A imobiliária responde por atos próprios, como anúncio enganoso, cobrança indevida e negativação, e perante o proprietário pela má administração. Quando atua só como mandatária, em nome do locador, as obrigações do contrato de locação recaem sobre o proprietário.
Mandatária ou parte: a pergunta que define tudo
O Código Civil diz que, quando o mandatário contrata expressamente em nome do mandante, só o mandante responde; mas, se agir em nome próprio, fica pessoalmente obrigado:
Código Civil, art. 663:
Art. 663. Sempre que o mandatário estipular negócios expressamente em nome do mandante, será este o único responsável; ficará, porém, o mandatário pessoalmente obrigado, se agir no seu próprio nome, ainda que o negócio seja de conta do mandante.
Essa distinção explica decisões aparentemente opostas. Quando a imobiliária é só intermediária, o TJCE a exclui do processo e a obrigação do contrato recai sobre o proprietário:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000119-84.2022.8.06.0004, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 27/11/2023 favorável ao proprietário
Em ação de cobrança fundada no contrato de locação (inclusive caução entregue em cheque à proprietária), a Turma reconheceu que a imobiliária atuou como mera mandatária e não tem legitimidade para obrigações do próprio contrato. O processo foi extinto quanto à imobiliária e prosseguiu contra a proprietária.
Tese: Imobiliária mera mandatária não responde pelas obrigações do contrato de locação, que recaem sobre o proprietário.
Partes: Locplan Locação e Planejamento de Empreendimentos Eireli ME; proprietária e locatário pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0216436-73.2021.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 06/04/2026 desfavorável ao proprietário
A Câmara manteve a rescisão da locação residencial por culpa dos locadores, que descumpriram o dever de entregar e manter o imóvel em condições de uso, com multa de três aluguéis, devolução da caução e dano moral. Reconheceu a ilegitimidade da administradora, mera mandatária, afastando o CDC: a condenação recaiu sobre a locadora.
Tese: Quando a imobiliária é mera mandatária, a responsabilidade pelo imóvel inadequado recai sobre o locador.
Partes: Fiducial Cafre Negócios Imobiliários Ltda. EPP (administradora), locadora e locatário pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quando a imobiliária atua como gestora plena, firma o contrato em nome próprio e controla toda a relação, ela responde perante o inquilino, inclusive por vícios do imóvel:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0217129-86.2023.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 22/10/2025 desfavorável ao proprietário
Rescindida a locação por vícios ocultos graves, a imobiliária foi condenada a danos materiais, devolução integral da caução e cláusula penal. A Câmara manteve: a imobiliária que atua como gestora plena do contrato, firma em nome próprio e intermedeia toda a relação tem legitimidade passiva e responde por falhas do serviço (art. 14 do CDC); débitos alegados sem prova não autorizam reter a caução.
Tese: Imobiliária gestora plena, que contrata em nome próprio, responde pelos vícios do imóvel e deve devolver caução retida sem prova.
Partes: Excellence Empreendimentos Imobiliários Ltda. (apelante) e locatária pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Para o proprietário, a lição é ler como o contrato de locação foi assinado: em nome de quem e com quais poderes. Isso define quem será processado.
Perante o inquilino: atos próprios da imobiliária
Mesmo como mandatária, a imobiliária responde por aquilo que ela mesma faz. O STJ, em ementa citada pelo TJCE, separou bem: ela não responde pela estrutura do imóvel, mas responde pela forma abusiva de cobrança:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 864.794/PR, Min. Nancy Andrighi, julgado em 23/09/2008 parcialmente favorável
A Terceira Turma conheceu em parte do recurso e, nessa parte, deu-lhe provimento (julgamento em 23/09/2008, DJe 03/10/2008). Pela ementa: a imobiliária não tem legitimidade para responder por questões ligadas diretamente à estrutura do imóvel, pois atua como mera administradora do bem, mas responde pelo modo de cobrança que ela própria realizou e que causou danos morais aos recorrentes; a indenização foi reduzida para R$ 6.000,00. A ementa também é transcrita no acórdão do TJCE 3001263-80.2024.8.06.0018.
Tese: A imobiliária não responde pela estrutura do imóvel, mas responde pelas cobranças abusivas que ela mesma faz.
Partes: Imobiliária Cilar Ltda., locatária e fiador.
Ementa: www.stj.jus.br
Os casos mais comuns no Ceará são informação errada no anúncio, cobrança de reparos já registrados na vistoria de entrada e negativação indevida:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0234590-37.2024.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 15/04/2026 desfavorável ao proprietário
A imobiliária anunciou metragem diferente da real do imóvel. A Câmara manteve a condenação: não há litisconsórcio necessário com o proprietário quando a ação trata só da falha do serviço de intermediação, e a imobiliária responde objetivamente pela informação incorreta. Depois do acórdão, as partes fizeram acordo, homologado pela mesma Câmara em 30/07/2026, com extinção do processo.
Tese: A imobiliária responde sozinha e objetivamente pela informação errada que divulga no anúncio.
Partes: DMV Venda, Administração e Consultoria em Imóveis Ltda. (intermediadora) e locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000260-83.2025.8.06.0009, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 26/03/2026 desfavorável ao proprietário
A Turma manteve a condenação da administradora por ato próprio, com aplicação do CDC à prestação de serviços: a comunicação irregular do direito de preferência gerou insegurança e tornou indevida a multa rescisória; e a cobrança de reparos por vícios que já constavam da vistoria inicial violou o art. 22, I. Houve dano moral pela cobrança indevida expressiva.
Tese: Cobrar do inquilino vício já registrado na vistoria de entrada é indevido e pode gerar dano moral contra a administradora.
Partes: Mega Administração de Imóveis Ltda. ME e Loft Brasil Tecnologia S.A.; locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0214468-03.2024.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 17/10/2025 desfavorável ao proprietário
Após termo de rescisão com quitação plena, geral e irrevogável, a imobiliária inscreveu a ex-locatária no SPC por dívida vencida dias depois. A Câmara manteve a declaração de inexistência da dívida e a indenização por dano moral.
Tese: Negativar o inquilino depois de dar quitação plena gera dano moral contra a imobiliária.
Partes: Sete Cantos Serviços Imobiliários ME e locatária pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Mesmo quando a Turma afasta o CDC na relação locatícia, a administradora responde pelas cobranças que ela própria faz, e avaria sem prova de causa sai do orçamento:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001263-80.2024.8.06.0018, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 13/02/2026 parcialmente favorável
A Turma afastou o CDC na relação locatícia, mas reconheceu a legitimidade da administradora pela divergência sobre o laudo de entrada. Sem prova da causa das avarias em portas e janelas, mandou refazer o orçamento para excluí-las, mantendo limpeza e pintura; afastou IPTU, taxa de lixo e condomínio proporcionais indevidos.
Tese: Mesmo sem CDC, a administradora responde pelas cobranças que faz; avaria sem prova da causa sai do orçamento, limpeza e pintura ficam.
Partes: Mega Administração de Imóveis Ltda. ME e locatário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Há também decisões que aplicam o CDC à prestação de serviços da imobiliária ao inquilino, mesmo sem aplicá-lo à locação em si, e responsabilizam solidariamente imobiliária e proprietária:
CDC (Lei 8.078/1990), art. 14, caput:
Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível (embargos de declaração) nº 3001079-16.2022.8.06.0012, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 03/02/2026 desfavorável ao proprietário
A Turma rejeitou embargos da administradora e confirmou o acórdão que reconheceu sua legitimidade, a natureza consumerista da intermediação, a responsabilidade solidária com a proprietária e a restituição em dobro de IPTU descontado indevidamente da caução da locatária (art. 42, parágrafo único, do CDC).
Tese: Desconto indevido de IPTU na caução gera devolução em dobro, com responsabilidade solidária de administradora e proprietária.
Partes: APSA Administração Predial e Negócios Imobiliários S/A; proprietária e locatária pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perante o proprietário: dever de diligência
Do lado do dono, a imobiliária responde pela má execução do mandato: deixar de cobrar, não comunicar atrasos, não fazer vistoria, aprovar cadastro sem cuidado. A base é o art. 667 do Código Civil, transcrito na página sobre repasse. O TJCE aplicou esse dever em mais de uma ocasião:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001022-51.2024.8.06.0004, Juíza Valéria Carneiro Sousa dos Santos, julgado em 27/04/2026 favorável ao proprietário
O proprietário processou a imobiliária pelos prejuízos da inadimplência do inquilino. A Turma manteve a condenação parcial: aplicou o CDC à relação entre locador e administradora (prestação de serviço, em diálogo com o Código Civil), reconheceu a legitimidade da imobiliária e a falha do serviço, porque ela não comunicou tempestivamente a inadimplência nem adotou providências eficazes de cobrança. O prejuízo decorreu da má execução do mandato, não do simples inadimplemento do locatário.
Tese: Imobiliária que não comunica a inadimplência e não cobra com diligência responde perante o proprietário, com aplicação do CDC.
Partes: Fiducial Cafre Negócios Imobiliários Ltda. EPP (administradora), Condomínio Edifício Maize e proprietário pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000727-14.2024.8.06.0004, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 27/08/2025 favorável ao proprietário
A proprietária cobrou aluguéis do período em que o imóvel ficou em reparos após a saída da locatária. A Turma reformou em parte a improcedência: a administradora, com dever de zelo (arts. 663 e 667 do CC), assumiu espontaneamente os reparos, exonerou a locatária e retardou a devolução do imóvel em condições de nova locação. Reconheceu o direito aos aluguéis de dezembro de 2022 a maio de 2023, quando a proprietária reassumiu a posse.
Tese: Se a imobiliária assume os reparos e atrasa a devolução do imóvel em condições de uso, o proprietário tem direito aos aluguéis desse período.
Partes: FZ Imóveis Ltda. (administradora), Associação de Moradores do Conjunto Tancredo Neves (locatária) e proprietária pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Mas a imobiliária não é seguradora universal do proprietário. Dano causado pelo inquilino é cobrado do inquilino, não da administradora, se o contrato de administração não diz o contrário:
TJDFT, 1ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0719533-81.2018.8.07.0007, Des. Carlos Rodrigues, julgado em 22/01/2020 desfavorável ao proprietário
A proprietária quis repassar à administradora danos causados pelo locatário, encargos e multa rescisória. A Turma negou: a imobiliária que celebra o contrato em nome do proprietário não age por vontade própria (art. 663 do CC); pelo contrato, as despesas e a pintura eram do locatário, e a multa rescisória estava no contrato de locação, não no de administração.
Tese: Dano causado pelo inquilino é cobrado do inquilino, não da imobiliária, se o contrato de administração não diz o contrário.
Partes: Proprietária (apelante) e administradora de imóveis.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Em resumo: a imobiliária responde quando falha no que prometeu fazer. O proprietário deve guardar o contrato de administração e as comunicações, porque é a partir deles que se mede o que foi prometido.
Perguntas frequentes
A imobiliária responde por infiltração no imóvel? Em regra, a estrutura do imóvel é responsabilidade do locador. A imobiliária responde se atuou como gestora plena em nome próprio ou se falhou no serviço que prestou.
Se a imobiliária negativar o inquilino indevidamente, o proprietário responde? Pode responder solidariamente em alguns casos, mas a responsabilidade principal pelo ato próprio é da imobiliária.
A imobiliária responde por aprovar inquilino que não paga? Pode responder se ficar provada falha de diligência na análise ou na gestão. O simples inadimplemento do inquilino não basta.
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O outro lado: o que o inquilino pode alegar
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