O condomínio costuma ganhar quando segue a convenção, documenta a infração e respeita o direito de defesa; quando a assembleia aprova obras e taxas com o quórum correto; quando o condômino não prova o que alega; e quando a ação é proposta fora do prazo. Conhecer esses cenários evita processos com pouca chance de êxito.
Multas aplicadas com procedimento e prova
A multa é mantida quando o condomínio tem prova da infração, notifica o condômino e respeita as etapas internas. O TJCE manteve multas com prova de infrações reiteradas e notificação regular:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000395-42.2023.8.06.0017, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 28/05/2024 desfavorável ao condômino
A moradora pediu a nulidade de multas por infrações às normas do condomínio e dano moral. O condomínio demonstrou a prática reiterada de infrações à convenção e ao regimento e a notificação regular da infratora. A Turma considerou respeitados o contraditório e a ampla defesa e manteve a improcedência.
Tese: Com prova de infrações reiteradas e notificação regular, a multa por comportamento antissocial é válida.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Manteve também multa de dez cotas aplicada ao proprietário por festa de hóspedes de plataforma:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0131298-12.2019.8.06.0001, Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 29/01/2026 desfavorável ao condômino
A proprietária alugou o apartamento por plataforma digital e os hóspedes promoveram festa de madrugada com som alto. O condomínio aplicou multa de dez cotas (R$ 16.330,00) por reincidência, com base no regimento interno. A Câmara manteve a multa: a prova documental (relatório da portaria, mensagens e ata) comprovou a festa e o ruído, e o proprietário responde pelas infrações de quem ocupa a unidade.
Tese: O proprietário responde perante o condomínio pelas infrações cometidas por quem ocupa sua unidade, inclusive hóspedes de locação por plataforma.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E considerou exercício regular de direito a multa precedida de notificação por alteração estrutural na unidade:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3002451-78.2024.8.06.0222, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 28/02/2026 desfavorável ao condômino
O condômino foi multado por alteração na estrutura da unidade em desacordo com a convenção. A Turma reformou a sentença que lhe era favorável: houve notificação prévia, a multa só veio depois, e as exigências eram impostas a todos os condôminos. Reconheceu exercício regular de direito e afastou o dano moral.
Tese: Notificação prévia seguida de multa, com regra aplicada igualmente a todos, caracteriza exercício regular de direito do condomínio.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
No TJDFT, a multa por barulho de cinco cotas, com procedimento regulamentado em assembleia, foi mantida, e, em caso extremo, a exclusão de condômino antissocial foi confirmada:
TJDFT, 1ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0705639-16.2024.8.07.0011, Des. Carlos Pires Soares Neto, julgado em 12/08/2026 desfavorável ao condômino
O condomínio pediu e obteve a exclusão definitiva de condômino por condutas antissociais reiteradas. A Turma manteve a sentença: havia prova robusta da reiteração e da ineficácia de advertências, multas e tentativas de acordo, com contraditório assegurado; transtorno mental alegado, sem prova de incapacidade, não afastou a responsabilidade.
Tese: A expulsão de condômino antissocial é excepcional, mas possível, com reiteração comprovada, ineficácia das sanções menores e contraditório.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Assembleias e taxas aprovadas corretamente
Deliberações de assembleia têm presunção de legitimidade. Obras úteis aprovadas pela maioria em segunda convocação são válidas, e o condômino que votou contra ou faltou também paga:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3045307-07.2025.8.06.0001, Des. Mantovanni Colares Cavalcante, julgado em 11/03/2026 desfavorável ao condômino
O condômino pediu a retirada de um bicicletário, a nulidade da taxa extra de R$ 612,00 (em quatro parcelas) e restituição. A Câmara qualificou o bicicletário como obra útil (art. 1.341, II), verificou aprovação unânime dos presentes em segunda convocação (arts. 1.352 e 1.353) e manteve a improcedência, lembrando que deliberações assembleares têm presunção de legitimidade.
Tese: Obra útil aprovada pela maioria em assembleia regular, com rateio, é válida e obriga todos.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3010296-17.2025.8.06.0000, Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 06/02/2026 desfavorável ao condômino
Condôminos pediram a suspensão de cota extraordinária para obra no telhado. A obra era urgente, com notificação da Defesa Civil, e foi aprovada em assembleia. A Câmara negou a tutela, por ausência de prova de ilegalidade, à luz dos arts. 1.341, II, e 1.342 do Código Civil.
Tese: Cota extra para obra urgente de segurança, aprovada em assembleia, dificilmente é suspensa sem prova de ilegalidade.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Irregularidades formais sem prejuízo não anulam a assembleia, e o direito de anular decai em dois anos:
TJDFT, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0713313-23.2025.8.07.0007, Juíza Marília de Ávila e Silva Sampaio, julgado em 04/03/2026 desfavorável ao condômino
Condôminos pediram a nulidade de votos por procuração e da eleição de síndico e orçamento em assembleia ordinária, alegando também falta de indicação de quórum na convocação. A Turma negou: a relação é civil, e sem prejuízo demonstrado não se declara nulidade (pas de nullité sans grief).
Tese: Irregularidade formal sem prejuízo demonstrado não anula assembleia.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJDFT, 5ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0707075-85.2021.8.07.0020, Des. Angelo Passareli, julgado em 18/05/2022 desfavorável ao condômino
O autor pediu a anulação de assembleia geral ordinária depois de dois anos. A Turma reconheceu a decadência (art. 179 do Código Civil), porque vícios de convocação e deliberação dizem respeito a interesses particulares e convalescem se não impugnados no prazo, e manteve a cobrança das taxas aprovadas.
Tese: O direito de anular assembleia condominial decai em dois anos contados da conclusão do ato.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Restrições à hospedagem de curta duração aprovadas com quórum de dois terços também têm sido mantidas, embora o tema esteja em análise no Tema 1.443 do STJ:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3090845-11.2025.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 09/09/2026 desfavorável ao condômino
Em condomínio misto, a assembleia proibiu no setor residencial a exploração de unidades por plataformas de hospedagem de curta duração. A Câmara manteve a deliberação: a ata mostrou quórum acima de dois terços (art. 1.351 do Código Civil), ratificado depois por unanimidade, e a atividade do autor era de hospedagem atípica, com alta rotatividade e fracionamento, distinta da locação por temporada do art. 48 da Lei 8.245/1991.
Tese: Hospedagem atípica de alta rotatividade pode ser vedada por deliberação com quórum de dois terços em condomínio de destinação residencial.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Falta de prova e pedidos sem base legal
A alegação de perseguição sem documentos é rejeitada, e o ajuizamento de ações pelo condomínio é exercício de direito:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000263-14.2020.8.06.0009, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 22/01/2026 desfavorável ao condômino
As autoras alegaram perseguição do síndico, com cobrança de multas já pagas e ajuizamento de ações contra elas. A Turma negou o dano moral: não houve cobrança vexatória, ajuizar ação é exercício do direito constitucional de acesso à Justiça e as demais alegações não tinham prova.
Tese: Alegar perseguição do síndico exige prova concreta, e o simples ajuizamento de ações contra o condômino não é ilícito.
Partes: Condôminas e síndico (pessoas físicas, nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O pedido de vaga fixa sem individualização na matrícula ou na convenção é negado:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0201052-41.2019.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 19/11/2025 desfavorável ao condômino
O condômino pediu uma vaga fixa e exclusiva vinculada ao seu apartamento. A matrícula e a convenção não individualizavam vagas e a prática era de uso rotativo. A Câmara negou o pedido: sem descrição na matrícula, a vaga não é unidade autônoma (art. 1.331, § 1º) e o Judiciário não substitui a vontade coletiva expressa na convenção.
Tese: Sem individualização na matrícula ou na convenção, não há direito a vaga fixa, e prevalece o uso rotativo adotado pelo condomínio.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O condomínio não responde por dano ao carro sem ato ilícito ou dever de guarda:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001622-16.2022.8.06.0013, Juiz Yuri Cavalcante Magalhães, julgado em 11/11/2024 desfavorável ao condômino
O condômino pediu indenização por dano em veículo estacionado na garagem do condomínio. A Turma negou: não houve ato ilícito do condomínio e a obrigação de reparar não tinha amparo no regimento interno nem na convenção.
Tese: Sem ato ilícito e sem previsão de guarda na convenção ou regimento, o condomínio não responde por dano a veículo na garagem.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E o condômino isolado não consegue exigir contas do síndico na Justiça:
TJDFT, 7ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0729976-47.2025.8.07.0007, Des. Sandra Reves, julgado em 24/06/2026 desfavorável ao condômino
Condôminos ajuizaram, individualmente, ação de prestação de contas contra o síndico. A Turma manteve a extinção por ilegitimidade ativa, citando a jurisprudência do STJ: o síndico presta contas à assembleia, e a convenção previa rito próprio para convocá-la com apoio de um quarto dos condôminos.
Tese: O condômino, sozinho, não tem legitimidade para ação de prestação de contas contra o síndico, e o caminho é a assembleia.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Regras específicas de circulação de animais, quando há perturbação comprovada, prevalecem:
TJDFT, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0708027-25.2025.8.07.0020, Juíza Marília de Ávila e Silva Sampaio, julgado em 10/12/2025 desfavorável ao condômino
O morador circulava com cão de médio porte solto ou só com coleira em elevador e corredores, contra regra da convenção que exigia colo ou carrinho, e um episódio causou pânico no elevador. Mesmo reconhecendo que proibições genéricas são abusivas, a Turma manteve a multa (R$ 131,64), por haver perturbação comprovada e regra aprovada em assembleia.
Tese: Havendo perturbação comprovada e regra específica de circulação aprovada pelos condôminos, a multa por descumprimento é válida.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Cobrança e execução: o que o devedor não consegue evitar
A dívida condominial existente precisa ser paga, e o imóvel responde por ela. O bem de família não protege contra a cobrança de cotas:
TJDFT, 2ª Turma Cível, Agravo de Instrumento nº 0719550-60.2026.8.07.0000, Des. Hector Valverde Santanna, julgado em 22/07/2026 desfavorável ao condômino
Em cumprimento de sentença por débito condominial, o devedor impugnou sem memória de cálculo e invocou bem de família. A Turma manteve a rejeição da impugnação e o prosseguimento da expropriação, afirmando que a penhora do bem de família é admitida para despesas condominiais por exceção legal.
Tese: O bem de família pode ser penhorado para pagar dívida de condomínio, e quem alega excesso precisa apresentar cálculo.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Cobrança indevida por erro, sem exposição ou negativação, não gera dano moral:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001943-83.2024.8.06.0012, Juiz Irandes Bastos Sales, julgado em 30/03/2026 desfavorável ao condômino
A condômina recebeu cobrança indevida de taxa por erro administrativo na troca da administradora e pediu dano moral. A Turma afirmou que a relação entre condômino e condomínio não é regida pelo CDC, aplicou a responsabilidade subjetiva dos arts. 186 e 927 do Código Civil e negou a indenização, por não haver negativação, cobrança vexatória ou ato constritivo.
Tese: Na relação condômino x condomínio, a responsabilidade é subjetiva, pelo Código Civil, e cobrança indevida sem exposição ou negativação não gera dano moral.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Pagamentos parciais e acordos informais precisam ser provados por documento; sem isso, a cobrança integral é mantida, como no caso em que o TJCE só reduziu a multa ao limite de 2%:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0252954-28.2022.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 04/12/2025 parcialmente favorável
Em ação de cobrança de cotas, a sentença aplicou multa de 10% prevista na convenção. A Câmara reduziu a multa ao limite de 2% do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, mesmo havendo previsão diversa na convenção, e manteve o restante, porque a devedora não provou pagamentos parciais nem acordos com o síndico.
Tese: A multa moratória da cota condominial não passa de 2%, ainda que a convenção preveja percentual maior.
Partes: Inco Engenharia Ltda. e condomínio edilício de Fortaleza.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
- Antes de processar, pergunte: tenho prova documental do que alego?
- O condomínio seguiu a convenção e me deu chance de defesa?
- A deliberação teve o quórum legal e foi há menos de dois anos?
- Estou discutindo um direito previsto em lei ou só discordo da decisão coletiva?
Responder com honestidade a essas perguntas é o melhor filtro para decidir entre negociar, recorrer internamente ou judicializar.
Perguntas frequentes
Se eu perder a ação contra o condomínio, pago algo? No Juizado, em primeiro grau, não há custas nem honorários, salvo má-fé. Se recorrer e perder, paga custas e honorários. Na Justiça comum, quem perde paga as despesas e os honorários da outra parte, ressalvada a gratuidade.
O condomínio sempre tem razão quando a assembleia decide? Não, mas a deliberação tem presunção de legitimidade. Ela só é anulada com prova de vício de quórum, pauta, convocação ou ilegalidade, e dentro do prazo de dois anos.
Vale a pena processar por dano moral por qualquer conflito? Não. Os tribunais tratam discussões e animosidade como dissabores. O dano moral exige ofensa concreta, como exposição pública, negativação indevida ou perseguição documentada.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Quer uma análise honesta sobre as chances do seu caso?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ