Direitos do condômino: as regras do jogo e o que fica fora do Código de Defesa do Consumidor

A relação entre condômino e condomínio é regida pelo Código Civil (arts. 1.331 a 1.358), pela Lei 4.591/1964 no que não conflita com ele, pela convenção e pelo regimento interno. O STJ entende que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica a essa relação, porque o condomínio não é fornecedor e o condômino não é consumidor: ele é coproprietário.

A pirâmide de normas do condomínio

No topo estão a Constituição e o Código Civil, que dedica um capítulo inteiro ao condomínio edilício. A Lei 4.591/1964, que regulou o tema por décadas, continua aplicável naquilo que o Código Civil não tratou de modo diferente, como o dever do síndico de guardar documentos por cinco anos. Abaixo vêm a convenção, que é a "constituição" do prédio, e o regimento interno, que detalha o dia a dia.

A convenção obriga todos os titulares e ocupantes, desde que aprovada pelo quórum legal:

Código Civil, art. 1.333:

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O conteúdo mínimo da convenção também está na lei, e é nele que se encontram as regras de rateio, administração, quórum e sanções:

Código Civil, art. 1.334, caput e incisos:

Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno.

Essa hierarquia resolve muitos conflitos: regimento não pode contrariar a convenção, e a convenção não pode contrariar a lei. Uma multa de 10% por atraso, por exemplo, prevista na convenção, cede ao limite legal de 2%. Uma regra do regimento que proíbe o inadimplente de usar a piscina cede ao direito de propriedade, como decidiu o STJ.

Direitos e deveres básicos

O Código Civil lista os direitos do condômino de forma enxuta:

Código Civil, art. 1.335:

São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

E os deveres, que são a contrapartida:

Código Civil, art. 1.336, incisos I a IV:

São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Desses dois artigos nascem quase todos os conflitos tratados nesta seção: a multa por barulho (dever de não prejudicar o sossego), a proibição de alterar a fachada, a destinação residencial que embasa as restrições a locações de curta duração, o rateio das despesas e a cobrança das cotas. Entender que direitos e deveres andam juntos ajuda a avaliar com realismo cada situação.

Por que o CDC não se aplica, segundo o STJ

O Código de Defesa do Consumidor pressupõe duas figuras: um consumidor, destinatário final de produto ou serviço, e um fornecedor, que desenvolve atividade no mercado mediante remuneração:

CDC (Lei 8.078/1990), art. 2º, caput:

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

CDC (Lei 8.078/1990), art. 3º, caput e § 2º:

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. (...) § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

No condomínio, nenhuma das duas figuras aparece. O condomínio não vende serviço no mercado: ele administra a coisa comum dos próprios condôminos, e a cota é rateio de despesas, não preço. O condômino não é cliente: é coproprietário, vota nas decisões e responde pelas despesas na proporção de sua fração. Por isso, o STJ firmou que não se aplica o CDC às relações entre condomínio e condôminos:

Os tribunais estaduais seguem essa linha. O TJCE afirmou a inaplicabilidade do CDC e aplicou a responsabilidade subjetiva do Código Civil:

O TJDFT decidiu da mesma forma ao manter advertência aplicada a uma condômina:

O que muda na prática sem o CDC

A ausência do CDC tem consequências concretas que o condômino precisa conhecer antes de entrar em qualquer disputa:

• Não há inversão automática do ônus da prova: quem alega precisa provar, embora o juiz possa distribuir o ônus conforme o CPC.
• A devolução de valor pago indevidamente, em regra, é simples, e só é em dobro com má-fé, como decidiu o TJCE.
• A responsabilidade do condomínio por danos, em regra, é subjetiva: é preciso demonstrar falha (por exemplo, falta de manutenção).
• O prazo de prescrição e as regras de cobrança são as do Código Civil e do CPC.
• O Procon, em regra, não é a via para conflitos entre condômino e condomínio.

Isso não deixa o condômino sem proteção. O Código Civil traz o limite de 2% da multa, o teto de cinco ou dez cotas para multas comportamentais, a vedação ao abuso de direito (art. 187), o direito de vizinhança (art. 1.277), os quóruns de assembleia e o dever de prestação de contas. A diferença é que a defesa se constrói com essas ferramentas, e não com a lógica do consumidor.

Uma ressalva: relações do condomínio com terceiros podem, sim, ser de consumo. O condomínio pode ser consumidor perante concessionárias de água e energia, e o adquirente pode ser consumidor perante a construtora, inclusive quanto a cotas cobradas antes da entrega das chaves. O afastamento do CDC vale para a relação interna entre condômino e condomínio. Um exemplo cearense dessa outra relação:

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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