O locador pode reajustar o aluguel pelo índice e periodicidade previstos no contrato, e o índice pactuado não é trocado por vontade de uma só parte. Se o aluguel ficou abaixo do mercado, depois de três anos de contrato ou do último acordo, o locador pode pedir a revisão judicial, com aluguel provisório de até 80% do valor pedido.
Reajuste: o índice do contrato vale
A lei deixa livre a convenção do aluguel, vedando apenas a moeda estrangeira e a vinculação ao câmbio ou ao salário mínimo. As partes podem, de comum acordo, fixar novo valor ou mudar a cláusula de reajuste:
Lei 8.245/1991, art. 17:
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Lei 8.245/1991, arts. 18 e 19:
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Para o locador, a consequência prática é que o índice escolhido no contrato (IGP-M, IPCA ou outro) prevalece. O TJCE recusou pedidos de inquilinos para trocar o IGP-M por índice mais favorável sem prova de desequilíbrio concreto:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0261729-03.2020.8.06.0001, Desa. Maria Regina Oliveira Câmara, julgado em 28/05/2026 favorável ao proprietário
Em despejo por falta de pagamento de locação residencial, os locatários pediram trocar o IGP-M pelo INPC. A Câmara negou: a revisão de cláusula livremente pactuada exige prova concreta de vício, abusividade, fato extraordinário ou desequilíbrio relevante; preferir outro índice não basta.
Tese: Índice de reajuste pactuado só é trocado com prova concreta de desequilíbrio.
Partes: Construtora e Imobiliária Britacet Ltda. (locadora) e locatários pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0240935-87.2022.8.06.0001, Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, julgado em 24/09/2025 favorável ao proprietário
Em ação renovatória de loja, a locatária pediu trocar o IGP-M pelo IPCA. A Câmara negou: o índice pactuado não pode ser substituído unilateralmente, sem abusividade demonstrada. Manteve o aluguel fixado no laudo pericial, que retroage à citação (art. 69 da Lei 8.245/1991).
Tese: Índice de reajuste pactuado não é trocado por vontade de uma das partes; o aluguel fixado em juízo retroage à citação.
Partes: Interbelle Comércio de Produtos de Beleza Ltda. (locatária) e Carrefour Comércio e Indústria Ltda. (locadora).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O reajuste também deve ser aplicado nos depósitos judiciais. Quando o locatário depositou aluguéis sem o reajuste contratual, o banco locatário foi condenado às diferenças:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0185134-02.2016.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 18/12/2025 favorável ao proprietário
O banco locatário depositou judicialmente os aluguéis sem aplicar o reajuste contratual. A Câmara deu provimento à apelação do locador para condenar o banco às diferenças de aluguéis e encargos do período, abatidos os depósitos, e reconheceu que, quitada a dívida e rescindido o contrato, a baixa da averbação na matrícula é consequência lógica.
Tese: Depósito judicial sem o reajuste previsto no contrato não quita a dívida; as diferenças são devidas.
Partes: Locador(es) e Banco do Nordeste do Brasil S.A. (locatário).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Ação revisional: quando o aluguel ficou fora do mercado
Se não houver acordo, depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo de valor, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19, transcrito acima). Para o locador, é o instrumento para corrigir aluguel defasado sem desfazer a locação.
O rito tem uma ferramenta importante: o aluguel provisório, fixado logo no início com base nos elementos apresentados. Na ação do locador, ele não pode passar de 80% do valor pedido:
Lei 8.245/1991, art. 68, II, a e b:
II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e o locador pode pedir periodicidade ou indexador diferentes daqueles do contrato:
Lei 8.245/1991, art. 69, caput e § 1º:
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel. § 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
O aluguel provisório fixado com base no mercado é difícil de alterar em recurso sem prova de erro, como mostrou caso da 4ª Câmara (em revisional movida pela locatária):
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0620323-61.2025.8.06.0000, Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, julgado em 21/07/2025 desfavorável ao proprietário
Na ação revisional de locação comercial proposta pela locatária, o juízo da 19ª Vara Cível de Fortaleza fixou aluguel provisório com base nos valores de mercado (art. 68, II, da Lei 8.245/1991). A Câmara negou o agravo do locador, que não demonstrou prejuízo nem erro no valor fixado.
Tese: Na revisional, o aluguel provisório fixado com base no mercado só é alterado se a parte demonstrar erro ou prejuízo concreto.
Partes: Massa Falida das Lojas Paraíso Ltda. (locatária autora) e locador pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quando o pedido de revisão não prospera
A revisão do art. 19 depende do decurso de três anos e de prova de que o valor está fora do mercado, normalmente por perícia. Pedidos baseados apenas em dificuldades de uma das partes, sem fato extraordinário, tendem a ser rejeitados, em favor da força obrigatória do contrato:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0233351-03.2021.8.06.0001, Des. Djalma Teixeira Benevides, julgado em 11/02/2026 favorável ao proprietário
A locatária comercial pediu revisão do percentual de faturamento usado como aluguel, invocando a teoria da imprevisão. A Câmara manteve a improcedência: não houve prova de onerosidade excessiva nem de evento extraordinário e imprevisível, prevalecendo a força obrigatória do contrato.
Tese: Revisão do aluguel pela teoria da imprevisão exige prova de fato extraordinário e onerosidade excessiva.
Partes: Locatária empresa individual (nome omitido) e locadores pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Também não cabe revisional durante prazo para desocupação já fixado (art. 68, § 1º). E aumentar o aluguel por aditivo sem a assinatura do fiador pode limitar a garantia ao valor original, como no acórdão mantido pelo STJ:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.607.422/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 17/10/2017 parcialmente favorável
A Terceira Turma negou provimento ao recurso dos fiadores (julgamento em 17/10/2017, DJe 17/11/2017): salvo cláusula em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel (art. 39), mesmo sem anuência dos fiadores ao aditivo que prorrogou o contrato e majorou o aluguel, e só a notificação de exoneração os libera. O acórdão do TJSP, mantido, limitou a responsabilidade ao aluguel do contrato original, limite também destacado no voto-vista do Min. Paulo de Tarso Sanseverino.
Tese: O fiador responde até a devolução do imóvel; se não assinou o aditivo de majoração, o valor exigível é o do contrato original (acórdão de origem mantido).
Partes: Fiadores (recorrentes) e locador (pessoas físicas).
Inteiro teor: www.stj.jus.br
A recomendação prática é simples: reajuste anual sempre aplicado e documentado; aditivo de valor assinado por inquilino e fiador; e revisional apenas quando houver diferença relevante e comprovável em relação ao mercado.
Perguntas frequentes
Posso aumentar o aluguel quando quiser? Não. O reajuste segue o índice e a periodicidade do contrato. Aumento acima disso depende de acordo ou de ação revisional após três anos.
O inquilino pode exigir trocar o IGP-M pelo IPCA? Não por vontade própria. O TJCE tem mantido o índice pactuado na ausência de prova concreta de desequilíbrio.
Quando posso pedir a revisão do aluguel? Após três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, se não houver acordo (art. 19).
O novo aluguel vale desde quando? O aluguel fixado na sentença retroage à citação, descontados os provisórios pagos (art. 69).
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O outro lado: o que o inquilino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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