O condomínio perde, na maior parte dos casos, por erros evitáveis: multa sem prova ou sem defesa, exposição do devedor, bloqueio de áreas comuns, demora em consertar área comum, execução sem ata e assembleias mal convocadas. Conhecer essas derrotas é a forma mais eficiente de não repeti-las.
Multas e sanções que caem
Nas decisões reunidas aqui, multas sem defesa prévia, sem reiteração demonstrada ou sem o quórum do art. 1.337 foram anuladas; regimentos que preveem advertência antes de multa vinculam o condomínio:
TJDFT, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0701834-66.2026.8.07.0017, Juiz Marco Antonio do Amaral, julgado em 17/08/2026 desfavorável ao condomínio
Multa de R$ 4.863,00 com base no art. 1.337 por episódio envolvendo o filho adolescente da condômina. A Turma anulou integralmente a multa: não houve defesa prévia adequada (a convocação dizia que não haveria penalidade e não informou o valor), não havia reiteração, e a ata não comprovou o quórum de três quartos. Citou o REsp 1.365.279/SP e o Enunciado 92 do CJF.
Tese: A multa do art. 1.337 exige defesa prévia, reiteração da conduta e quórum de três quartos, e a falta de qualquer deles a anula.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000200-72.2023.8.06.0012, Juiz Edison Ponte Bandeira de Melo, julgado em 29/08/2024 desfavorável ao condomínio
O condomínio multou condômina por uso do salão de festas sem autorização e perturbação do sossego. A Turma manteve a invalidação das cobranças, porque o regimento previa ordem crescente de penalidades e ela não foi obedecida.
Tese: Se o regimento prevê escala de penalidades, pular etapas invalida a multa.
Partes: Condomínio do Conjunto Residencial Eldorado I e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000389-39.2021.8.06.0006, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 08/02/2024 desfavorável ao condomínio
A condômina foi multada por instalar grade de proteção, sob a alegação de alteração de fachada sem autorização, e teve o nome inscrito em cadastro de inadimplentes pelo débito da multa. A Turma reconheceu que a instalação estava autorizada pelo regimento e pela administração, que a notificação prévia não foi comprovada e que a negativação foi indevida, fixando dano moral de R$ 3.000,00.
Tese: Multa sem notificação prévia comprovada e sem infração real é indevida, e a negativação dela decorrente gera dano moral.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Sanções que a lei não prevê, como bloquear o inadimplente das áreas comuns, são ilícitas, e proibir animais sem respaldo e com intimidação gera dano moral:
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.564.030/MG, Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 09/08/2016 desfavorável ao condomínio
Informativo 588 (conforme Dizer o Direito): a 3ª Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial do condomínio (resultado e data conferidos na consulta processual do STJ) e afirmou que, mesmo com previsão no regimento interno, o condomínio não pode impedir o condômino inadimplente e seus familiares de usar as áreas comuns, inclusive as de lazer, porque o direito de uso decorre da fração ideal que integra a propriedade, e a lei já prevê sanções pecuniárias e meios próprios de cobrança.
Tese: O condômino inadimplente não pode ser impedido de usar áreas comuns, nem com previsão no regimento.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Notícia: www.dizerodireito.com.br
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000315-60.2022.8.06.0002, Juíza Márcia Oliveira Fernandes Menescal de Lima, julgado em 12/04/2024 desfavorável ao condomínio
Condômino com transtorno de ansiedade mantinha cão de suporte emocional por indicação médica e sofria cobranças e intimidações reiteradas da administração. A Turma entendeu indevida a proibição do animal no caso, por falta de respaldo no regimento interno, e manteve a condenação por dano moral pela conduta da administração.
Tese: Proibir animal sem respaldo nas normas internas e intimidar reiteradamente o condômino configura ato ilícito indenizável.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000790-49.2023.8.06.0012, Juíza Márcia Oliveira Fernandes Menescal de Lima, julgado em 28/03/2025 desfavorável ao condomínio
O regimento interno só permitia que animais circulassem no colo nas áreas comuns. A moradora tinha um cão de pequeno porte, de criação permitida, que não causava perturbação nem risco. A Turma manteve a sentença que lhe garantiu circular com o animal no chão, com coleira e guia, por entender que a regra extrapolava a razoabilidade no caso concreto.
Tese: Regras condominiais sobre animais podem ser revistas pelo Judiciário quando, no caso concreto, extrapolam a razoabilidade.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Cobrança mal feita
A cobrança é legítima, mas a forma e os documentos importam. Expor o devedor em grupo de mensagens gerou condenação pessoal da síndica; juros exorbitantes e multa acima de 2% foram cortados; execução sem ata foi suspensa:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000099-52.2025.8.06.0016, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 24/06/2026 desfavorável ao condomínio
A síndica publicou no grupo de WhatsApp do prédio, com condôminos e inquilinos, mensagens com o nome do condômino, um suposto débito e imputações de irregularidades. A Turma manteve a condenação da síndica a pagar R$ 5.000,00 de dano moral, validou a ata notarial das mensagens e afirmou que a cobrança não autoriza exposição vexatória (art. 187 do Código Civil).
Tese: Cobrança condominial não autoriza expor o devedor em grupo de mensagens, e o síndico que o faz pode responder pessoalmente por dano moral.
Partes: Condômino e síndica (pessoas físicas, nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0704980-33.2021.8.07.0004, Juiz Carlos Alberto Martins Filho, julgado em 09/02/2022 desfavorável ao condomínio
O condomínio enviou a todos os condôminos, por e-mail, lista nominal de inadimplentes com unidade e valor, e houve exposição em assembleia. A Turma manteve dano moral de R$ 2.000,00: a divulgação ampla extrapola o dever de informação, diferentemente da lista disponibilizada a pedido para conferência de votantes.
Tese: Divulgar amplamente o nome do inadimplente com unidade e valor da dívida extrapola o dever de informar e gera dano moral.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0271490-24.2021.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 11/02/2026 desfavorável ao condomínio
A convenção previa juros de mora de 10% ao mês sobre cotas atrasadas, cumulados com outra multa de 10%. A Câmara manteve a limitação dos juros feita na sentença, por considerar o patamar (120% ao ano) manifestamente abusivo, e afirmou que cumular juros e outra multa punitiva pelo mesmo atraso é bis in idem.
Tese: A liberdade da convenção para fixar juros não é absoluta: juros de 10% ao mês são abusivos e não se cumulam com outra multa pelo mesmo atraso.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3015439-84.2025.8.06.0000, Juiz convocado Luciano Nunes Maia Freire, julgado em 15/04/2026 desfavorável ao condomínio
O juízo incluiu cotas vincendas na execução, embora o próprio condomínio tivesse renunciado expressamente a esse aditamento, e rejeitou a exceção de pré-executividade. A Câmara deu provimento ao recurso da executada: a inclusão foi extra petita e o título se mostrou ilíquido porque a planilha usava indicadores genéricos, sem atas de assembleia que fixassem o valor nominal das cotas. A execução foi suspensa até a adequação do título.
Tese: Sem ata que fixe o valor das cotas, a planilha genérica torna o título ilíquido e a execução pode ser suspensa.
Partes: Condomínio The One Tower (exequente) e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A falta de documento também derruba ações de cobrança no Juizado: cobrança sem o critério de rateio da unidade e documentos não juntados com a inicial, mesmo diante da revelia. E multa aplicada sem a notificação prévia exigida pelo regimento foi anulada, com recurso do condomínio sequer conhecido por não atacar os fundamentos da sentença:
TJCE, 6ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000350-74.2024.8.06.0220, Juiz Saulo Belfort Simões, julgado em 23/05/2025 desfavorável ao condomínio
O condomínio recorreu da improcedência da cobrança. A Turma manteve a sentença: a cobrança não tinha certeza, liquidez e exigibilidade porque os valores não estavam fixados proporcionalmente às frações ideais de cada unidade.
Tese: Sem demonstrar o critério de rateio aplicado à unidade, a cobrança pode ser julgada improcedente.
Partes: Condomínio Edifício Eduardo Pinheiro (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001789-71.2024.8.06.0010, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 13/02/2026 desfavorável ao condomínio
Mesmo com a revelia do réu, o condomínio não obteve êxito no recurso. A Turma manteve a sentença: a revelia gera presunção apenas relativa, o ônus de provar o fato constitutivo é do autor (art. 373, I, do CPC), a prova documental devia vir com a inicial e o condomínio não pediu produção de provas no momento próprio.
Tese: Revelia do devedor não dispensa o condomínio de juntar, desde a inicial, os documentos que provam a dívida.
Partes: Condomínio Residencial Igarapé (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001069-66.2023.8.06.0034, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 05/09/2025 desfavorável ao condomínio
A sentença anulou multa aplicada pelo ingresso de coproprietária sem cartão de acesso, por falta da notificação prévia exigida pelo regimento, reconheceu o cerceamento do direito de voto em assembleia e condenou o condomínio a R$ 2.000,00 de dano moral. O recurso do condomínio não foi conhecido, porque tratou de assunto diverso dos fundamentos da sentença.
Tese: Multa sem a notificação prévia exigida pelo regimento é nula, e recurso que não ataca os fundamentos da sentença nem é conhecido.
Partes: Condomínio Solarium Residence e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Gestão, obras e áreas comuns
O síndico que age sem a assembleia responde pessoalmente; o condomínio responde por atos de quem nomeia; e a demora em reparar área comum gera condenação:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0207602-91.2015.8.06.0001, Des. Djalma Teixeira Benevides, julgado em 06/08/2025 desfavorável ao condomínio
O síndico demoliu as casas de gás do condomínio sem autorização da assembleia e danificou área da autora. A Câmara manteve sua condenação pessoal por danos materiais: ao agir sem a deliberação exigida pelos arts. 1.341 e 1.348 do Código Civil, ele excedeu os poderes do cargo.
Tese: Síndico que faz obra sem a aprovação exigida pela assembleia responde pessoalmente pelos danos.
Partes: Pessoas físicas (nomes omitidos) (síndico e condômina).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0193175-94.2012.8.06.0001, Des. Carlos Augusto Gomes Correia, julgado em 19/02/2026 desfavorável ao condomínio
O administrador nomeado em assembleia reteve as chaves de três flats, alugou-os sem autorização e sem prestar contas, e os enxovais desapareceram. A Câmara manteve a condenação do condomínio por danos materiais, lucros cessantes e danos morais, pela responsabilidade por atos do preposto, e a inexigibilidade das cotas do período em que os donos ficaram sem a posse.
Tese: O condomínio responde pelos atos do administrador que nomeou, inclusive com perda das cotas do período.
Partes: Condomínio do Edifício Ocean Tower e proprietários de flats (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000487-62.2024.8.06.0024, Juíza Márcia Oliveira Fernandes Menescal de Lima, julgado em 19/11/2025 desfavorável ao condomínio
Vazamento originado em área comum alagou o apartamento e destruiu móveis. A Turma manteve a condenação do condomínio: a guarda e manutenção da área comum lhe cabiam, ele não provou culpa de terceiro nem medidas preventivas, orçamentos e fotos bastaram para os danos materiais e o alagamento ultrapassou o mero aborrecimento.
Tese: Vazamento vindo de área comum gera responsabilidade do condomínio por danos materiais e morais, sem necessidade de perícia quando a prova é suficiente.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0189644-24.2017.8.06.0001, Des. Carlos Augusto Gomes Correia, julgado em 14/08/2025 desfavorável ao condomínio
A sentença mandou reparar a fachada que causava infiltrações, mas negou dano moral. A Câmara deu parcial provimento à condômina e fixou R$ 2.000,00 de dano moral pela demora do condomínio em solucionar problema estrutural de área comum que comprometia a salubridade da unidade.
Tese: Demorar a reparar área comum que causa infiltração pode gerar dano moral contra o condomínio.
Partes: Condomínio Edifício Laguna e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0203926-23.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 14/10/2026 desfavorável ao condomínio
Teste técnico de estanqueidade mostrou que as infiltrações vinham ao mesmo tempo da cobertura privativa e da área comum. A Câmara manteve a condenação solidária do condomínio e do dono da cobertura perante o morador prejudicado (art. 942 do CC), com obrigação de reparar e dano moral pelas infiltrações reiteradas.
Tese: Quando a infiltração tem causa na área comum e na unidade vizinha, condomínio e vizinho respondem juntos perante o prejudicado.
Partes: Edifício Cap Ferrat, proprietário da cobertura e morador prejudicado (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Nas obras irregulares de condôminos, a tolerância prolongada e o tratamento desigual entre unidades fazem o condomínio perder:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0208197-90.2015.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao condomínio
A assembleia determinou a retirada do muro de uma unidade, mas várias outras tinham feito alterações semelhantes sem oposição. A Câmara manteve a sentença que anulou a deliberação por ofensa à isonomia e à boa-fé objetiva.
Tese: O condomínio não pode exigir de um só condômino o que tolera de todos os outros.
Partes: Condomínio Sarah (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3013831-51.2025.8.06.0000, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 11/02/2026 desfavorável ao condomínio
O condomínio recorreu da tutela que preservava o fechamento de varanda de um condômino. A Câmara admitiu o recurso, mas negou provimento: quinze anos de inércia administrativa justificam manter a situação até a instrução esclarecer a tolerância e a isonomia entre unidades (supressio).
Tese: Tolerar uma irregularidade por muitos anos enfraquece o pedido do condomínio para desfazê-la.
Partes: Condomínio dos Edifícios Mônica Vasconcelos e Ana Tereza e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0176970-14.2017.8.06.0001, Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, julgado em 09/09/2025 desfavorável ao condomínio
O condomínio pediu o desfazimento de modificação interna feita em 2010 em uma unidade, alegando risco à estrutura. A Câmara manteve a improcedência: o laudo era unilateral e frágil, não houve prova de risco concreto e mais de 15 anos se passaram sem danos.
Tese: Para desfazer obra interna, o condomínio precisa provar risco real à segurança; laudo unilateral não basta.
Partes: Condomínio Morada dos Coqueiros (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Assembleias e autorizações
Assembleia com edital que esconde a pauta ou sem o quórum da convenção é anulada; votação pautada em assembleia não competente foi suspensa; revogar autorização sem motivo gera indenização:
TJDFT, 4ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0709671-94.2024.8.07.0001, Des. Aiston Henrique de Sousa, julgado em 03/07/2025 parcialmente favorável
A assembleia destituiu a síndica. A Turma anulou a deliberação: a convenção exigia maioria absoluta, que não foi atingida, e o edital omitiu as justificativas e chegou a indicar que não haveria votação nem direito de defesa. O dano moral foi negado.
Tese: Destituição de síndico sem o quórum da convenção e com edital que esconde a pauta real é nula.
Partes: Síndica destituída e condomínio (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo Interno em Agravo de Instrumento nº 3010476-33.2025.8.06.0000, Des. Emanuel Leite Albuquerque, julgado em 26/02/2026 desfavorável ao condomínio
A convenção reservava à assembleia ordinária a aprovação do orçamento e do reajuste da taxa. O condomínio pautou o realinhamento da cota em assembleia extraordinária. A Câmara manteve a liminar que suspendeu a votação desse item, com multa, reconhecendo a força normativa da convenção (arts. 1.333, 1.334, 1.348 e 1.350 do Código Civil).
Tese: Deliberação tomada em desacordo com a convenção, como reajuste em assembleia não competente, pode ser suspensa judicialmente.
Partes: La Città Parangaba Residence (condomínio) e condômino(s).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0722719-29.2025.8.07.0020, Juíza Silvana da Silva Chaves, julgado em 22/04/2026 desfavorável ao condomínio
A condômina, anfitriã em plataforma havia 14 anos, tinha autorização expressa do condomínio para locação por temporada, que foi revogada de forma repentina e imotivada, com cancelamento de reserva. A Turma manteve a indenização por danos materiais com base na boa-fé objetiva e na confiança legítima, e negou dano moral.
Tese: Revogar sem motivo uma autorização expressa de locação por temporada viola a confiança legítima e gera dever de indenizar o prejuízo material.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
E acusar sem prova também custa: a ação do condomínio contra a administradora por desvio foi julgada improcedente por falta de prova, e o condomínio foi condenado na sucumbência (com exigibilidade suspensa pela gratuidade):
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0282706-11.2023.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao condomínio
O condomínio acusou a administradora e sua sócia de má gestão e desvio, pedindo R$ 4.352,76 de danos materiais e R$ 20.000,00 de danos morais. A Câmara manteve a improcedência: mesmo com revelia, cabia ao autor provar os fatos constitutivos, e não houve prova robusta de irregularidade ou desvio.
Tese: Acusar a administradora de desvio exige prova concreta; revelia não dispensa o condomínio de provar.
Partes: Condomínio Saint Gilbert Residence e Audit Serviços de Apoio e Administração Condominial Ltda. ME.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
- Multa: previsão, prova, notificação, defesa, gradação.
- Cobrança: discreta, individual, com encargos legais e título completo.
- Áreas comuns: nunca como sanção de cobrança.
- Obras: aprovação com quórum, tratamento igual a todos, ação rápida.
- Assembleia: todos convocados, pauta real, quórum registrado.
- Manutenção: reparo rápido e documentado de áreas comuns.
Perguntas frequentes
O condomínio perde muito na Justiça? As decisões reunidas aqui mostram que as derrotas se concentram em falhas de procedimento e de prova. Rito e documentação reduzem esses riscos, mas cada caso depende das provas.
Quem paga quando o condomínio é condenado? O condomínio, com recursos rateados entre os condôminos. Se a condenação decorre de ato com excesso de poder do síndico, o condomínio pode buscar ressarcimento dele.
O síndico pode ser condenado pessoalmente? Sim, quando age fora dos poderes do cargo ou expõe condôminos, como mostram decisões do TJCE.
Vale a pena fazer acordo? Muitas vezes, sim. Quando a falha de procedimento é evidente, corrigir e compor costuma custar menos que litigar.
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O outro lado: o que o condômino pode alegar
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