Sim. O STJ reconheceu que o proprietário que contrata imobiliária para administrar o imóvel é consumidor do serviço (REsp 509.304/PR). Já a relação entre locador e inquilino, segundo o STJ, é regida pela Lei do Inquilinato, sem CDC.
Duas relações, dois regimes
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 509.304/PR, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 16/05/2013 favorável ao proprietário
A Terceira Turma negou provimento ao recurso da imobiliária (julgamento em 16/05/2013, DJe 23/05/2013). Pela ementa, o contrato de administração imobiliária tem natureza complexa e não se confunde com a locação; entre proprietário e administradora há relação autônoma de prestação de serviços, em que o proprietário é destinatário final do serviço, o que atrai o CDC.
Tese: O CDC pode ser aplicado à relação entre o proprietário e a imobiliária que administra o imóvel.
Partes: Apolar Imóveis Ltda. (administradora, recorrente) e proprietário do imóvel.
Ementa: www.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial nº AgRg no AREsp 101.712/RS, Min. Marco Buzzi, julgado em 03/11/2015 favorável ao proprietário
A Quarta Turma negou provimento ao agravo regimental dos locatários em ação de despejo cumulada com cobrança (julgamento em 03/11/2015, DJe 06/11/2015). A ementa afirma que o CDC não se aplica ao contrato de locação regido pela Lei 8.245/1991, que integra microssistema próprio e não tem as características dos arts. 2º e 3º do CDC; também considera válida a renúncia à indenização por benfeitorias (Súmula 335/STJ).
Tese: O CDC não se aplica ao contrato de locação entre locador e locatário regido pela Lei 8.245/1991.
Partes: MDM Comércio de Produtos Farmacêuticos Ltda. e outros (locatários agravantes) e locador pessoa física.
Ementa: www.stj.jus.br
No Ceará, há decisão de Turma Recursal aplicando o CDC à relação entre locador e administradora e decisões que o aplicam à prestação de serviço da imobiliária ao inquilino; mas o TJCE não o usa para revisar o contrato de locação em si:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001022-51.2024.8.06.0004, Juíza Valéria Carneiro Sousa dos Santos, julgado em 27/04/2026 favorável ao proprietário
O proprietário processou a imobiliária pelos prejuízos da inadimplência do inquilino. A Turma manteve a condenação parcial: aplicou o CDC à relação entre locador e administradora (prestação de serviço, em diálogo com o Código Civil), reconheceu a legitimidade da imobiliária e a falha do serviço, porque ela não comunicou tempestivamente a inadimplência nem adotou providências eficazes de cobrança. O prejuízo decorreu da má execução do mandato, não do simples inadimplemento do locatário.
Tese: Imobiliária que não comunica a inadimplência e não cobra com diligência responde perante o proprietário, com aplicação do CDC.
Partes: Fiducial Cafre Negócios Imobiliários Ltda. EPP (administradora), Condomínio Edifício Maize e proprietário pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0173007-32.2016.8.06.0001, Desa. Maria Regina Oliveira Câmara, julgado em 11/06/2025 favorável ao proprietário
Locadora cobrou aluguéis, água, energia, condomínio, reparos e multa moratória de 20% de locação comercial. A Câmara manteve a condenação solidária da locatária e da fiadora: a incapacidade alegada da fiadora não foi provada, e o CDC não se aplica aos contratos de locação para revisar suas cláusulas.
Tese: O CDC não serve para revisar cláusulas do contrato de locação entre locador e locatário.
Partes: Martins Prospero Participações Ltda. (locadora) e locatária e fiadora (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
O inquilino pode usar o CDC contra o locador? Segundo o STJ, não na relação locatícia. Pode haver CDC contra a imobiliária pelos serviços que ela presta.
Que vantagem o CDC traz ao proprietário? Facilita a inversão do ônus da prova, a responsabilidade por falha do serviço e a revisão de cláusulas abusivas do contrato de administração.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Teve problema com a sua administradora e quer entender seus direitos?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ