Inquilino não paga o aluguel: os caminhos legais do proprietário

Quando o inquilino deixa de pagar, o locador pode cobrar os aluguéis e encargos, acionar a garantia (fiador, seguro ou caução) e pedir o despejo por falta de pagamento, que em contrato sem garantia admite liminar de desocupação em 15 dias. O que a lei não permite é retomar o imóvel por conta própria.

O que a lei garante ao locador quando o aluguel atrasa

O primeiro ponto é jurídico e simples: pagar o aluguel e os encargos no prazo é a principal obrigação do locatário. O art. 23, I, da Lei 8.245/1991 diz isso de forma expressa e ainda fixa uma regra supletiva de vencimento para quando o contrato for omisso:

Lei 8.245/1991, art. 23, I:

Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

Descumprida essa obrigação, a própria lei autoriza o desfazimento da locação. O art. 9º, III, lista a falta de pagamento do aluguel e demais encargos entre as hipóteses em que a locação pode ser desfeita a qualquer tempo, inclusive no meio do prazo contratual:

Lei 8.245/1991, art. 9º:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Na prática, isso significa que o proprietário não precisa esperar o fim do contrato nem provar prejuízo adicional. A mora no pagamento, por si só, é fundamento suficiente para a ação de despejo. E os tribunais cearenses têm reforçado que não se exige notificação extrajudicial prévia para ajuizar o despejo por falta de pagamento, porque a mora decorre do próprio vencimento:

Isso não quer dizer que a notificação seja inútil. Uma mensagem formal, por escrito, registrando o débito e propondo prazo para pagamento costuma resolver boa parte dos atrasos e serve como prova de boa-fé do locador. Ela apenas não é condição para entrar na Justiça.

Os três instrumentos: cobrança, garantia e despejo

O locador tem três frentes, que podem ser usadas juntas. A primeira é a cobrança dos valores em atraso, que pode ser feita por ação de cobrança ou, quando há contrato escrito, por execução direta, já que o crédito de aluguel documentado é título executivo extrajudicial. A segunda é acionar a garantia: o fiador, a seguradora, a empresa garantidora ou a caução. A terceira é a retomada do imóvel pela ação de despejo.

A lei permite cumular o pedido de despejo com a cobrança no mesmo processo, citando o locatário e os fiadores. O art. 62 traz esse rito e também prevê a possibilidade de o locatário evitar a rescisão pagando tudo em 15 dias:

Lei 8.245/1991, art. 62, caput, I e II:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

Para o proprietário, a escolha entre as frentes depende do que ele quer: receber, retomar o imóvel ou as duas coisas. Quem quer o imóvel de volta deve priorizar o despejo, porque cada mês de ocupação sem pagamento aumenta o prejuízo. Quem tem fiador solvente e quer manter o inquilino pode começar pela cobrança. Em todos os casos, a planilha discriminada do débito é peça central, porque a lei exige o cálculo junto com a inicial.

• Cobrança ou execução dos aluguéis e encargos vencidos, com multa e juros previstos no contrato.
• Acionamento da garantia: fiador, seguro fiança, empresa garantidora ou caução.
• Ação de despejo por falta de pagamento, com pedido liminar quando o contrato não tem garantia.
• Negociação documentada, com termo de confissão de dívida assinado, quando houver interesse em manter a locação.

O que o locador não pode fazer, mesmo tendo razão

A tentação de trocar a fechadura, cortar a água ou retirar os pertences do inquilino é comum, e é exatamente o que mais prejudica o proprietário. A lei é clara: seja qual for o fundamento do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. O art. 5º não deixa espaço para retomada por conta própria:

Lei 8.245/1991, art. 5º:

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

O TJCE aplicou essa regra mesmo em situação extrema, em que a locadora alegou ameaças de facção criminosa para justificar a retomada unilateral. O resultado foi a reintegração da locatária na posse:

Também não se pode expor o devedor a constrangimento, como avisos em áreas comuns do condomínio ou mensagens a vizinhos e colegas de trabalho. A cobrança deve ser feita ao próprio devedor e ao fiador, pelos meios formais. Quem age fora da lei transforma o crédito legítimo em processo contra si.

Quando o inquilino alega um motivo para não pagar

É frequente o inquilino justificar o atraso com defeitos no imóvel, perda de renda ou doença. A regra geral é que o aluguel continua devido enquanto o imóvel estiver na posse do locatário. Problemas do imóvel podem gerar direito a abatimento ou rescisão, mas devem ser discutidos pelo inquilino pelos meios próprios, e não pela simples suspensão do pagamento.

Os tribunais também têm rejeitado a ideia de que a situação pessoal do inquilino, por mais difícil que seja, autorize permanecer sem pagar. Em caso de Sobral, o TJCE manteve a desocupação mesmo diante de alegada vulnerabilidade:

O lado honesto: se o defeito do imóvel for real e grave, o cenário muda. Imóvel inabitável por infiltração não resolvida pode levar à rescisão por culpa do locador. Por isso, antes de ajuizar, vale conferir se existem reclamações documentadas do inquilino sobre o imóvel e se elas foram atendidas. A página sobre quando o inquilino ganha reúne esses casos.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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