Na locação, a taxa de intermediação e a taxa de administração são do locador, e não podem ser cobradas do inquilino. Entre proprietário e imobiliária vale o que foi contratado: a comissão é devida quando o resultado é alcançado e, com exclusividade escrita, mesmo em negócio direto, salvo inércia do corretor.
Quem paga: a regra da Lei do Inquilinato
O art. 22, VII, atribui ao locador as taxas de administração imobiliária e de intermediação, inclusive os custos da análise de idoneidade do pretendente e do fiador. Repassar esses valores ao inquilino é vedado e a cláusula é nula (art. 45), além de poder configurar exigência de quantia além do aluguel e encargos permitidos, prevista como contravenção no art. 43:
Lei 8.245/1991, art. 43:
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Por isso, cobranças como taxa de cadastro, taxa de contrato ou comissão do inquilino são frequentemente questionadas. Para o proprietário que contrata imobiliária, o ponto prático é negociar quem arca com a primeira locação e a taxa mensal, sabendo que o custo legal é dele.
Comissão: quando a imobiliária tem direito
Entre proprietário e corretor, valem as regras da corretagem do Código Civil. A remuneração é devida quando se alcança o resultado, ainda que o negócio não se concretize por arrependimento das partes:
Código Civil, arts. 722 e 725:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Se o proprietário fecha o negócio diretamente, a comissão não é devida, salvo exclusividade escrita. Nesse caso, a remuneração é integral, a menos que o proprietário prove inércia ou ociosidade do corretor:
Código Civil, art. 726:
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
A 2ª Turma Recursal do TJCE aplicou essa regra a proprietário que vendeu o imóvel diretamente ao inquilino durante contrato de administração com exclusividade de venda, condenando-o à comissão:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001570-42.2025.8.06.0004, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 25/08/2026 desfavorável ao proprietário
O contrato de administração tinha cláusula escrita de exclusividade de venda, renovada automaticamente. O proprietário vendeu o imóvel diretamente ao inquilino, sem a administradora. A Turma manteve a condenação ao pagamento de comissão de 5% sobre a venda (art. 726 do CC), porque mensagens informais não provaram inércia ou ociosidade da corretora; a multa contratual de 10% foi rejeitada por falta de delimitação líquida.
Tese: Com exclusividade escrita, a comissão é devida mesmo na venda direta ao inquilino, salvo prova de inércia do corretor.
Partes: RCR Administração e Locação de Imóveis Ltda. (administradora) e proprietário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Taxa de administração e multa por retirar o imóvel
A taxa mensal de administração remunera a gestão: cobrança, repasse, vistoria, manutenção e relacionamento com o inquilino. O contrato pode prever multa se o proprietário retirar o imóvel antes do prazo. O TJDFT, aplicando o CDC, considerou válida a multa prevista e não abusiva, mas mandou devolver as taxas cobradas depois da notificação de resilição:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0704909-98.2021.8.07.0014, Juíza Marília de Ávila e Silva Sampaio, julgado em 20/06/2022 parcialmente favorável
Os proprietários retiraram o imóvel da administração durante a locação prorrogada, sem o aviso de 60 dias previsto. A Turma, aplicando o CDC com base no REsp 509.304/PR, não viu abusividade na cláusula de multa por retirada antecipada e a manteve; mas determinou restituir as taxas de administração cobradas após a notificação de resilição.
Tese: A multa por retirar o imóvel da imobiliária pode valer se prevista e não abusiva; taxas após a resilição devem voltar.
Partes: Proprietários pessoas físicas (recorrentes) e imobiliária administradora.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Se a imobiliária descumpriu o contrato primeiro, por exemplo deixando de repassar, a situação se inverte e a multa contra o proprietário cai:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0710090-57.2024.8.07.0020, Juíza Giselle Rocha Raposo, julgado em 02/12/2024 favorável ao proprietário
O contrato de administração garantia o repasse do aluguel mesmo se o inquilino não pagasse, mediante taxa de 10%. A imobiliária não repassou um mês e o proprietário pediu o distrato. A Turma manteve a condenação ao aluguel não repassado e a divisão de 50% dos danos no imóvel (a imobiliária não provou ter acionado locatário e fiadores, como prometia o contrato), afastou a multa compensatória contra o proprietário e excluiu o dano moral.
Tese: Imobiliária que garante o aluguel e não repassa descumpre o contrato; o proprietário pode romper sem multa.
Partes: Imobiliária administradora (recorrente) e proprietário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
- Leia a cláusula de vigência: muitas vinculam a administração a toda a locação e às prorrogações.
- Verifique o aviso prévio exigido para retirar o imóvel e o cálculo da multa.
- Confira se há exclusividade de venda e por quanto tempo ela se renova.
- Documente falhas da imobiliária antes de romper, para afastar a multa.
- Com o CDC aplicável, cláusulas abusivas podem ser revistas (art. 51 do CDC).
Perguntas frequentes
O inquilino pode ser cobrado pela comissão da locação? Não. A taxa de intermediação é do locador (art. 22, VII), e cobrá-la do inquilino é vedado.
Vendi o imóvel direto ao inquilino. Devo comissão à imobiliária? Se havia exclusividade de venda por escrito, em regra sim, salvo prova de inércia do corretor (art. 726 do Código Civil).
Posso tirar meu imóvel da imobiliária sem multa? Depende do contrato. A multa prevista e não abusiva tem sido mantida; se a imobiliária descumpriu antes, tende a ser afastada.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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