O locador e a imobiliária perdem, com frequência, por falta de prova (vistoria unilateral, danos não individualizados), por vícios do imóvel não resolvidos, por cobranças de despesas que a lei atribui ao locador, por falhas na formação da garantia e por tentar retomar o imóvel por conta própria. Conhecer essas derrotas é a melhor prevenção.
Prova fraca: vistoria unilateral e danos sem documentação
A causa mais comum de derrota em cobrança de danos é a prova. Vistoria de saída sem assinatura e sem convite, orçamentos sem vistoria de entrada e danos genéricos não convencem:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0209197-81.2022.8.06.0001, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 23/10/2025 desfavorável ao proprietário
O locador cobrou reparos com base em termo de vistoria de devolução sem assinatura dos locatários e sem prova de que estiveram presentes. A Câmara considerou a prova unilateral, sem fundamento para reparação, e reconheceu abusividade de cláusulas sobre reparação do imóvel.
Tese: Termo de vistoria de devolução sem assinatura nem presença do locatário é prova unilateral.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 6ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000866-97.2023.8.06.0004, Juíza Juliana Bragança Fernandes Lopes, julgado em 07/02/2024 desfavorável ao proprietário
A locadora pediu ressarcimento de pintura e mão de obra, mas o laudo de vistoria final foi feito de forma unilateral, sem assinatura do locatário. Mesmo com a revelia dos réus, a Turma manteve a improcedência, porque o laudo não demonstrava o estado do imóvel na saída.
Tese: Vistoria final sem assinatura do locatário é insuficiente para provar deterioração, mesmo havendo revelia.
Partes: Locadora pessoa física; locatários pessoa física e empresa (nome omitido).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3002409-14.2023.8.06.0012, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 14/07/2026 desfavorável ao proprietário
A locadora pediu a condenação do locatário por reparos e lucros cessantes. A Turma manteve a improcedência: os danos não foram individualizados nos documentos, a vistoria de saída não estava assinada pelas partes, não havia documento do IPTU e os lucros cessantes não foram comprovados.
Tese: Dano não individualizado, vistoria sem assinatura e lucros cessantes sem prova levam à improcedência.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E se a caução já cobria o débito, cobrar de novo sem demonstrar o saldo leva à improcedência:
TJCE, 6ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000502-04.2023.8.06.0012, Juiz Bruno dos Anjos, julgado em 28/10/2025 desfavorável ao proprietário
O locador cobrou dois aluguéis e IPTU. A Turma manteve a improcedência: a caução de três aluguéis superava o débito discutido, não havia prova de que não tivesse sido usada para quitar os débitos finais nem de sua devolução, e os danos materiais não foram provados.
Tese: Se a caução retida cobre o débito cobrado, o locador não pode cobrar de novo sem demonstrar o saldo.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Imóvel com vício: o locador responde
O locador deve entregar o imóvel em condições de uso e responde por vícios anteriores à locação (art. 22, I e IV):
Lei 8.245/1991, art. 22, I a IV:
Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Quando o imóvel apresenta infiltrações graves ou não serve ao uso, a rescisão costuma ser imputada ao locador, com multa, devolução de caução e até dano moral, e a imobiliária pode responder junto:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0216436-73.2021.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 06/04/2026 desfavorável ao proprietário
A Câmara manteve a rescisão da locação residencial por culpa dos locadores, que descumpriram o dever de entregar e manter o imóvel em condições de uso, com multa de três aluguéis, devolução da caução e dano moral. Reconheceu a ilegitimidade da administradora, mera mandatária, afastando o CDC: a condenação recaiu sobre a locadora.
Tese: Quando a imobiliária é mera mandatária, a responsabilidade pelo imóvel inadequado recai sobre o locador.
Partes: Fiducial Cafre Negócios Imobiliários Ltda. EPP (administradora), locadora e locatário pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000480-40.2023.8.06.0013, Juiz Bruno dos Anjos, julgado em 23/09/2026 desfavorável ao proprietário
Imóvel com infiltrações severas e problemas estruturais comprometeu a habitabilidade. A Turma manteve a rescisão por culpa do locador e da administradora, a responsabilidade solidária da imobiliária e da garantidora pela falha do serviço e pela cobrança indevida de multa e reparos, a inscrição indevida em cadastro e o dano moral.
Tese: Imóvel inabitável por vícios não sanados: imobiliária e garantidora respondem pela cobrança indevida e pela negativação.
Partes: Mega Administração de Imóveis Ltda. ME e Credpago Serviços de Cobrança S/A; locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0236526-39.2020.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 17/06/2026 desfavorável ao proprietário
Informação falsa ou ambígua sobre a vaga de garagem levou o locatário a pedir a anulação do contrato. A Câmara manteve a rescisão sem culpa do locatário, por violação ao dever de informação e à boa-fé, a restituição das taxas de boleto e a indenização equivalente à multa contratual, e rejeitou a reconvenção. O voto nega provimento ao recurso; o item "dispositivo" da ementa, que fala em provimento parcial, reproduz por erro material texto de outro processo.
Tese: Informação falsa sobre o imóvel permite ao inquilino rescindir sem multa e responsabiliza locadora e imobiliária.
Partes: Fama Engenharia Ltda. (locadora) e imobiliária (empresa individual) e locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O equilíbrio aparece nas decisões em que o problema era de terceiro (vizinho) e já resolvido: aí, o inquilino que saiu pagou a multa:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0241058-17.2024.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 12/11/2025 favorável ao proprietário
A locatária rescindiu o contrato alegando infiltrações, barulho e sujeira vindos da unidade vizinha. A Câmara entendeu que o locador responde pelos vícios do próprio imóvel, não por perturbações de terceiros, e que os problemas foram pontuais, resolvidos ou originados por vizinhos. A multa por rescisão de iniciativa da locatária foi mantida e o dano moral negado.
Tese: Problema causado por vizinho e resolvido não é vício do imóvel; o locador mantém o direito à multa.
Partes: Locatária pessoa física; Ewerton Car Serviços Automotivos e Locações Ltda. EPP (reconvinte).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Cobranças que a lei atribui ao locador
Taxa extra de condomínio, constituição de fundo de reserva, taxa de administração e IPTU sem cláusula são do locador. Cobrá-los do inquilino gera restituição, às vezes em dobro:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0767861-05.2024.8.07.0016, Juíza Maria Isabel de Lourdes Silva, julgado em 24/03/2025 desfavorável ao proprietário
A locatária pagava valor único que embutia taxa extra de condomínio. A Turma afirmou que despesas extraordinárias são do locador (art. 22, X), que o valor unitário servia para burlar essa regra e que, havendo imobiliária gestora, o CDC pode incidir. Manteve a restituição em dobro e afastou o dano moral.
Tese: Embutir taxa extra de condomínio no aluguel é abusivo; o que foi pago volta em dobro.
Partes: Imobiliária administradora (recorrente) e locatária pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível (embargos de declaração) nº 3001079-16.2022.8.06.0012, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 03/02/2026 desfavorável ao proprietário
A Turma rejeitou embargos da administradora e confirmou o acórdão que reconheceu sua legitimidade, a natureza consumerista da intermediação, a responsabilidade solidária com a proprietária e a restituição em dobro de IPTU descontado indevidamente da caução da locatária (art. 42, parágrafo único, do CDC).
Tese: Desconto indevido de IPTU na caução gera devolução em dobro, com responsabilidade solidária de administradora e proprietária.
Partes: APSA Administração Predial e Negócios Imobiliários S/A; proprietária e locatária pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Negativar o inquilino depois de lhe dar quitação também gera dano moral, e cobrar reparos já registrados na vistoria de entrada é indevido:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0214468-03.2024.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 17/10/2025 desfavorável ao proprietário
Após termo de rescisão com quitação plena, geral e irrevogável, a imobiliária inscreveu a ex-locatária no SPC por dívida vencida dias depois. A Câmara manteve a declaração de inexistência da dívida e a indenização por dano moral.
Tese: Negativar o inquilino depois de dar quitação plena gera dano moral contra a imobiliária.
Partes: Sete Cantos Serviços Imobiliários ME e locatária pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000260-83.2025.8.06.0009, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 26/03/2026 desfavorável ao proprietário
A Turma manteve a condenação da administradora por ato próprio, com aplicação do CDC à prestação de serviços: a comunicação irregular do direito de preferência gerou insegurança e tornou indevida a multa rescisória; e a cobrança de reparos por vícios que já constavam da vistoria inicial violou o art. 22, I. Houve dano moral pela cobrança indevida expressiva.
Tese: Cobrar do inquilino vício já registrado na vistoria de entrada é indevido e pode gerar dano moral contra a administradora.
Partes: Mega Administração de Imóveis Ltda. ME e Loft Brasil Tecnologia S.A.; locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Garantia, liminar e retomada: erros de procedimento
Pedir liminar com fiança no contrato, sem demonstrar a exoneração e a notificação, costuma falhar. Executar fiador por período posterior à exoneração gera excesso. Prorrogar sem cláusula e sem anuência libera o fiador:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3001739-07.2026.8.06.0000, Desa. Jane Ruth Maia de Queiroga, julgado em 29/04/2026 desfavorável ao proprietário
Em locação comercial de shopping garantida por fiança, a locadora pediu despejo liminar. A Câmara manteve o indeferimento, afirmando que as hipóteses do art. 59, § 1º, não comportam interpretação extensiva e que a presença de fiador idôneo afasta a urgência que justificaria retirar o locatário antes de ouvi-lo.
Tese: Havendo fiança, o rol do art. 59, § 1º, IX, não se estende por interpretação; a liminar fica, em regra, afastada.
Partes: Shopping Centers Iguatemi S/A (locadora) e Lojas Le Biscuit S/A (locatária).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3030048-06.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao proprietário
A locadora executou a fiadora por débitos de locação comercial, inclusive posteriores à exoneração formal da fiança. A Câmara manteve a sentença que limitou a responsabilidade ao período anterior à exoneração, reconheceu excesso de execução e condenou a exequente aos ônus sucumbenciais pelo excesso.
Tese: Fiador exonerado formalmente não responde por débitos posteriores; incluí-lo na execução por esse valor é excesso.
Partes: Shopping Centers Iguatemi S/A (locadora exequente) e fiadora pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0009839-35.2018.8.06.0112, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 24/07/2025 desfavorável ao proprietário
O locador cobrou aluguéis e danos de locatários e fiadores. A sentença condenou só os locatários. A Câmara manteve: sem cláusula expressa de prorrogação da garantia e sem anuência formal, os fiadores não respondem pelo período posterior ao fim do contrato; e os danos materiais não foram provados.
Tese: Sem cláusula de prorrogação da fiança nem anuência, o fiador não responde pelo período após o fim do contrato.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E duas falhas graves: vender sem dar preferência ao inquilino e retomar o imóvel à força:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000201-36.2024.8.06.0040, Juíza Márcia Oliveira Fernandes Menescal de Lima, julgado em 05/08/2025 desfavorável ao proprietário
O imóvel locado foi vendido sem que a locatária tivesse a preferência respeitada. A Turma reconheceu a responsabilidade exclusiva do alienante e manteve a indenização por perdas e danos, reduzindo o valor fixado.
Tese: Vender o imóvel sem oferecer ao inquilino gera indenização por perdas e danos contra o locador que vendeu.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0636252-08.2023.8.06.0000, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao proprietário
A locadora retomou o imóvel comercial por conta própria, alegando ameaças de facção criminosa na região. O juízo da 4ª Vara Cível de Fortaleza deferiu reintegração de posse em favor da locatária. A Câmara manteve: a retomada unilateral configura esbulho, e a autotutela não é admitida nas relações locatícias; o caminho é a ação de despejo.
Tese: Locador que retoma o imóvel por conta própria comete esbulho, mesmo alegando motivo grave; a via é a ação de despejo.
Partes: MWN Comercial de Alimentos Ltda. (locadora) e Loteria Ponto da Sorte Ltda. (locatária).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Até a escolha do foro pode derrubar a ação: despejo por falta de pagamento no Juizado foi extinto por incompetência:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000775-74.2019.8.06.0221, Juíza Samara de Almeida Cabral Pinheiro de Sousa, julgado em 17/12/2020 desfavorável ao proprietário
A locadora ajuizou no Juizado ação de despejo por falta de pagamento (acrescentando depois o uso próprio). A Turma deu provimento ao recurso da locatária e extinguiu o processo sem resolução de mérito, por incompetência absoluta: o art. 3º, III, da Lei 9.099/1995 e o Enunciado 4 do FONAJE limitam o despejo no Juizado ao uso próprio.
Tese: No Juizado Especial, a ação de despejo cabe apenas para uso próprio; despejo por falta de pagamento vai para a vara cível.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: sjuris.tjce.jus.br
O que essas derrotas ensinam
- Faça vistoria de entrada e de saída com o inquilino, ou com convite comprovado.
- Resolva por escrito os pedidos de reparo; vício estrutural é responsabilidade do locador.
- Repasse apenas as despesas que a lei e o contrato autorizam.
- Forme bem a garantia e chame o fiador para os aditivos.
- Siga o procedimento: notificação, ação de despejo, foro correto.
- Ofereça o imóvel ao inquilino antes de vender e nunca retome à força.
Do lado oposto, a seção Aluguel de imóvel deste site traz a página Quando o locador ganha, com as derrotas do inquilino. As duas páginas juntas mostram onde está o equilíbrio da jurisprudência.
Perguntas frequentes
O locador perde muito nos tribunais? Perde principalmente por falta de prova, vícios do imóvel e cobranças indevidas. Documentação e procedimento corretos reduzem esses riscos, mas cada caso depende da prova e do contrato.
A imobiliária pode ser condenada junto com o proprietário? Sim, por atos próprios ou como gestora plena, e em alguns casos solidariamente.
Se o imóvel tem infiltração, o inquilino pode sair sem multa? Se o vício for do imóvel, grave e não resolvido, os tribunais costumam afastar a multa e responsabilizar o locador.
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O outro lado: o que o inquilino pode alegar
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