A imobiliária que administra o imóvel age como mandatária do proprietário: deve prestar contas, repassar o que recebeu e indenizar o prejuízo causado por culpa sua. O STJ admite aplicar o CDC a essa relação, e a imobiliária que retém aluguéis paga juros desde que os usou em proveito próprio.
O que a imobiliária deve ao proprietário
O contrato de administração imobiliária é, em essência, um mandato com prestação de serviços. O Código Civil define o mandato e impõe ao mandatário deveres claros de diligência, de prestação de contas e de repasse:
Código Civil, art. 653:
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Código Civil, art. 667, caput:
Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.
Código Civil, arts. 668 e 670:
Art. 668. O mandatário é obrigado a dar contas de sua gerência ao mandante, transferindo-lhe as vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja. Art. 670. Pelas somas que devia entregar ao mandante ou recebeu para despesa, mas empregou em proveito seu, pagará o mandatário juros, desde o momento em que abusou.
O art. 670 é especialmente útil ao proprietário: se a imobiliária recebeu o aluguel e o usou em proveito próprio, paga juros desde o momento em que abusou. Isso vale para atraso deliberado e, com mais razão, para apropriação.
Esses deveres foram aplicados pelo TJCE para responsabilizar imobiliária que administrou com desídia e deixou acumular débitos do inquilino:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000288-13.2018.8.06.0004, Juíza Samara de Almeida Cabral Pinheiro de Sousa, julgado em 18/11/2020 favorável ao proprietário
A Turma reconheceu falha da imobiliária na administração do imóvel por falta de diligência e sua responsabilidade pelos débitos deixados pelo inquilino, aplicando o art. 667 do CC (dever do mandatário de agir com diligência habitual e indenizar o prejuízo causado por culpa sua). Apenas o dano moral foi afastado, por se tratar de mero descumprimento contratual.
Tese: A imobiliária que administra com desídia responde pelos débitos que deixou acumular, mas o dano moral não é automático.
Partes: SJ Administração de Imóveis Ltda. (administradora) e proprietário pessoa física.
Ementa: sjuris.tjce.jus.br
O CDC vale entre proprietário e imobiliária
Diferente da relação entre locador e inquilino, a relação entre o proprietário e a imobiliária que ele contrata pode ser de consumo. O STJ decidiu assim no REsp 509.304/PR, reconhecendo o proprietário como destinatário final do serviço de administração:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 509.304/PR, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 16/05/2013 favorável ao proprietário
A Terceira Turma negou provimento ao recurso da imobiliária (julgamento em 16/05/2013, DJe 23/05/2013). Pela ementa, o contrato de administração imobiliária tem natureza complexa e não se confunde com a locação; entre proprietário e administradora há relação autônoma de prestação de serviços, em que o proprietário é destinatário final do serviço, o que atrai o CDC.
Tese: O CDC pode ser aplicado à relação entre o proprietário e a imobiliária que administra o imóvel.
Partes: Apolar Imóveis Ltda. (administradora, recorrente) e proprietário do imóvel.
Ementa: www.stj.jus.br
Os conceitos legais de consumidor, fornecedor e serviço estão nos arts. 2º e 3º do CDC:
CDC (Lei 8.078/1990), art. 2º, caput, e art. 3º, caput e § 2º:
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
A 4ª Turma Recursal do TJCE aplicou o CDC em caso de imobiliária que não comunicou a inadimplência do inquilino nem cobrou com diligência, e a condenou a ressarcir o proprietário:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001022-51.2024.8.06.0004, Juíza Valéria Carneiro Sousa dos Santos, julgado em 27/04/2026 favorável ao proprietário
O proprietário processou a imobiliária pelos prejuízos da inadimplência do inquilino. A Turma manteve a condenação parcial: aplicou o CDC à relação entre locador e administradora (prestação de serviço, em diálogo com o Código Civil), reconheceu a legitimidade da imobiliária e a falha do serviço, porque ela não comunicou tempestivamente a inadimplência nem adotou providências eficazes de cobrança. O prejuízo decorreu da má execução do mandato, não do simples inadimplemento do locatário.
Tese: Imobiliária que não comunica a inadimplência e não cobra com diligência responde perante o proprietário, com aplicação do CDC.
Partes: Fiducial Cafre Negócios Imobiliários Ltda. EPP (administradora), Condomínio Edifício Maize e proprietário pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Na prática, o CDC facilita a inversão do ônus da prova e reforça a responsabilidade por falha do serviço (art. 14), além de permitir questionar cláusulas abusivas do contrato de administração.
Quando a imobiliária garante o aluguel e não paga
Muitas administradoras oferecem garantia de repasse, mesmo que o inquilino atrase, às vezes por cláusula del credere. Nesses casos, a obrigação de repassar é da imobiliária. O TJDFT condenou imobiliária que garantiu o aluguel e não repassou, e afastou a multa que ela queria cobrar do proprietário que rompeu o contrato:
TJDFT, Segunda Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0710090-57.2024.8.07.0020, Juíza Giselle Rocha Raposo, julgado em 02/12/2024 favorável ao proprietário
O contrato de administração garantia o repasse do aluguel mesmo se o inquilino não pagasse, mediante taxa de 10%. A imobiliária não repassou um mês e o proprietário pediu o distrato. A Turma manteve a condenação ao aluguel não repassado e a divisão de 50% dos danos no imóvel (a imobiliária não provou ter acionado locatário e fiadores, como prometia o contrato), afastou a multa compensatória contra o proprietário e excluiu o dano moral.
Tese: Imobiliária que garante o aluguel e não repassa descumpre o contrato; o proprietário pode romper sem multa.
Partes: Imobiliária administradora (recorrente) e proprietário pessoa física.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
No TJCE, a cláusula del credere foi lida a favor do proprietário: a imobiliária que adiantou o aluguel assumiu o risco e se sub-rogou no crédito contra o inquilino, sem poder cobrar o dono:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0218779-76.2020.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 06/11/2025 favorável ao proprietário
A administradora, com contrato de cláusula del credere, adiantou aos proprietários um aluguel que depois também foi depositado em juízo pela sublocatária em ação de despejo, e pediu restituição aos proprietários. A Câmara manteve a improcedência: pela cláusula del credere, a administradora assume o risco da inadimplência e se sub-roga nos direitos contra o inquilino e fiadores, não podendo cobrar do proprietário.
Tese: Na cláusula del credere, a imobiliária que adianta o aluguel assume o risco e cobra do inquilino, não do proprietário.
Partes: SJ Administração de Imóveis Ltda. (administradora) e proprietários pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O outro lado também aparece: se o proprietário, depois do adiantamento, recebe o mesmo valor do inquilino em acordo, precisa repassá-lo à imobiliária:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0277168-20.2021.8.06.0001, Des. Raimundo Nonato Silva Santos, julgado em 22/04/2026 desfavorável ao proprietário
A administradora, sub-rogada nos créditos locatícios por cláusula del credere, propôs monitória contra os herdeiros do proprietário, que haviam feito acordo extrajudicial com o inquilino sem repassar o valor a ela. A Câmara reformou a sentença, reconheceu a prova escrita suficiente e o enriquecimento sem causa, e julgou a monitória procedente.
Tese: Se a imobiliária já adiantou os aluguéis (del credere), o proprietário que recebe do inquilino por acordo deve repassar o valor a ela.
Partes: SJ Administração de Imóveis Ltda. (administradora) e herdeiros do proprietário (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quando o proprietário não ganha
Nem todo atraso gera indenização. Se a imobiliária comprova o repasse, a ação tende a ser improcedente:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000950-22.2024.8.06.0018, Juíza Antônia Dilce Rodrigues Feijão, julgado em 27/05/2025 desfavorável ao proprietário
O proprietário pediu indenização pelo atraso no aluguel em contrato de administração com garantia locatícia. A Turma manteve a improcedência: o repasse foi realizado e comprovado, sem falha do serviço, e não houve dano material ou moral.
Tese: Se a imobiliária comprova o repasse, o atraso pontual do inquilino não gera indenização ao proprietário.
Partes: Mega Administração de Imóveis Ltda. ME (administradora) e proprietário pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O dano moral também não é automático: atraso ou falha de repasse, sem repercussão maior, costuma ser tratado como descumprimento contratual, indenizado só no plano material. E o proprietário que deixa de acompanhar o imóvel por longos períodos pode ter parte do prejuízo atribuída a si:
TJDFT, Primeira Turma Recursal, Recurso Inominado nº 0711958-51.2020.8.07.0007, Juiz Edilson Enedino das Chagas, julgado em 14/05/2021 parcialmente favorável
Por má administração, as administradoras foram condenadas a pagar ao proprietário os aluguéis em aberto e encargos inadimplidos pela inquilina. A Turma ajustou a compensação com a caução, mas negou responsabilizá-las por encargos do período em que o imóvel esteve desalugado sem prova da locação, afastou a inversão da cláusula penal e negou dano moral.
Tese: A administradora responde pela má gestão, mas o proprietário também deve acompanhar os encargos do imóvel desocupado.
Partes: Proprietário pessoa física e administradoras de imóveis.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
- Peça extratos mensais e prestação de contas por escrito, com comprovantes de recebimento do inquilino.
- Notifique a imobiliária formalmente, fixando prazo para repasse e prestação de contas.
- Se houver retenção, registre as datas: os juros do art. 670 do Código Civil correm desde o abuso.
- Avise o inquilino, por escrito, se revogar o mandato, indicando a nova forma de pagamento.
- Se a empresa sumiu, reúna contrato, procuração, extratos e comunicações para a ação de prestação de contas e cobrança.
Perguntas frequentes
A imobiliária pode segurar o aluguel do mês? Não além do prazo de repasse do contrato. Valores recebidos e usados em proveito próprio geram juros desde o abuso (art. 670 do Código Civil).
O CDC protege o proprietário contra a imobiliária? Sim, o STJ admitiu a aplicação do CDC nessa relação (REsp 509.304/PR), e há decisão da 4ª Turma Recursal do TJCE no mesmo sentido.
Posso trocar de imobiliária no meio da locação? Pode revogar o mandato, mas o contrato de administração pode prever multa. Se a imobiliária descumpriu primeiro, a multa tende a ser afastada.
A imobiliária responde se o inquilino não pagar? Só se garantiu o aluguel no contrato ou se falhou com culpa na cobrança e na comunicação. O simples inadimplemento do inquilino não a torna devedora.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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