O locador só recebe por danos que vão além do desgaste natural e que consiga provar com vistoria de entrada e de saída comparáveis, de preferência assinadas ou feitas com convite ao inquilino, fotos e orçamentos. Laudo de saída feito só pelo locador, sem participação do inquilino, costuma ser rejeitado.
A regra: devolver como recebeu, salvo o uso normal
A Lei do Inquilinato obriga o locatário a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, com uma ressalva que decide a maioria dos processos: as deteriorações decorrentes do uso normal não são de responsabilidade dele:
Lei 8.245/1991, art. 23, III:
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
Somam-se a isso os deveres de usar o imóvel com cuidado e de reparar imediatamente os danos causados pelo inquilino, seus familiares e visitantes. O texto do art. 23, II a V, é a base da cobrança por danos:
Lei 8.245/1991, art. 23, II a V:
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
Na prática, a discussão nunca é sobre a regra, e sim sobre a prova. O locador precisa demonstrar três coisas: como o imóvel estava na entrada, como estava na saída e quanto custa repor a diferença que não se explica pelo uso normal. Faltando qualquer uma, a cobrança enfraquece.
Vistoria de entrada e de saída: o que torna o laudo válido
A vistoria de entrada é a régua de comparação. O art. 22, V, obriga o locador a fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel, com os defeitos existentes, quando o inquilino pedir. Fazer isso sempre, independentemente de pedido, é o primeiro cuidado:
Lei 8.245/1991, art. 22, V e VI:
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
A vistoria de saída precisa ter participação do inquilino ou, ao menos, prova de que ele foi convidado. O TJCE validou laudo final feito sem a presença da fiadora porque ela havia sido regularmente convidada e não compareceu, e havia fotos comparativas e orçamentos:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3056387-65.2025.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 10/06/2026 favorável ao proprietário
A fiadora de locação comercial foi condenada a indenizar danos ao imóvel. Alegou nulidade da vistoria final feita sem sua presença. A Câmara manteve: a fiadora foi regularmente convidada a participar e não compareceu, o que afasta a ofensa ao contraditório; laudos, fotografias comparativas e orçamentos bastaram; a fiança subsiste até a entrega das chaves; e a baixa do CNPJ da locatária não extingue a garantia.
Tese: Vistoria final vale como prova quando o locatário ou o fiador foi convidado e não compareceu, e há fotos comparativas e orçamentos.
Partes: A.F. Administradora de Bens Ltda. (locadora) e fiadora pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Também foi mantida a cobrança quando a vistoria de saída foi feita com ciência do locatário, ainda que com exclusão do que era desgaste natural:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0233847-66.2020.8.06.0001, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 30/04/2026 parcialmente favorável
Despejo convertido em cobrança após a entrega das chaves. A Câmara manteve aluguéis, encargos e multa rescisória proporcional, e validou a vistoria de saída realizada com ciência do locatário. Mas excluiu da indenização a pintura geral do imóvel e o desgaste natural de móveis e instalações, mantendo apenas avarias extraordinárias e itens faltantes.
Tese: Vistoria de saída com ciência do locatário vale, mas o locador só recebe por avarias além do desgaste natural.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O contrário é igualmente frequente. Laudo de devolução sem assinatura e sem prova da presença do inquilino tem sido tratado como prova unilateral, inclusive em segunda instância:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0209197-81.2022.8.06.0001, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 23/10/2025 desfavorável ao proprietário
O locador cobrou reparos com base em termo de vistoria de devolução sem assinatura dos locatários e sem prova de que estiveram presentes. A Câmara considerou a prova unilateral, sem fundamento para reparação, e reconheceu abusividade de cláusulas sobre reparação do imóvel.
Tese: Termo de vistoria de devolução sem assinatura nem presença do locatário é prova unilateral.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 6ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000866-97.2023.8.06.0004, Juíza Juliana Bragança Fernandes Lopes, julgado em 07/02/2024 desfavorável ao proprietário
A locadora pediu ressarcimento de pintura e mão de obra, mas o laudo de vistoria final foi feito de forma unilateral, sem assinatura do locatário. Mesmo com a revelia dos réus, a Turma manteve a improcedência, porque o laudo não demonstrava o estado do imóvel na saída.
Tese: Vistoria final sem assinatura do locatário é insuficiente para provar deterioração, mesmo havendo revelia.
Partes: Locadora pessoa física; locatários pessoa física e empresa (nome omitido).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Desgaste natural x dano: onde os tribunais traçam a linha
Pintura geral envelhecida, pequenos desgastes de piso, móveis e instalações pelo tempo de uso costumam ser vistos como desgaste natural. Quebras, itens faltantes, avarias por mau uso e sujeira excessiva são dano. A linha é casuística, mas alguns padrões aparecem nas decisões do Ceará.
Em caso da 6ª Câmara de Direito Privado, o locador recebeu por avarias extraordinárias e itens faltantes, mas não pela pintura geral nem pelo desgaste de móveis e instalações. E em Turma Recursal, a locadora pôde abater da caução a falta de um refrigerador que integrava o imóvel e a higienização de estofados, devolvendo o saldo:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000937-89.2025.8.06.0017, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 25/08/2026 parcialmente favorável
A locadora reteve integralmente a caução de três aluguéis. A sentença, mantida pela Turma, reconheceu abatimento legítimo apenas pela falta de refrigerador que integrava o imóvel e pela higienização de estofados, e mandou devolver o saldo. A Turma registrou que a locação entre particulares é regida pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil, sem CDC nem inversão do ônus da prova.
Tese: O locador pode abater da caução itens comprovados (como bem faltante), mas não reter tudo.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quando o locador junta vistoria e fotos que demonstram o dano, o ônus se inverte na prática: cabe ao inquilino provar que devolveu o imóvel como recebeu. Foi o que ocorreu em consignação proposta por locatária contra imobiliária e proprietária:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0178828-46.2018.8.06.0001, Des. José Tarcílio Souza da Silva, julgado em 03/12/2025 favorável ao proprietário
A locatária consignou um valor menor de reparos do que o cobrado pela imobiliária. Os termos de vistoria e as fotografias juntados pela parte contrária comprovaram os danos na desocupação, e a locatária não demonstrou ter devolvido o imóvel como recebeu nem a suficiência do valor depositado. A consignação foi julgada improcedente.
Tese: Vistorias e fotos que comprovam os danos transferem ao locatário o ônus de provar que devolveu o imóvel como recebeu.
Partes: Locatária pessoa física; imobiliária e proprietária (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Já sem laudo, sem individualização dos danos e sem comprovação de lucros cessantes, a improcedência é o resultado mais comum:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3002409-14.2023.8.06.0012, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 14/07/2026 desfavorável ao proprietário
A locadora pediu a condenação do locatário por reparos e lucros cessantes. A Turma manteve a improcedência: os danos não foram individualizados nos documentos, a vistoria de saída não estava assinada pelas partes, não havia documento do IPTU e os lucros cessantes não foram comprovados.
Tese: Dano não individualizado, vistoria sem assinatura e lucros cessantes sem prova levam à improcedência.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0126070-61.2016.8.06.0001, Desa. Maria Marleide Maciel Mendes, julgado em 06/08/2026 parcialmente favorável
Locação comercial. A Câmara manteve a dívida locatícia, a responsabilidade da fiadora solidária com renúncia ao benefício de ordem e a cláusula penal, mas afastou a indenização por danos ao imóvel por ausência de laudo de vistoria e de prova da extensão do prejuízo.
Tese: Sem laudo de vistoria e prova da extensão, o locador não recebe por danos ao imóvel, ainda que receba os aluguéis.
Partes: Locador e locatária empresa individual e fiadora (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Checklist de provas do locador
- Laudo de vistoria de entrada detalhado, por cômodo, com fotos datadas e assinatura do inquilino.
- Convite formal e com antecedência para a vistoria de saída, por escrito, com comprovante de entrega.
- Laudo de saída com as mesmas categorias do de entrada, fotos comparativas e assinatura, ou registro da recusa ou ausência.
- Orçamentos de mais de um prestador e, se o reparo for feito, notas fiscais e recibos.
- Separação clara entre o que é dano e o que é desgaste natural, sem cobrar reforma ou pintura geral por envelhecimento.
- Termo de entrega das chaves com data, que define até quando corre o aluguel.
Se o inquilino assinar termo de quitação plena na entrega, a discussão costuma se encerrar ali, para os dois lados. O TJCE aplicou a vedação ao comportamento contraditório a locatário que assinou quitação e depois pediu valores:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000902-36.2024.8.06.0221, Juiz Carlos Henrique Garcia de Oliveira, julgado em 28/07/2025 favorável ao proprietário
O locatário assinou termo de quitação plena ao final da locação e depois pediu valores. Sem alegação de vício de consentimento, a Turma aplicou a vedação ao comportamento contraditório e manteve a improcedência.
Tese: Termo de quitação plena assinado sem vício de consentimento encerra a discussão sobre o que foi quitado.
Partes: Locatários pessoas físicas; FZ Imóveis Ltda. e Souza Administração e Participações Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Do lado do inquilino, a seção Aluguel de imóvel deste site explica os mesmos critérios pela ótica de quem devolve o imóvel (páginas sobre vistoria de saída e desgaste natural). Conhecer os dois lados ajuda a fazer uma vistoria que se sustenta em juízo.
Perguntas frequentes
Posso cobrar pintura do inquilino ao fim da locação? Só se houver dano além do desgaste natural ou cláusula válida e comprovação. Pintura geral por envelhecimento tem sido excluída da indenização em decisões do TJCE.
Vistoria de saída sem o inquilino vale? Vale se ele foi regularmente convidado e não compareceu, segundo o TJCE. Feita sem convite nem assinatura, tende a ser considerada prova unilateral.
Posso descontar os danos da caução? Pode descontar danos comprovados e débitos reais, devolvendo o saldo. Reter tudo sem prova costuma ser considerado indevido.
E se eu não fiz vistoria de entrada? A cobrança fica muito mais difícil, porque não há como comparar. Fotos datadas e testemunhas podem ajudar, mas a ausência de vistoria inicial já levou à rejeição de danos.
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O outro lado: o que o inquilino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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