O contrato escrito de locação é título executivo para cobrar aluguéis e encargos documentados, o que permite executar diretamente locatário e fiador. A pretensão de cobrar aluguéis prescreve em três anos, e o ônus de provar o pagamento é do inquilino.
Execução direta: o contrato de locação como título executivo
O caminho mais rápido para cobrar aluguel atrasado, quando o inquilino já saiu ou quando o locador não quer o despejo, costuma ser a execução. O CPC dá força executiva ao crédito de aluguel documentado, incluindo encargos como condomínio:
Código de Processo Civil, art. 784, VIII:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
O TJCE tem aplicado esse dispositivo de forma direta, inclusive dispensando testemunhas no contrato, por se tratar de hipótese própria de título executivo:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0115029-92.2019.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 21/01/2026 favorável ao proprietário
Embargos à execução de aluguéis. A Câmara afirmou que o contrato escrito de locação é título executivo extrajudicial pelo art. 784, VIII, do CPC, dispensando testemunhas (que no caso existiam), e que a cláusula de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves é válida na prorrogação por prazo indeterminado (art. 39), sem aplicação da Súmula 214 do STJ.
Tese: Contrato de locação escrito é título executivo, e a fiança até a entrega das chaves vale na prorrogação.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Na execução, o devedor é citado para pagar em três dias, sob pena de penhora, e só pode discutir a dívida por embargos. Para o locador, isso inverte a dinâmica: é o devedor quem precisa provar excesso ou pagamento. O cuidado é ter o contrato assinado e uma memória de cálculo clara, mês a mês, com índices de correção e encargos.
O que pode ser cobrado além do aluguel
Se o contrato transfere ao locatário os tributos e as despesas ordinárias de condomínio, o locador pode cobrá-los junto com o aluguel do mês. O art. 25 é expresso:
Lei 8.245/1991, art. 25, caput:
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Os tribunais confirmam a validade da cláusula que transfere o IPTU ao inquilino e atribuem a ele a prova do pagamento. Em caso da 1ª Câmara de Direito Privado, foram mantidos aluguéis, IPTU, água, despesas de conservação e multa moratória de 20% prevista no contrato:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0263382-40.2020.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 18/02/2026 favorável ao proprietário
Ação de cobrança de locação não residencial. A Câmara confirmou a condenação solidária aos aluguéis até a desocupação, IPTU, água e esgoto, despesas de conservação do imóvel e multa moratória de 20%, e a validade da renúncia contratual à indenização por benfeitorias. Cabe ao locatário provar o pagamento dos encargos, e é válida a cláusula que lhe transfere o IPTU.
Tese: É válida a cláusula que transfere o IPTU ao locatário, e cabe a ele provar o pagamento dos encargos.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O STJ ainda entende que o desconto de pontualidade não impede a multa moratória sobre o aluguel cheio:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.745.916/PR, Min. Nancy Andrighi, julgado em 19/02/2019 favorável ao proprietário
Em ação de despejo cumulada com cobrança, a Terceira Turma deu parcial provimento ao recurso especial (julgamento em 19/02/2019, DJe 22/02/2019). Pela ementa, o abono de pontualidade é sanção premial e a multa moratória é sanção negativa; por isso, não há duplicidade (bis in idem) na incidência da multa sobre o valor integral dos aluguéis vencidos, desconsiderado o desconto de pontualidade. A ementa não indica qual outro ponto foi provido.
Tese: Desconto de pontualidade não impede a multa por atraso sobre o aluguel cheio.
Partes: Locador e locatário (não identificados).
Ementa: www.stj.jus.br
Também é possível cobrar a multa compensatória quando o inquilino sai antes do prazo sem justificativa legal, de forma proporcional ao período restante. A 5ª Turma Recursal manteve aluguéis, juros, multa moratória de 10% e multa compensatória contra locatária que alegou, sem provar, cobranças abusivas:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3002030-03.2023.8.06.0003, Juíza Samara de Almeida Cabral Pinheiro de Sousa, julgado em 30/06/2026 favorável ao proprietário
A locatária rescindiu antecipadamente alegando cobranças abusivas do locador, sem provar. A Turma manteve a condenação aos aluguéis atrasados, juros de 1% ao mês, multa moratória de 10% e multa compensatória prevista no contrato (art. 4º da Lei 8.245/1991).
Tese: Sem prova de culpa do locador, a saída antecipada gera multa compensatória, além dos aluguéis e encargos em atraso.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Atenção ao limite: despesas extraordinárias de condomínio, a constituição de fundo de reserva e a taxa de administração da imobiliária são do locador e não podem ser repassadas, mesmo que embutidas no valor do aluguel. A página sobre despesas que o locador pode repassar detalha essa fronteira.
Prova: quem precisa provar o quê
Na cobrança de aluguéis, o locador prova a existência da locação e o valor devido; o inquilino prova o pagamento. Essa distribuição é favorável ao proprietário e aparece com frequência nas Turmas Recursais do Ceará:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3002842-38.2023.8.06.0167, Juiz Yuri Cavalcante Magalhães, julgado em 30/09/2024 favorável ao proprietário
Ação de cobrança de aluguéis no Juizado de Sobral. Sem contestação, aplicaram-se os efeitos da revelia. A Turma manteve a condenação, lembrando que cabe ao locatário provar o pagamento dos encargos locatícios.
Tese: Na cobrança de aluguéis, quem tem de provar o pagamento é o locatário.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000589-06.2022.8.06.0008, Juíza Márcia Oliveira Fernandes Menescal de Lima, julgado em 27/12/2024 favorável ao proprietário
A Turma reformou a sentença do Juizado de Fortaleza para condenar a locatária a pagar aluguéis em atraso, contas de água não pagas e danos causados no imóvel, porque o locador demonstrou os débitos (art. 373, I, do CPC) e a locatária não provou o pagamento (art. 373, II).
Tese: Locador que documenta débitos e danos recebe; locatária que não prova o pagamento é condenada.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Mesmo a locação verbal pode ser cobrada, desde que comprovada por outros meios, como mensagens, recibos ou declarações de terceiros. A 4ª Turma Recursal reformou sentença de improcedência em caso de locação sem contrato escrito:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001768-32.2023.8.06.0010, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 30/08/2024 favorável ao proprietário
A sentença do Juizado de Fortaleza julgou improcedente a cobrança de aluguéis de locação verbal. A Turma reformou: a relação, comprovada inclusive por declaração da síndica, é regida pela Lei do Inquilinato (não pelo CDC), e com base no art. 9º, III, rescindiu o contrato e acolheu a cobrança.
Tese: Locação verbal comprovada por outros meios permite cobrar aluguéis e rescindir o contrato por falta de pagamento.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O outro lado também conta: se o locador reteve caução suficiente para cobrir o débito e não demonstra o saldo, a cobrança pode ser julgada improcedente. A conta precisa considerar o que já foi abatido:
TJCE, 6ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000502-04.2023.8.06.0012, Juiz Bruno dos Anjos, julgado em 28/10/2025 desfavorável ao proprietário
O locador cobrou dois aluguéis e IPTU. A Turma manteve a improcedência: a caução de três aluguéis superava o débito discutido, não havia prova de que não tivesse sido usada para quitar os débitos finais nem de sua devolução, e os danos materiais não foram provados.
Tese: Se a caução retida cobre o débito cobrado, o locador não pode cobrar de novo sem demonstrar o saldo.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Prazo e lugar: prescrição e Juizado Especial
A pretensão de cobrar aluguéis prescreve em três anos, contados de cada vencimento. Quem deixa a dívida envelhecer perde parte dela. O Código Civil traz a regra:
Código Civil, art. 206, § 3º, I:
§ 3º Em três anos: I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;
Quanto ao lugar, a ação de cobrança de aluguéis pode tramitar no Juizado Especial Cível se o valor não passar de 40 salários mínimos, o que reduz custos. A Lei 9.099/1995 fixa essa competência:
Lei 9.099/1995, art. 3º, caput, I e III:
Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas: I - as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo; III - a ação de despejo para uso próprio;
Já a execução do contrato e o despejo por falta de pagamento costumam ir para a vara cível. A escolha do foro deve considerar o valor, a necessidade de retomar o imóvel e a presença de fiadores.
Perguntas frequentes
Em quanto tempo prescreve o aluguel atrasado? Em três anos, contados do vencimento de cada aluguel (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).
Posso executar o contrato sem ação de cobrança antes? Sim. O crédito de aluguel documentado em contrato escrito é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC).
O IPTU pode ser cobrado do inquilino? Pode, se o contrato transferir expressamente esse encargo ao locatário. Sem cláusula, o IPTU é do locador (art. 22, VIII).
Cobrança de aluguel pode ser feita no Juizado Especial? Pode, se o valor não passar de 40 salários mínimos. O despejo por falta de pagamento, em regra, não.
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