Pode, na locação prorrogada por prazo indeterminado, notificando o locador; continua obrigado por 120 dias após a notificação. O locador pode então exigir do inquilino nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
Exoneração e reação do locador
A regra está no art. 40, X e parágrafo único, da Lei 8.245/1991:
Lei 8.245/1991, art. 40, X e parágrafo único:
X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Sem notificação escrita, o fiador com cláusula até a entrega das chaves continua respondendo. Em contrato ainda no prazo determinado, a notificação não tem efeito imediato:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0032523-16.2006.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 08/04/2026 favorável ao proprietário
Locação comercial prorrogada por prazo indeterminado. A sentença havia limitado a responsabilidade dos fiadores. A Câmara deu provimento ao recurso do espólio do locador e declarou a responsabilidade solidária dos fiadores por todos os aluguéis e encargos até a efetiva imissão na posse, porque havia cláusula até a entrega das chaves e não havia nos autos a notificação escrita de exoneração exigida pelo art. 40, X, da Lei 8.245/1991 e pelo art. 835 do CC. A prescrição intercorrente foi afastada pela demora atribuível ao Judiciário (Súmula 106 do STJ).
Tese: Sem notificação escrita de exoneração, o fiador com cláusula até a entrega das chaves responde por todo o período.
Partes: Espólio do locador e locatário e fiadores pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3066054-75.2025.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 22/07/2026 favorável ao proprietário
Fiadores embargaram a execução alegando notificação extrajudicial de exoneração, falta de testemunhas no contrato e excesso genérico. A Câmara manteve a execução: notificação de exoneração em contrato por prazo determinado não tem efeito imediato, o contrato de locação é título executivo, e a redução proporcional da multa não pode ser pedida pela primeira vez na apelação.
Tese: Em contrato por prazo determinado, a notificação de exoneração do fiador não produz efeito imediato.
Partes: F G Participações S.A. (locadora exequente) e fiadores pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Se o inquilino não apresentar nova garantia no prazo, o contrato fica sem garantia, e a lei prevê liminar de despejo para esse caso (art. 59, § 1º, VII).
Perguntas frequentes
O fiador sai imediatamente após notificar? Não. Responde por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.
Posso despejar se o inquilino não trouxer novo fiador? Sim, após notificá-lo para apresentar nova garantia em 30 dias, a lei permite o desfazimento da locação.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Seu fiador pediu para sair e você quer saber o que exigir?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ