Em regra, não: a imobiliária é mandatária e o devedor é o inquilino. Ela responde se garantiu o repasse no contrato (garantia de aluguel ou cláusula del credere) ou se falhou com culpa na gestão, por exemplo sem comunicar o atraso nem cobrar.
Os dois cenários de responsabilidade
Com garantia de repasse, a obrigação é da imobiliária e, pela cláusula del credere, ela assume o risco e cobra o inquilino:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0218779-76.2020.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 06/11/2025 favorável ao proprietário
A administradora, com contrato de cláusula del credere, adiantou aos proprietários um aluguel que depois também foi depositado em juízo pela sublocatária em ação de despejo, e pediu restituição aos proprietários. A Câmara manteve a improcedência: pela cláusula del credere, a administradora assume o risco da inadimplência e se sub-roga nos direitos contra o inquilino e fiadores, não podendo cobrar do proprietário.
Tese: Na cláusula del credere, a imobiliária que adianta o aluguel assume o risco e cobra do inquilino, não do proprietário.
Partes: SJ Administração de Imóveis Ltda. (administradora) e proprietários pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Sem garantia, a responsabilidade depende de culpa na execução do mandato. A 4ª Turma Recursal condenou imobiliária que não comunicou a inadimplência nem adotou medidas eficazes de cobrança:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001022-51.2024.8.06.0004, Juíza Valéria Carneiro Sousa dos Santos, julgado em 27/04/2026 favorável ao proprietário
O proprietário processou a imobiliária pelos prejuízos da inadimplência do inquilino. A Turma manteve a condenação parcial: aplicou o CDC à relação entre locador e administradora (prestação de serviço, em diálogo com o Código Civil), reconheceu a legitimidade da imobiliária e a falha do serviço, porque ela não comunicou tempestivamente a inadimplência nem adotou providências eficazes de cobrança. O prejuízo decorreu da má execução do mandato, não do simples inadimplemento do locatário.
Tese: Imobiliária que não comunica a inadimplência e não cobra com diligência responde perante o proprietário, com aplicação do CDC.
Partes: Fiducial Cafre Negócios Imobiliários Ltda. EPP (administradora), Condomínio Edifício Maize e proprietário pessoa física.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Se a imobiliária demonstra que repassou ou que agiu com diligência, a ação do proprietário tende a ser improcedente.
Perguntas frequentes
Preciso que o contrato diga que a imobiliária garante o aluguel? Sim. Sem cláusula de garantia, a imobiliária só responde por culpa na gestão.
A imobiliária pode cobrar de mim o que adiantou? Com cláusula del credere, não pode cobrar do proprietário; deve cobrar o inquilino.
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