só responde se tiver atuado diretamente no cumprimento da ordem, o que não estava descrito na inicial.
Tese: Bens perdidos no despejo: o locador só responde se atuou diretamente na execução da ordem.
Partes: 4R's Participações e Desenvolvimento Imobiliário Ltda. (locadora) e ex-locatários.
Ementa: www.stj.jus.br
Perguntas frequentes
O despejo por falta de pagamento pode ser no Juizado Especial? Pela Lei 9.099/1995, o Juizado só julga despejo para uso próprio. Há decisão isolada de Turma Recursal admitindo o despejo por inadimplência, mas o caminho seguro é a vara cível. A cobrança dos aluguéis, sozinha, pode ir ao Juizado dentro do teto.
Quanto tempo leva para tirar o inquilino? Depende do caso. Com liminar, o prazo de desocupação é de 15 dias após a intimação; sem liminar, o processo segue até a sentença. Não há como garantir prazo, porque cada juízo e cada defesa influenciam.
Se o inquilino pagar tudo, o processo acaba? Se purgar a mora integralmente no prazo, o contrato continua e o locador recebe o débito com encargos e honorários. Essa faculdade não vale se já foi usada nos 24 meses anteriores.
A garantia esgotada permite pedir a liminar? Há decisões do TJCE que equiparam a garantia consumida pela dívida à ausência de garantia, mas também há decisões em sentido contrário. É ponto que depende da prova e da câmara julgadora.
Leia também
O outro lado: o que o inquilino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Precisa avaliar se cabe liminar de despejo no seu contrato?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ