Despesas da locação: o que pode ser repassado ao inquilino

Podem ser repassados ao inquilino o consumo de água, luz e gás, as despesas ordinárias de condomínio e, se o contrato prever, IPTU e seguro contra fogo. São sempre do locador as despesas extraordinárias de condomínio (obras, fachada, constituição de fundo de reserva) e a taxa de administração e de intermediação da imobiliária.

O que é do inquilino por lei

O art. 23 lista as despesas que a lei atribui ao locatário: consumo de luz, gás, água e esgoto, telefone e as despesas ordinárias de condomínio, que são as de administração rotineira do prédio:

Lei 8.245/1991, art. 23, VIII:

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

Lei 8.245/1991, art. 23, XII e § 1º:

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. § 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

O inquilino pode exigir comprovação da previsão orçamentária e do rateio dessas despesas (art. 23, § 2º). Por isso, o locador que repassa condomínio deve ter à mão os boletos e a prestação de contas do condomínio, porque é isso que sustenta a cobrança em juízo. Uma declaração da administradora do condomínio já foi aceita como prova idônea pelas Turmas Recursais:

O que o contrato pode transferir: IPTU e seguro

IPTU, taxas e seguro complementar contra fogo são, em princípio, do locador, mas a lei permite transferi-los ao inquilino por disposição expressa no contrato. O art. 22, VIII, contém essa ressalva:

Lei 8.245/1991, art. 22, VII e VIII:

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Com cláusula expressa, a cobrança do IPTU é válida e o inquilino precisa provar o pagamento. O TJCE confirmou isso em cobrança de locação não residencial e em reconvenção de locadora que recuperou IPTUs de vários anos mesmo sem conseguir provar danos:

O que não se admite é cobrar IPTU sem base contratual ou de período anterior à locação. Descontos indevidos de IPTU na caução já geraram devolução em dobro contra administradora e proprietária:

O que é sempre do locador

As despesas extraordinárias de condomínio são do locador, e a lei dá uma lista exemplificativa: obras estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos, decoração, indenizações trabalhistas anteriores à locação e constituição de fundo de reserva:

Lei 8.245/1991, art. 22, X e parágrafo único:

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.

Também são do locador as taxas de administração imobiliária e de intermediação, inclusive as despesas com análise de cadastro do pretendente e do fiador (art. 22, VII, transcrito acima). Cláusula que transfira esses custos ao inquilino é nula pelo art. 45:

Lei 8.245/1991, art. 45:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Embutir essas despesas no valor do aluguel para contornar a regra também tem sido rejeitado. No TJDFT, a taxa extra de condomínio embutida em valor único foi considerada abusiva, com restituição em dobro:

Quem administra o próprio imóvel deve separar, mês a mês, o que é ordinário e o que é extraordinário no boleto do condomínio. Esse cuidado evita restituições que, com correção, costumam superar o que se tentou repassar.

Perguntas frequentes

Leia também

O outro lado: o que o inquilino pode alegar

Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

Verificar inscrição e CNPJ