Salvo cláusula em contrário, a fiança vale até a efetiva devolução do imóvel, mesmo na prorrogação por prazo indeterminado. O fiador só se libera por exoneração formal, continuando obrigado por 120 dias após notificar o locador, e o bem de família do fiador de locação pode ser penhorado.
Até quando o fiador responde
A regra central está no art. 39 da Lei do Inquilinato, que estende qualquer garantia até a efetiva devolução do imóvel, inclusive quando a locação se prorroga por prazo indeterminado:
Lei 8.245/1991, art. 39:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
O TJCE aplica esse dispositivo de forma constante, sobretudo quando há cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves. Em caso da 3ª Câmara de Direito Privado, o fiador respondeu por aluguéis, IPTU e reparos, e até pelo período em que bens do locatário permaneceram no imóvel:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0243689-70.2020.8.06.0001, Des. Raimundo Nonato Silva Santos, julgado em 17/12/2025 favorável ao proprietário
Em ação de cobrança de locação residencial, a Câmara manteve a condenação do fiador por aluguéis, IPTU e reparos: havia cláusula expressa de responsabilidade até a entrega das chaves (art. 39), o fiador não promoveu a exoneração (art. 835 do CC), os vícios estruturais alegados não foram provados pelo réu, e a permanência de bens no imóvel após a entrega formal das chaves manteve a indenização até a efetiva liberação.
Tese: Cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves mantém o fiador obrigado após o prazo, salvo exoneração formal.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O STJ manteve acórdão com um limite relevante: se o aluguel foi aumentado por aditivo que o fiador não assinou, ele continua garantindo a locação, mas pelo valor do contrato original (limite fixado pelo tribunal de origem e destacado no voto-vista). O locador que renegocia sem chamar o fiador assume esse risco:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.607.422/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 17/10/2017 parcialmente favorável
A Terceira Turma negou provimento ao recurso dos fiadores (julgamento em 17/10/2017, DJe 17/11/2017): salvo cláusula em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel (art. 39), mesmo sem anuência dos fiadores ao aditivo que prorrogou o contrato e majorou o aluguel, e só a notificação de exoneração os libera. O acórdão do TJSP, mantido, limitou a responsabilidade ao aluguel do contrato original, limite também destacado no voto-vista do Min. Paulo de Tarso Sanseverino.
Tese: O fiador responde até a devolução do imóvel; se não assinou o aditivo de majoração, o valor exigível é o do contrato original (acórdão de origem mantido).
Partes: Fiadores (recorrentes) e locador (pessoas físicas).
Inteiro teor: www.stj.jus.br
O lado honesto: se o contrato não tem cláusula de prorrogação da garantia e o fiador não anuiu, há decisões que o liberam após o fim do prazo:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0009839-35.2018.8.06.0112, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 24/07/2025 desfavorável ao proprietário
O locador cobrou aluguéis e danos de locatários e fiadores. A sentença condenou só os locatários. A Câmara manteve: sem cláusula expressa de prorrogação da garantia e sem anuência formal, os fiadores não respondem pelo período posterior ao fim do contrato; e os danos materiais não foram provados.
Tese: Sem cláusula de prorrogação da fiança nem anuência, o fiador não responde pelo período após o fim do contrato.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Exoneração: como o fiador sai, e o que o locador pode exigir
Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar notificando o locador, mas continua obrigado por 120 dias. Em contrapartida, o locador pode exigir nova garantia do inquilino em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação:
Lei 8.245/1991, art. 40, X e parágrafo único:
X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
A exoneração exige notificação escrita ao locador. Sem ela, o fiador com cláusula até a entrega das chaves responde por todo o período. Foi o que decidiu a 3ª Câmara em favor do espólio de um locador:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0032523-16.2006.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 08/04/2026 favorável ao proprietário
Locação comercial prorrogada por prazo indeterminado. A sentença havia limitado a responsabilidade dos fiadores. A Câmara deu provimento ao recurso do espólio do locador e declarou a responsabilidade solidária dos fiadores por todos os aluguéis e encargos até a efetiva imissão na posse, porque havia cláusula até a entrega das chaves e não havia nos autos a notificação escrita de exoneração exigida pelo art. 40, X, da Lei 8.245/1991 e pelo art. 835 do CC. A prescrição intercorrente foi afastada pela demora atribuível ao Judiciário (Súmula 106 do STJ).
Tese: Sem notificação escrita de exoneração, o fiador com cláusula até a entrega das chaves responde por todo o período.
Partes: Espólio do locador e locatário e fiadores pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Em contrato ainda dentro do prazo determinado, a notificação não produz efeito imediato:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3066054-75.2025.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 22/07/2026 favorável ao proprietário
Fiadores embargaram a execução alegando notificação extrajudicial de exoneração, falta de testemunhas no contrato e excesso genérico. A Câmara manteve a execução: notificação de exoneração em contrato por prazo determinado não tem efeito imediato, o contrato de locação é título executivo, e a redução proporcional da multa não pode ser pedida pela primeira vez na apelação.
Tese: Em contrato por prazo determinado, a notificação de exoneração do fiador não produz efeito imediato.
Partes: F G Participações S.A. (locadora exequente) e fiadores pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Já quando a exoneração foi formalizada, o locador não pode cobrar do fiador os débitos posteriores. Incluí-lo na execução por esse período gera condenação por excesso:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3030048-06.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao proprietário
A locadora executou a fiadora por débitos de locação comercial, inclusive posteriores à exoneração formal da fiança. A Câmara manteve a sentença que limitou a responsabilidade ao período anterior à exoneração, reconheceu excesso de execução e condenou a exequente aos ônus sucumbenciais pelo excesso.
Tese: Fiador exonerado formalmente não responde por débitos posteriores; incluí-lo na execução por esse valor é excesso.
Partes: Shopping Centers Iguatemi S/A (locadora exequente) e fiadora pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Benefício de ordem e solidariedade
Em regra, o fiador pode exigir que primeiro sejam executados os bens do inquilino. O Código Civil, porém, afasta esse benefício quando o fiador renunciou expressamente ou se obrigou como principal pagador ou devedor solidário, o que é comum nos contratos de locação:
Código Civil, arts. 827, caput, e 828:
Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor. Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador: I - se ele o renunciou expressamente; II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário; III - se o devedor for insolvente, ou falido.
Com a renúncia no contrato, o locador pode cobrar diretamente o fiador, sem esgotar o patrimônio do inquilino. O TJCE tem validado essa cláusula:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3000692-32.2025.8.06.0000, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 18/03/2026 favorável ao proprietário
No cumprimento de sentença de despejo cumulado com cobrança, o fiador invocou o benefício de ordem. A Câmara rejeitou: a responsabilidade do fiador seria subsidiária se nada se pactuasse, mas o contrato previa renúncia expressa ao benefício (art. 828, II, do CC), e o excesso de execução não ficou demonstrado.
Tese: Com renúncia expressa ao benefício de ordem, o fiador pode ser executado diretamente.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A vistoria final também vale contra o fiador quando ele foi convidado a acompanhar e não compareceu, e a baixa do CNPJ da empresa locatária não extingue a fiança:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3056387-65.2025.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 10/06/2026 favorável ao proprietário
A fiadora de locação comercial foi condenada a indenizar danos ao imóvel. Alegou nulidade da vistoria final feita sem sua presença. A Câmara manteve: a fiadora foi regularmente convidada a participar e não compareceu, o que afasta a ofensa ao contraditório; laudos, fotografias comparativas e orçamentos bastaram; a fiança subsiste até a entrega das chaves; e a baixa do CNPJ da locatária não extingue a garantia.
Tese: Vistoria final vale como prova quando o locatário ou o fiador foi convidado e não compareceu, e há fotos comparativas e orçamentos.
Partes: A.F. Administradora de Bens Ltda. (locadora) e fiadora pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Bem de família do fiador pode ser penhorado
A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra penhoras, mas abre exceção expressa para a obrigação decorrente de fiança locatícia:
Lei 8.009/1990, art. 3º, VII:
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
O STF confirmou a constitucionalidade dessa exceção para locações residenciais e comerciais, no Tema 1127 da repercussão geral, e o TJCE aplica o entendimento:
STF, Plenário, Recurso Extraordinário nº RE 1.307.334/SP (Tema 1127 da Repercussão Geral), Min. Alexandre de Moraes, julgado em 08/03/2022 favorável ao proprietário
Conforme citado no acórdão oficial do TJCE 3008792-73.2025.8.06.0000, o STF firmou, em repercussão geral, que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, residencial ou comercial. O mesmo acórdão transcreve a Súmula 549 do STJ.
Tese: É constitucional a penhora do bem de família do fiador de locação residencial ou comercial.
Partes: Fiador de locação comercial e locador (não identificados).
Notícia: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3008792-73.2025.8.06.0000, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 15/10/2025 favorável ao proprietário
Os fiadores de locação comercial tentaram afastar a penhora do bem de família. A Câmara manteve a penhora com base no julgamento do Tema 1127 pelo STF.
Tese: O bem de família do fiador de locação, inclusive comercial, pode ser penhorado (Tema 1127 do STF).
Partes: J.J Soluções Imobiliárias Ltda. e fiadores pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Isso não significa que toda cobrança vá terminar com a penhora da casa do fiador. O processo segue a ordem legal de penhora e o fiador pode discutir valores. Mas a proteção do bem de família, nesse caso, não é obstáculo.
Perguntas frequentes
O fiador responde depois que o contrato venceu? Em regra, sim, até a devolução do imóvel (art. 39), salvo cláusula em contrário ou exoneração formal.
O fiador pode sair da fiança a qualquer momento? Na locação por prazo indeterminado, pode se exonerar notificando o locador, mas continua obrigado por 120 dias. No prazo determinado, a notificação não tem efeito imediato.
Preciso cobrar o inquilino antes do fiador? Não, se o fiador renunciou ao benefício de ordem ou se obrigou como devedor solidário, o que é comum nos contratos.
A casa do fiador pode ser penhorada? Sim. O STF (Tema 1127) e o STJ (Súmula 549) admitem a penhora do bem de família do fiador de locação.
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O outro lado: o que o inquilino pode alegar
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