O contrato de administração é um mandato remunerado: a imobiliária administra em nome do proprietário, deve diligência, prestação de contas e repasse, e responde pelos prejuízos que causar por culpa. O STJ admite aplicar o CDC a essa relação, o que permite rever cláusulas abusivas.
Natureza do contrato e deveres da imobiliária
Administrar imóvel alheio é agir por mandato. O art. 653 do Código Civil define o mandato e o art. 667 impõe diligência e dever de indenizar:
Código Civil, art. 653:
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Código Civil, art. 667, caput:
Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.
A administradora também deve prestar contas e transferir ao proprietário as vantagens do mandato, pagando juros sobre o que usar em proveito próprio (arts. 668 e 670). O TJCE aplicou esses deveres em favor de proprietária cuja administradora assumiu reparos e atrasou a devolução do imóvel em condições de nova locação:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000727-14.2024.8.06.0004, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 27/08/2025 favorável ao proprietário
A proprietária cobrou aluguéis do período em que o imóvel ficou em reparos após a saída da locatária. A Turma reformou em parte a improcedência: a administradora, com dever de zelo (arts. 663 e 667 do CC), assumiu espontaneamente os reparos, exonerou a locatária e retardou a devolução do imóvel em condições de nova locação. Reconheceu o direito aos aluguéis de dezembro de 2022 a maio de 2023, quando a proprietária reassumiu a posse.
Tese: Se a imobiliária assume os reparos e atrasa a devolução do imóvel em condições de uso, o proprietário tem direito aos aluguéis desse período.
Partes: FZ Imóveis Ltda. (administradora), Associação de Moradores do Conjunto Tancredo Neves (locatária) e proprietária pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
CDC: o proprietário como consumidor do serviço
O STJ reconheceu o proprietário como destinatário final do serviço de administração, aplicando o CDC:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 509.304/PR, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 16/05/2013 favorável ao proprietário
A Terceira Turma negou provimento ao recurso da imobiliária (julgamento em 16/05/2013, DJe 23/05/2013). Pela ementa, o contrato de administração imobiliária tem natureza complexa e não se confunde com a locação; entre proprietário e administradora há relação autônoma de prestação de serviços, em que o proprietário é destinatário final do serviço, o que atrai o CDC.
Tese: O CDC pode ser aplicado à relação entre o proprietário e a imobiliária que administra o imóvel.
Partes: Apolar Imóveis Ltda. (administradora, recorrente) e proprietário do imóvel.
Ementa: www.stj.jus.br
Isso não muda a relação entre locador e inquilino, que continua fora do CDC segundo o STJ:
STJ, Quarta Turma, Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial nº AgRg no AREsp 101.712/RS, Min. Marco Buzzi, julgado em 03/11/2015 favorável ao proprietário
A Quarta Turma negou provimento ao agravo regimental dos locatários em ação de despejo cumulada com cobrança (julgamento em 03/11/2015, DJe 06/11/2015). A ementa afirma que o CDC não se aplica ao contrato de locação regido pela Lei 8.245/1991, que integra microssistema próprio e não tem as características dos arts. 2º e 3º do CDC; também considera válida a renúncia à indenização por benfeitorias (Súmula 335/STJ).
Tese: O CDC não se aplica ao contrato de locação entre locador e locatário regido pela Lei 8.245/1991.
Partes: MDM Comércio de Produtos Farmacêuticos Ltda. e outros (locatários agravantes) e locador pessoa física.
Ementa: www.stj.jus.br
Mas permite ao proprietário invocar a responsabilidade por falha do serviço e a revisão de cláusulas abusivas no contrato com a imobiliária, como fez a 4ª Turma Recursal:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001022-51.2024.8.06.0004, Juíza Valéria Carneiro Sousa dos Santos, julgado em 27/04/2026 favorável ao proprietário
O proprietário processou a imobiliária pelos prejuízos da inadimplência do inquilino. A Turma manteve a condenação parcial: aplicou o CDC à relação entre locador e administradora (prestação de serviço, em diálogo com o Código Civil), reconheceu a legitimidade da imobiliária e a falha do serviço, porque ela não comunicou tempestivamente a inadimplência nem adotou providências eficazes de cobrança. O prejuízo decorreu da má execução do mandato, não do simples inadimplemento do locatário.
Tese: Imobiliária que não comunica a inadimplência e não cobra com diligência responde perante o proprietário, com aplicação do CDC.
Partes: Fiducial Cafre Negócios Imobiliários Ltda. EPP (administradora), Condomínio Edifício Maize e proprietário pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Garantia de aluguel e cláusula del credere
Algumas administradoras garantem o repasse mesmo sem pagamento do inquilino. Com a cláusula del credere, a imobiliária assume o risco e se sub-roga no crédito contra o inquilino e fiadores. Para o proprietário, é proteção relevante, e o TJCE a interpretou a seu favor:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0218779-76.2020.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 06/11/2025 favorável ao proprietário
A administradora, com contrato de cláusula del credere, adiantou aos proprietários um aluguel que depois também foi depositado em juízo pela sublocatária em ação de despejo, e pediu restituição aos proprietários. A Câmara manteve a improcedência: pela cláusula del credere, a administradora assume o risco da inadimplência e se sub-roga nos direitos contra o inquilino e fiadores, não podendo cobrar do proprietário.
Tese: Na cláusula del credere, a imobiliária que adianta o aluguel assume o risco e cobra do inquilino, não do proprietário.
Partes: SJ Administração de Imóveis Ltda. (administradora) e proprietários pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Mas a sub-rogação tem efeito: se o proprietário receber o valor diretamente do inquilino depois do adiantamento, terá de repassar:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0277168-20.2021.8.06.0001, Des. Raimundo Nonato Silva Santos, julgado em 22/04/2026 desfavorável ao proprietário
A administradora, sub-rogada nos créditos locatícios por cláusula del credere, propôs monitória contra os herdeiros do proprietário, que haviam feito acordo extrajudicial com o inquilino sem repassar o valor a ela. A Câmara reformou a sentença, reconheceu a prova escrita suficiente e o enriquecimento sem causa, e julgou a monitória procedente.
Tese: Se a imobiliária já adiantou os aluguéis (del credere), o proprietário que recebe do inquilino por acordo deve repassar o valor a ela.
Partes: SJ Administração de Imóveis Ltda. (administradora) e herdeiros do proprietário (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Leia com atenção o que exatamente é garantido: só aluguel ou também encargos e danos, por quanto tempo, e o que acontece se o inquilino sair.
Exclusividade, prazo e multa de saída
Contratos de administração costumam vincular a gestão a toda a locação e às prorrogações, exigir aviso prévio para retirada e prever multa. Com o CDC, cláusulas desproporcionais podem ser revistas, mas a multa prevista e não abusiva tem sido mantida:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0704909-98.2021.8.07.0014, Juíza Marília de Ávila e Silva Sampaio, julgado em 20/06/2022 parcialmente favorável
Os proprietários retiraram o imóvel da administração durante a locação prorrogada, sem o aviso de 60 dias previsto. A Turma, aplicando o CDC com base no REsp 509.304/PR, não viu abusividade na cláusula de multa por retirada antecipada e a manteve; mas determinou restituir as taxas de administração cobradas após a notificação de resilição.
Tese: A multa por retirar o imóvel da imobiliária pode valer se prevista e não abusiva; taxas após a resilição devem voltar.
Partes: Proprietários pessoas físicas (recorrentes) e imobiliária administradora.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
A exclusividade de venda é outro ponto sensível: vender diretamente ao inquilino, durante a exclusividade, pode gerar comissão:
Código Civil, art. 726:
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001570-42.2025.8.06.0004, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 25/08/2026 desfavorável ao proprietário
O contrato de administração tinha cláusula escrita de exclusividade de venda, renovada automaticamente. O proprietário vendeu o imóvel diretamente ao inquilino, sem a administradora. A Turma manteve a condenação ao pagamento de comissão de 5% sobre a venda (art. 726 do CC), porque mensagens informais não provaram inércia ou ociosidade da corretora; a multa contratual de 10% foi rejeitada por falta de delimitação líquida.
Tese: Com exclusividade escrita, a comissão é devida mesmo na venda direta ao inquilino, salvo prova de inércia do corretor.
Partes: RCR Administração e Locação de Imóveis Ltda. (administradora) e proprietário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
- Prazo e renovação automática do contrato de administração.
- Taxa de administração, taxa da primeira locação e o que cada uma cobre.
- Prazo de repasse mensal e forma de prestação de contas.
- Garantia de aluguel ou del credere: alcance e condições.
- Responsabilidade por vistoria, cobrança, ações judiciais e manutenção.
- Exclusividade de venda e multa por retirada do imóvel.
Perguntas frequentes
Imobiliária pode administrar sem contrato escrito? O mandato pode ser provado por outros meios, mas o contrato escrito e a procuração evitam discussões sobre o que foi combinado.
O que é cláusula del credere? É a cláusula em que a administradora garante o pagamento ao proprietário e assume o risco da inadimplência, sub-rogando-se no crédito contra o inquilino.
Posso rever cláusulas do contrato com a imobiliária? Sim, com base no CDC, se forem abusivas. Cláusulas equilibradas e previstas, como multa razoável por retirada, tendem a ser mantidas.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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